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【中指快评】2022年房地产债、股走势分析

年下降0.87个百分点，主要为年内基准利率下调、信用等级较高的央国企发行占比大幅上升所致；海外债为5.11％，下降1.72个百分点。　　从信用债的发行主体来看，央国企成为绝对发行主力，发行额占比达82.8％，较2021年上升9.2个百分点；而民企的发行占比下降9.2个百分点。从单月来看，10月财政部印发通知严控地方举债储备土地，随后地方国企信用债发行规模大减，11、12月平均发行额61.4亿元，仅为前10个月发行均值的31.5％。民企发行在9月、12月出现两个小高峰，均为监管鼓励民企增信发债所致。当前民企发债融资政策宽松，增信担保工具也扩展到“央地合作”模式，更多地方性民企有望加入信用债发行行列中来，小高峰将延续到2023年。　　二、2022年房地产股走势分析　　2022年，房地产板块延续2021年下半年震荡下行态势，中间经历小幅反弹但整体持续走低。年初，受俄乌冲突、全球经济疲软、国内多地疫情反复等因素影响，我国经济下行压力进一步加剧，大盘一路下行，一季度末，沪深300收盘于4222.6点，较上年末下跌14.5％。房地产市场下行趋势持续，中央强调因城施策支持合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，房地产板块略有回升，一季度末，申万房地产收盘于3616.68点，较上年末上涨7.3％。　　二季度，中央要求要加大宏观政策调节力度，要加快落实已经确定的政策，用好各类货币政策工具，大盘走出强势反弹行情，沪深300指数收盘点位增长至4485.01点，而申万房地产收盘点位下行至3233.57点，与大盘相比走势趋弱。　　三季度以来，在全球通胀、美联储加息等多重超预期因素冲击下，我国宏观经济承压，10月末，沪深300指数收盘于3508.7点，较二季度末下跌21.8％。而房地产调控政策在坚持“房住不炒”基调下，向宽松转变，但受房地产市场下行趋势未得到改善影响，投资者信心受挫，房地产板块持续走弱，10月末，申万房地产收盘于2577.31点，较二季度末下跌21.7％。11月，“金融16条”发布，支持房地产市场平稳健康发展，支持房地产融资“三支箭”先后落地，房企资金面有望进一步改善，在一系列利好消息的推动下投资信心有所恢复，房地产板块反弹，较10月末增长27.8％。12月，随着疫情防控“新十条”的出台，各地放开疫情防控措施，但当前和未来几月内，全国各地仍将面临疫情高峰冲击，对经济的负面影响仍较大，因此，12月大盘和房地产板块均持续震荡。　　港股受全球经济不景气、俄乌冲突、通货膨胀、美联储加息等多重负面因素影响，2022年港股震荡走低，恒生指数12月27日收盘于19593.06点，较上年末下降16.3％。港股房地产板块整体随大盘波动，恒生地产指数12月27日收盘于25769.96点，较上年末12.9％。　　2023年，宏观经济有望加快修复，房地产市场在宏观经济修复和政策利好支持下或将步入企稳复苏周期，但新房市场普涨行情基本结束，未来城市与区域之间差异将愈加明显，人口持续流入的高能级城市房地产机会仍在，同时，受居民需求偏好升级和变迁影响，产品分化也将进一步加深。因此，未来房地产板块或将延续修复行情，部分布局高能级、信用资质较好、产品品质突出的公司或将在市场复苏中占得先机。

