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中国房地产危机加剧！逾100城购房者威胁停止还贷烂尾楼房主发起“占领运动”

正在经历一场令人痛心的危机。房地产巨头恒大的债务危机是转折点，其他大大小小的房地产开发商随后都像多米诺骨牌一样倒下。虽然建筑商可能会通过政府政策获得喘息的机会，但房主受到的打击最大。曾经蓬勃发展的中国房地产市场如今呈现出一种荒凉、破败的样子。在在建项目被叫停的情况下，建筑商不愿意承接新项目，这导致了一种不稳定的局面。根据上海易居房地产研究院编制的一份报告，截至今年6月，停滞的项目占中国房地产市场的3.85%，面积约达2.31亿平方米。因此，购房者被迫进入和居住在未完工和“腐烂”的公寓里。生活条件恶劣，甚至连基本的便利设施都没有。在广西桂林，就有一名女士被迫搬进未完工的公寓，面临经济和生活环境的双重打击，她只能等待地方政府的协助。粉刷一半的墙壁，还来不及安装电源的洞孔。过去6个月，55岁的徐女士一直居住在桂林这栋未完工的公寓楼内。3年前她被宣传册上展示的水滨美景，和城市清新的空气所吸引，购买了一套两居室，然而现实却大相径庭。虽然一开始一切都很顺利，但在2020年，当建筑商的母公司被指控非法集资时，事情爆发了。建筑商的房产被查封，公寓的施工也被叫停，徐女士被迫四处奔波，但毫无效果。徐女士说：“就好像从天上一下掉地上去了，就那种感觉。家里所有的心血都投在这房子上了，没想到房子烂尾了。” 徐女士的遭遇没有得到家人谅解，无处可去的她只能先入住公寓。她和其他约20名住户共用一个临时的室外厕所，白天聚在一起，坐在中央庭院的一张桌子和长凳上。他们是中国各地购房者运动的一部分，他们搬进他们所谓的“烂尾”公寓，要么是为了给开发商和政府施加压力，要求他们完工，要么是出于经济需要。在中国房地产严重不景气的情况下，许多资金紧张的建筑商停止施工。中国各地的购房者状况如此糟糕，以至于他们在6月开始集体威胁说如果不恢复建设，就停止偿还按揭贷款。截至6月下旬，至少有100个城市的数千名购房者威胁要停止支付抵押贷款，以抗议停滞不前的施工进度。上海易居研究总监严跃进表示，整个房地产市场对未完工公寓的情况高度敏感，因为中国90%的新房都是在未完工的情况下购买的。 “如果这个问题得不到解决，就会影响房地产交易，政府的信誉，并可能加剧开发商的债务问题，”严跃进员表示。中国房地产市场的下跌，是中国经济在第二季度仅增长0.4%的主要原因之一。中国几乎放弃了在今年年底实现GDP增长率的目标，因此专家们认为，房主状况改善的希望不大。

夏洛特2022-09-27

不要错过“政府国债最大牛市”！中国宽松投资窗口洞开 “监管风险早已结束” 中美观点分歧

中国政府援助 2021年房地产开发巨头恒大的倒闭继续对中国房地产行业产生连锁反应，并促使政府有针对性地支持，以确保部分完工的废弃数月的建筑项目能够完成。中国央行的房地产支持是整个经济体正在发生的更大经济支持的一部分，因为政府希望为仍在与新冠病毒影响作斗争的经济增加刺激措施。 “中国处于宽松周期，他们降低贷款优惠利率，他们已经降低了银行间贷款利率。他们正在放松，因为他们认识到经济需要支持，这对投资者来说是一个很好的顺风，”埃亨解释道。 “此外，对于中国投资者而言，随着利率下降，目前全球政府国债最大的牛市在中国，”埃亨说。“中国国债在放松时已经大幅上涨。” 美联储加息3码日本央行曲线控制政策强化日本央行的收益率曲线控制政策看起来比几个月来更具弹性，此前美国10年期收益率在美联储再次采取鹰派政策决定后下跌。日本央行定于周四晚些时候结束为期两天的会议，此前美联储对最终利率更高的预测加剧了人们对世界最大经济体正走向衰退的担忧。亚洲国家基准收益率可能因日本央行0.25%的上限而下降，这可能会缓解央行在流动性压力下继续购买证券的压力。 (来源:彭博社) 日本央行最新的季度调查显示，由于美联储激进收紧政策引发全球债务抛售，截至8月份的三个月中，日本债券市场的运作是两年来最差的。这一时期还包括对冲基金在6月份对日本央行收益率曲线控制政策的攻击，因为他们押注央行将不得不调整其政策。 “无论美国收益率上升还是下降，日本央行的立场及其对市场状况的反应都将保持不变，”东京大和证券首席市场经济学家Mari Iwashita表示。“它将继续无限制的固定利率债券购买操作，以限制10年期收益率，并使用定期或非定期购买来抑制超长期收益率的意外上升。如果美国收益率下降，日本央行只能采取观望态度。” 日本央行购买日本央行仅在周三就在其固定利率债券购买操作上花费超过1万亿日元，约合69亿美元，因为该国的基准10年期收益率保持在央行0.25%的容忍区间的上限。日本央行在日本政府债券市场的大量存在导致流动性萎缩，因为央行倾向于在收益率上升时增加购买以遏制任何波动。不受其收益率曲线控制的超多头股更容易受到全球市场动荡的影响，但由于日本央行将允许它们增加多高的不确定性，投资者对积极买入持谨慎态度。大和的Iwashita表示，如果日元因积极购买债券而进一步走弱，日本央行不会担心，将问题推迟到负责外汇政策的财务省。“只有当政府对其角色的预期发生变化时，日本央行的货币政策才会发生变化。” 周四亚洲早盘日元兑美元几乎持平于144.05，继周三美联储决定后下跌0.2%。#高通胀/经济衰退#

