楼面价高达11.7万元/平方米！沉寂许久的土拍市场再次沸腾，北京、上海、杭州、成都“地王”不断涌现，发出什么信号？ 房地产定位出现历史性变化lg...

金融界3月28日  农历蛇年开年以来，沉寂已久的土地市场再次沸腾，近一个月来，北京、上海、杭州、成都等多地土拍市场地王不断涌现。

3月25日，杭州迎来今年第六批次土拍，共出让4宗宅地，分别位于上城区四堡七堡单元、上城区城东新城单元、滨江区西兴单元、萧山区蜀山单元，总起始价约66.83亿元。

最终，4宗地块均溢价成交，平均溢价率为52%，总成交金额达101.53亿元。从拿地房企来看，滨江集团斩获2宗地块，绿城和杰立地产各竞得1宗地块。其中最热门的地块为滨江区西兴单元地块，也被业界称为杭州的“汤臣一品”，该地块吸引了11家开发商报名争抢，有央企保利、中海、金茂、招商、绿城，也有地方国企建发，还有浙江本地民企滨江集团、伟星房产、兴耀集团、中天控股、建杭置业。

经过72轮凶猛角逐，最终由滨江集团以52亿元总价竞得，楼面地价77409元/平方米，溢价率69.86%，成功加冕杭州宅地新“地王”。值得注意的是，这是杭州土地市场诞生的首宗单价突破7万元的地块。这样的高地价，在全国已经可以比肩一线城市，仅次于上海、北京、深圳。业内人士预计，未来新房价格在12万元/㎡左右。

而这一记录仅仅保持了三天时时间。

今日（3月28日）杭州的土拍活动中，蒋村文新单元XH030203-01（3）地块引发激烈角逐。该住宅用地出让面积35470平方米，容积率1.1，起拍价15.95亿元，起拍楼面价约4万元/平方米。经过102轮竞价，被建发房产拿下，总价343463万元，楼面价88029.06元/平方米，溢价率高至115.39%，成为杭州土地市场新晋单价地王。88029.06元/平方米成交楼面价超过水电新村地块单价纪录，三天时间杭州的地王楼面价涨了10620元/平方米，涨幅近14%。

而这还只是全国土拍市场骚动的冰山一角。

上海楼面价高达11.7万元/平方米！

2月20日，上海2025年第一批集中土拍正式开拍，共出让虹口、浦东、松江、奉贤区4幅宅地，总起始价119.24亿元。最终经过一天的激烈角逐，4幅地块全部溢价出让，总成交价159.26亿元，平均溢价率高达33.56%。其中，虹口地块成为市场关注焦点，经过两个半多小时、184轮极限拉扯，该地块由金茂&庆隆以89.64亿元竞得，成交楼面价达到117473元/平方米，创下今年全国最高楼面价纪录。

短短5天时间之后，上海就在在静安区诞生了新的全国单价地王，制造此次地王的市上海国资。

2月25日，上海静投置新城市更新建设有限公司以16万元/平方米的价格，拿下了静安区的高品质袖珍地块，打破全国单价地王纪录，而海静投置新城市更新建设有限公司由静安区国资委100%持股。

北京楼面价超过10.23万元/平方米

3月18日，北京海淀区树村资金平衡用地统筹项目HD00-0705-0035-1地块迎来竞拍，该地块用地面积39737.8平方米，规划建筑面积73299.74平方米，起拍价格58.64亿元。据了解，此次土拍共有中海、保利、金茂、招商蛇口&华润、越秀、首开、建发、绿城、中建三局、海开控股等10家房企报名竞拍。在现场竞价过程中，以中建壹品、中国金茂、保利发展、海开控股，以及华润置地&招商蛇口出价较为积极，后期中海渐渐发力。

经过274轮举牌，中海地产以75.02亿元拿下该地块，溢价27.93%，折合楼面价10.23万元/平方米，刷新北京楼面价纪录，成为北京新单价“地王”。

成都16天两次刷新地王

3月11日，成都土地市场有3宗宅地出让，均溢价30%以上成交，总成交金额50.65亿元。

其中，高新区大源地块吸引了十余家知名房企参拍，经过130余轮激烈竞争，最终由招商蛇口以楼面价31700元/㎡、总价约27亿元、溢价率70.4%摘得。该楼面价创成都涉宅用地楼面价新高，也是成都土拍史上第一宗楼面价突破3万元/㎡的住宅地块。