金融界2022-12-28

港股收评：恒指跌1.33%恒生科指跌3.12％，内房股领跌，歌礼制药暴涨53.47%

3％，均与11月保持一致，市场对LPR利率下调预期落空。有业内人士表示，当前市场的问题是，资金很多，也很便宜，降低LPR对居民增加贷款消费或买房的刺激效应在减弱。反而，降低LPR导致金融市场融资成本走低，可能会刺激债券市场短借长投的套利行为和资金空转。歌礼制药暴涨53.47%，股价创今年4月以来新高。消息面上，公司昨晚宣布，口服病毒聚合酶抑制剂ASC10和衍生物用于治疗新冠病毒、猴痘病毒及人呼吸道合胞病毒(RSV)等多种病毒感染的化合物专利及其用途专利申请收到美国专利与商标局(USPTO)的授权公告通知书。　　教育板块持续活跃，创联控股涨38.71％，大山教育涨23.85％，成实外教育涨9.85％。消息面上，中共中央、国务院14日印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》指出，提升教育服务质量。鼓励社会力量提供多样化教育服务，支持和规范民办教育发展，开展高水平中外合作办学等。　　博彩板块活跃，美高梅中国涨6.28％，澳博控股涨2.8％，金界控股涨1.27％。消息面上，澳门放宽入境核酸检测证明，由2022年12月20日零时起，取消有关中国内地风险区的规定。

金融界2022-12-20

机构：“弱现实”冲击市场，经济会议明确方向，可转债ETF（511380）盘中持续溢价！

金融板块中，受地产利好政策提振以及存款利率下调持续作用，银行负债端压力有所缓解，银行板块估值有望修复。（来源:界面AI）声明：本条内容由界面AI生成并授权使用，内容仅供参考，不构成投资建议。AI技术战略支持为有连云。

有连云2022-12-20

12月5年期LPR报价未下调，背后或存三大原因，短期内5年期LPR报价仍有望下调

一个重要发力点。此外，9月以来银行存款利率下调效应逐步体现，12月降准落地也会降低金融机构资金成本每年约56亿元。”由此东方金诚宏观研究团队判断，12月LPR报价持平不会影响实体经济融资成本下行势头，预计年底新发放企业贷款加权平均利率将续创历史新低，新发放居民房贷利率也有望延续小幅下行势头。　　为支持楼市尽快企稳回暖，短期内5年期LPR报价有下调空间　　为引导房地产市场尽快实现软着陆，5年期LPR报价下调的迫切性较高。高频数据显示，近期房地产市场持续处于低迷状态，不仅今年楼市“金九银十”成色不足，而且岁末楼市筑底走势仍在延续，房企信用风险也在持续暴露。　　东方金诚宏观研究团队认为，就宏观经济而言，除疫情带来的短期波动外，房地产低迷是2021年下半年以来经济下行压力的一条主线。接下来为引导房地产市场尽快实现软着陆，除强化“保交楼”等供给端支持外，持续下调居民房贷利率，推动楼市企稳回暖是关键所在，而且具有较强的紧迫性。这也是明年上半年稳增长、防控风险的一个主要发力点。可以看到，近期召开的中央经济工作会议要求 “有效防范化解重大经济金融风险”，并有针对性地提出要“要确保房地产市场平稳发展……有效防范化解优质头部房企风险”。　　其次，当前居民房贷利率相对偏高，具备一定下调空间。央行最新数据显示，10月新发放居民房贷加权平均利率为4.3％，已低于2009年6月创下的有历史记录以来的最低水平（4.34％）。但无论是与同期企业贷款利率对比，还是从与名义经济增速匹配的角度衡量，当前居民房贷利率都处于相对偏高水平。近期一些地方出现房贷提前还款潮，也从一个侧面印证这了一点。与此同时，在经历了前三个季度的大幅下调后，多地房贷利率已降至5年期LPR报价决定的最低值附近。接下来为推动房贷利率进一步下行，除了放宽首套房贷利率下限外，需要5年期LPR报价先行下调。　　另外，近期存款利率较大幅度下调，有望增加报价行压缩5年期LPR报价加点的动力。9月15日起国有大行启动新一轮存款利率下调，其他银行也在跟进；整体上看，本轮存款利率下调幅度明显大于4月的年内首次存款利率调整。东方金诚宏观研究团队判断，这将有效降低银行边际资金成本，为报价行下调LPR报价加点提供动力综合以上，预计2023年1月1日房贷重定价日过后，5年期LPR报价有可能下调0.15个百分点。

金融界2022-12-20

中央经济工作会议定调！十大机构解读房地产：“房住不炒”表述靠后，行业将加速出清、迈向新发展模式

稳政策从地方政府因城施策、监管当局推动利率下调，以及由“保项目不保企业”转向“既保项目又保企业”的变化。直到11月份，决策层和市场才终于形成共识，即房地产仍然是支柱产业，稳地产的关键是稳房企，只有房企得到健康发展，整个市场才能重振信心。随后“三箭齐发”，各项金融支持政策接连出台。　　但是，从政策底到市场底，从输血到造血，可能仍需要一段过渡期。从供给端来看，随着各项融资渠道的重新开闸，优质房企将重获生机，整个行业可能会迎来一波重组并购潮，行业风险有望进一步缓释。此外，增量资金对于项目端的支持和“保交楼”的落实，将有助于稳定居民预期。　　从需求端来看，涉及“四限”、首付比例、二套认定等增量政策有望进一步出台，5年期LPR仍有下调空间。同时，对于存量首套高利率按揭贷款，利率也有望适度下调，以此来减轻按揭早偿压力。　　随着政策效力的持续释放，房地产市场最早有望于2023年上半年触底反弹。届时，房地产将从经济增长的拖累因素，重新转为稳定因素。

金融界2022-12-17

2023年还有75bp的加息空间？八大券商点评12月美联储议息会议

例外，并且在衰退发生后的一年以内都会将利率下调至衰退前的一半左右或更低。此外根据我们测算，到2023年6月，美国CPI同比可能低于3％，核心CPI同比可能低于4％。维持此前判断：2023年美联储大概率再加息50bp，可能从年中就会开始降息，全年降息幅度可能达到100bp。　　平安证券：通胀“魅影”并未完全消散美股短期或难大幅回暖　　12月美联储议息会议发出“鹰派信号”，主要是由于通胀的“魅影”并未完全消散。近几个月来，美国通胀形势出现缓和，CPI同比增速连续两个月出现超预期下行，但正如鲍威尔在记者会中提到的，当前没有充分的证据证明美国通胀压力已明显缓解。　　从历史数据来看，美股收入增速与美国经济状况/名义增长率存在明显相关性，这意味着明年美股的盈利情况可能并不如市场预期的那般乐观。未来一段时间，美股盈利预期或需进一步下调，使美股承压。另一方面，美债利率难以快速回落，这也意味着，短时间内无风险利率的下行与盈利的修复难以同时出现，美股或暂时不具备大幅反弹的基础。

金融界2022-12-15

东方金诚：年底MLF加量平价续作，12月5年期LPR报价有望下调

点；9月以来商业银行启动新一轮银行存款利率下调，叠加12月降准落地，将为报价行下调5年期LPR报价加点提供动力。　　12月MLF利率保持不变，意味着当月LPR报价基础未发生变化。不过，9月以来商业银行启动新一轮存款利率下调，而且下调幅度整体上明显大于4月开启的年内首轮存款利率下调。12月降准落地也会降低金融机构资金成本每年约56亿元。我们认为，这些因素会抵消近期市场利率上升的影响，增加报价行下调LPR报价加点的动力。　　11月以来金融支持房地产16条等政策陆续出台，以引导房地产行业尽快实现软着陆为目标，各类支持政策全面加码。背景是本轮楼市低迷时间远超2008年以来的三轮房地产下调周期，而且近期部分头部房企信用风险仍在持续暴露。当前房地产投资和涉房消费下行较快，正在给宏观经济运行形成较大拖累。　　着眼于今年底明年初稳增长、控风险，推动楼市尽快出现趋势性回暖势头，我们判断监管层近期将引导报价行下调5年期LPR报价，其中最早有可能在本月20日落地。考虑到居民房贷重定价日多为每年1月1日，也不排除报价行从维护2023年资产收益角度考虑，推迟到1月下调5年期LPR报价的可能。趋势上看，2023年上半年居民房贷利率还将经历一个持续下调过程，这是改善房地产需求的关键所在。　　1年期LPR报价方面，当前企业贷款利率明显低于居民房贷利率，且各类结构性支持政策工具丰富，都会引导企业贷款利率持续下行，由此年底前1年期LPR报价有望保持稳定。这也将在一定程度上为5年期LPR报价更大幅度下调腾出空间。