在16天之后，成都地王就被刷新。

3月27日，成都推出的金融城三期H10地块引发激烈争夺。该地块位于锦江区柳江街道包江桥社区、祝国寺社区，北至泰宁三路，西至锦华路三段，南侧为正在建设的贝好家23.67亩地块，西至国安街。该地块土地面积32495.39平方米，合约48.7341亩；计容总建面不大于81238.48平方米，建筑密度不大于25%；起拍楼面价为20000元/平方米，折合起始价约16.25亿元。

该地块在开拍前便吸引了大量市场关注，本次出让引业华发、华润、中海、建发、招商蛇口等10家房企竞拍。经过213轮竞价后，该地块最终被建发集团以33.47亿元的价格摘得，成交楼面价41200元/平方米，溢价率高达106%。

这一成交单价再次捅破成都楼面价天花板，成为成都土拍史上，第一宗楼面价突破4万元的住宅用地。值得一提的是，该地块起拍楼面价就已创下成都涉宅用地起始楼面价最高的纪录，直逼金融城三期内金融城锦宸府项目的销售价

此外，天津开年首场土地拍卖中，和平区宅地拍出4.35万元/平方米楼面价，创下自2018年以来最高。

谁在抢夺“地王”？

几乎每一轮“地王潮”，都和楼市复苏息息相关。

中国房地产历史上，共出现过4次“地王潮”，分别是2005年、2009年、2013年、2016年。今年这波“地王潮”，一个明显特点是集中于一线和强二线城市，而非全国性的。部分弱二线城市、更多三四线城市土地市场，仍以底价成交为主，城市之间分化加剧。

本轮地王潮中，拿地主力多为中海、招商蛇口、建发等央企、全国性国企，以及杭州本土龙头滨江集团和城市平台公司。几乎全部为单价地王，总价地王较少。单价地王的高低，直接反映了城市经济实力和房地产市场的量级。

此外，国际资本也跃跃欲试。关注亚太房地产高进入门槛市场的私募基金管理公司“基汇资本”也在积极寻找中国的房地产机会。

据悉，今年2月基汇资本旗下发行总额为8.67亿元的不动产资产支持专项计划获得受理，将与国内知名运营商共同开展长租公寓的开发与运营业务。截至2024年9月，基汇资本募集股本约229亿美元，旗下管理资产金额超过358亿美元，投资在住宅开发、办公、商场、酒店、物流仓库及数据中心等不同的房地产类别。旗下基金目前在中国管理的精品奥特莱斯开发管理平台（“佛罗伦萨小镇”系列）管理着天津、上海、广州、武汉、成都、重庆6个奥特莱斯项目，总建筑面积55.4万平方米。

中信证券：出房地产定位的历史性变化

对于未来房地产行业的走势，中信证券在研报中指出房地产定位的历史性变化，当前房地产业面临三大机遇。第一是供给侧改革相对充分，企业转型升级阻力小；第二是大宗消费的产业定位前所未有，政策储备异常丰富；第三是市场交易数据持续较好。

中信证券表示2025年之前房地产的基本定位是防风险和保民生，例如，2024年7月二十届三中全会提到，“要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措”，将房地产和地方政府债务等划分到防范化解风险的重点领域，在政治局会议、中央经济工作会议上也多次提及；2024年7月二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》中，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式等房地产相关内容，属于“健全保障和改善民生制度体系”章节，体现出房地产的民生领域定位。防风险，前期主要是避免行业野蛮生长，后期则主要是防止行业硬着陆。保民生，则主要是避免房价和租金上涨，保证房屋供给。

如今房地产定位的历史性变化，房地产成为民生领域的大宗消费。

2025年3月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，其中在“大宗消费更新升级行动”章节中提到，更好满足住房消费需求，将住房消费定位到大宗消费领域。此外，在2025年3月5日国新办举办的解读《政府工作报告》吹风会上提到，楼市股市是经济运行的重要“风向标”，房地产是老百姓资产最大的一部分。楼市股市稳住了，就可以释放财富效应，也可以更好地提振消费，更好地促进物价温和回升。当然，房地产继续是民生领域的重要话题。

中信证券认为房地产的民生属性，转向提升住房品质；房地产的消费属性，则意味着加力释放合理需求。更值得关注的是，作为大宗消费的房地产，不仅获得了被“提振”的资格，也获得了汽车并列的地位——这在历史上是罕见的。