金融界2022-12-15

美联储升息步伐势将放慢但还没到美债多头高枕无忧之时

23年12月，交易员预计美联储将把基准利率下调至4.35％左右，相当于到2023年底降息约0.5个百分点。　　但是鉴于经济和通胀前景仍然不确定，债券投资者仍然感觉到涨势已经过头。　　Vanguard的投资组合经理John Madziyire表示，“我们倾向于这种涨势将消退，有必要关注1月初的仓位，债券基金恢复资金流入意味着投资者青睐于延长久期，此外，今年年底的空头回补也给债市的涨势助力。” 　　不寻常的是，在劳工部于华盛顿时间08：30发布11月CPI数据的大约一分钟前，债市收益率就已经下跌。　　Glenmede的Private Wealth首席投资官Jason Pride在一份报告中表示，“投资者应该小心不要过度反应，防止过早预期政策转向，通胀距离美联储的物价稳定目标还很遥远。美联储可能需要在新的一年里将货币政策保持在限制性的水平上。”

金融界2022-12-14

CPI遭提前泄漏？美债出现“最诡异波动” 白宫出面回应

23年12月，交易员预计美联储将把基准利率下调至4.35％左右，相当于在2023年下半年降息约50个基点。　　

金融界2022-12-14

前瞻美联储年终收官之战：本轮加息周期最重要转折点来临

预计到2023年12月，美联储将把基准利率下调至4.35％左右——相当于在明年上半年加息至4.83％左右的峰值后，在2023年下半年降息约50个基点！　　这意味着什么呢？这意味着如下图所示，美联储今晚哪怕不把对明年底的利率预测从之前的4.6％上调，都要比眼下的市场定价更为鹰派…… 　　　　这其实是一件很“可怕”的事——因为市场的利率定价和美联储的表态之间的“落差”实在是太大了。事实上，目前包括美联储官员和主要的投行机构，基本上都预期今晚利率点阵图中对明年的利率预测还将进一步上移，而这只会令点阵图与市场预测的差距进一步扩大！　　许多紧缩阵营的美联储官员们长期以来一直担心，如果美联储过早地开始降息，可能重蹈上世纪70年代走走停停式的紧缩政策的覆辙。这也导致迄今几乎没有美联储官员明确释放过支持明年降息的信号。而市场之所以不断违背美联储“意愿”认为其将在明年下半年降息，则是押注明年美国大概率陷入经济衰退的前景，可能倒逼美联储转向。　　而在今晚，这可能就将是美联储和市场预期间最为主要的博弈点：要么美联储向市场的降息预期作出妥协，要么其可能就会大举浇灭市场降息派的希望，两类预期只会“活”下来一个！　　　　看点⑤：鲍威尔如何看待通胀见顶趋势？　　美联储今年以来一直将物价视为货币政策的重点，因为长期居高不下的通胀对经济和劳动力市场的损害更大。本次会议上，美联储也将更新经济预测摘要（SEP），其中包括对经济、通胀和就业的最新展望。而鉴于昨夜公布的美国11月CPI数据刚刚出现了超预期回落，美联储主席鲍威尔今晚对未来通胀走向的看法，显然将备受瞩目。　　美国劳工部周二的报告显示，整体CPI环比上涨0.1％，同比升幅7.1％，创下年内新低，因能源价格下跌帮助抵消了食品价格上涨的影响。不包括食品和能源的消费者价格指数（CPI）环比上涨0.2％，同比攀升6％。　　　　这是2022年的最后一份CPI报告，虽然从数据上看美国通货膨胀仍然过高，但物价升速显然正在不断放缓。目前，美国CPI同比涨幅已经连续五个月出现了回落，Inflation Insights LLC创始人Omair Sharif在一份报告中认为，这显然不是一个异常值。事实上，周二的报告显示美国物价增速出现相当广泛的放缓。　　当然，就通胀本身的趋势而言，鉴于经济学家普遍预期核心商品通胀将继续放缓、明年住宅价格指数最终会转向，人们如今的关注点已经越来越多地转向核心服务，以判断总体物价压力的路径。美联储主席鲍威尔在本月早些时候的讲话中也特别提到了通胀数据中剔除住房的核心服务领域，称它“可能是理解未来核心通胀演变的最重要类别”。而昨夜CPI中核心服务领域的通胀，其实仍处于相对较高的一片领域。　　因此，鲍威尔今晚对昨夜通胀数据的态度，究竟会表露出更为肯定的一面，还是会依然认为通胀降温之路任重道远，也将间接表达出其对未来的鹰鸽立场。　　德意志银行美国首席经济学家Matthew Luzzetti表示，“我们仍然可以看到很多通胀回落的迹象，但问题是这是否能让通胀率回到3％？我们又如何将它从3％降到2％，这是我认为更困难的部分。” 　　在历史上，美联储的紧缩周期往往会一直加息到利率高于CPI为止。目前，美联储距离这一目标距离正在日益接近，但能否在未来几个月实现这一点，依然存在不小的难度！　　　　看点⑥：明年经济衰退会否到来？　　在对今年9月上次季度议息会议的解读中，我们曾提到过当时决议最为重要的一个数字——4.4％。这个数字当时主要被提到过两处。一处是美联储对今年年底的利率预测（今晚加息50个基点后就将实现）；而另一处则是是明年年底失业率的预估。我们当时认为，这一失业率预测的大幅上调，将预示着美联储已预期届时就业市场将面临重大打击，经济可能面临衰退的风险。　　而根据目前最新的市场定价，美联储官员今晚势将连续第三次上调2023年失业率预期，因为他们抗击通胀的行动越来越有可能令美国经济陷入衰退…… 　　接受媒体调查的经济学家预计，美联储官员在周三发布的季度预测中，料预期失业率到2023年底升至4.6％。这可能意味着与现在相比，会进一步有150万美国人失业。出现类似这样的失业率上升，而美国经济却不陷入衰退，在这之前从未发生过。　　　　大部分民间预测人士目前均已预计美国明年会陷入衰退，即便是美联储经济学家，在上月的议息会议纪要中也已警告称，出现这一结果的可能性大约为50-50。　　美联储11月会议纪要曾表示，“国内私人领域的实际支出增长乏力，全球前景恶化且金融条件收紧，这些都被认为构成对实际经济活动预测的突出下行风险；此外，通胀持续下降或需要金融条件以高于预期的程度紧缩，这个可能性也被视为一种下行风险。”。　　MacroPolicy Perspectives驻德克萨斯州奥斯汀的总裁Julia Coronado指出，“如果你是美联储，你会希望传达出采取必要行动解决通胀问题的承诺。目前的重点仍是拉低通胀，其中的一个环节至少是劳动力市场更加平衡，甚至可能是直接的失业率上升。” 　　毫无疑问，美联储主席鲍威尔在今晚会后的新闻发布会上，也可能会被问及其对明年经济衰退前景的看法，投资者可对此密切留意。　　总结　　总体而言，虽然昨夜公布的利好的美国CPI数据，进一步放大了美国通胀已经见顶的曙光，但这是否真的预示美联储在一天后的议息会议上，便会彻底转向鸽派，其实仍是一个未知数。　　投资者今晚需要着重小心提防的是美联储对明年货币政策走向路径的态度上，尤其需关注其是否会打击到市场对明年下半年降息的押注。　　Spectra Markets总裁Brent Donnelly表示，“周二CPI数据清楚的表明了美国通胀下行的趋势，但美联储更看重的可能是通胀最低能到哪里。所以，虽然趋势喜人，但美联储不会希望再犯1970年代的错误，他们不敢太早把脚从刹车板移开”。　　中金研报则认为，预计12月议息会议上美联储仍将加息50个基点，但强调会在限制性利率水平上“等一等”，讨论降息仍为时过早。　　报告称，市场对美联储放缓加息已经基本定价，接下来需要关注的是美联储加息的最终高度，以及利率在高位停留的时间长度。如果服务通胀难以快速回落，美国利率维持高位，那么美国经济仍将面临下行压力。如果通胀不能在经济下行乃至衰退之前得到解决，那么对风险资产而言仍将是利空。

金融界2022-12-14

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