小萧2022-09-22

中国地方政府为缓解“烂尾楼危机”拼了！河南省50亿人民币专项借款已下达郑州

面积约440万㎡，烂尾率高达9%，涉及恒大、奥园、阳光城等多家出险房企。 9月7日，一则事关郑州停工楼盘复工计划的政府文件复印件在网络上流传。文件要求“在10月6日前，实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工”。郑州市有关部门工作人员向媒体证实了这一文件的真实性。

Dan19772022-09-18

许家印最新发声！恒大：38个未复工项目9月30日前复工

FX168财经报社(北美)讯据恒大集团官方公众号消息，周一(9月12日)，恒大集团召开复工复产保交楼周例会。恒大集团董事局主席许家印在会上指出，目前全国保交楼项目共706个，已复工项目668个，未复工项目38个，要求相关地区公司在9月30日前必须全面复工。许家印表示，目前已复工的668个项目中，有606个达到正常施工水平，还有62个正在恢复正常施工过程中，要求相关地区公司在9月30日前必须全部达到正常施工水平。许家印表示，恒大集团要切实履行好企业主体责任，竭尽全力做好复工复产保交楼工作。许家印对上述成效的原因也作了简单概括，包括“全体员工在大年初六就提前开始上班，每周召开工程专题会”、“在政府的帮助下”等，这才在“极其困难的情况下”大面积地恢复工程建设。许家印强调，“我们要切实履行好企业主体责任，大干苦干，竭尽全力做好复工复产保交楼工作。只有这样，我们才能让业主满意，才能恢复销售、恢复运营，才能偿还各类债务，走出困境。” 克而瑞此前发布的房企销售榜显示，恒大8月销售额为32.3亿元，7-8月合计61.6亿元。不过，就在房地产上市企业陆续披露半年报期间，恒大集团此前公告，由于恒大地产经营情况发生重大变化，审计机构增加了大量额外的审计程序，目前公司尚未完成2021年度审计工作，以及2022半年度财务报告编制工作。

夏洛特2022-09-13

中国各地救房市放大招！济南一家国企宣布要买“3000套房”

量房去化率。此外，2021年11月，恒大在温州的苍南翡翠华庭1647套房源、乐清都汇华庭三期期625套房源，分别被苍南县国有资产投资集团、乐清城发统一采购，均用作安置房房源。

Dan19772022-09-08

刘煜辉：双碳为奠基的“中国时代”要到来，新能源周期将承接房地产，A股平均股价到了黄金分位

很强的，中国的房地产有三大天王，一个叫恒大，一个叫融创，还有一个叫碧桂园。其中两个跌了90%以后已经停牌了，破产了回不来了，仅存的碧桂园也跌了80%多，跌到了两块多，恒生科技指数代表的互联网资本也不再是不可一世...... 6、今天这个时代就是要把过去金融、地产、民生等的“内卷”捋平的过程，捋平的过程对应的是中国的实体，中国实体的核心是制造业成本下降，效率上升的过程。 7、如果“反内卷”进行的好，意味着将来中国A股市场以中国制造代表为核心的资本溢价上升，能够抵消过去周期的存量资产贬值的损失，从而人民币的这一轮的贬值过程就结束了，重新回到升值轨道......今天中国的A股应该买哪条线的股票就很清楚了，“制造为王”。 8、现今在西方发生“滞胀”的背景下，全球供应端的中流砥柱就剩下中国制造了，所以A股股票为什么那么强是有道理的。观察 A股市场的结构发现（中证）1000的股票和（中证）500的股票比其他结构要强很多，因为1000指数中间绝大部分都是制造业的公司，500中间的主体也是制造业的公司..... 9、现在怎么干？现在的流动性条件是非常有利于平均股价不断上升延展的，股票方面2个维度...... 中国的价值在哪个地方？在于制造。安全是百年未有之大变局，一定会给最稀缺的要素丰厚的资本溢价。我为我的策略命名就4个字，1个是价值，1个是安全。 10、G2一定是一个长期的历史性的战略竞争，好比是长期的柔道战争。只要自己不摔倒，对手不能如何，只要G2的利益高度吻合，谁也吃不了谁，所以在这个背景下，中国人多一点“随”，谁少一点“卷”，少折腾，A股就会长期由乐观者定价主导。 9月2日，中国社科院教授刘煜辉作为嘉宾出席了上交所ETF高峰论坛暨华宝基金秋季策略会，并就目前宏观经济趋势和股票市场策略作出了上述判断和分享。以下是投资作业本（微信ID：touzizuoyeben）整理的精华内容，分享给大家：中国时代要到来，双碳为奠基认知中国经济的基点是周期和转身，中国目前走在两个40年大周期的变迁的时间窗口，前面40年伟大的改革开放，从经济学意义上讲，实现了工业化城镇化，比如我们实现了既有的目标：小康社会（人均1万美金）。中国经济的崛起从根本上改变了世界的格局，而现在世界的格局是百年未有之大变局，也就是G2（中美两国），只有100年前的从1890年到1919年的时间段，才能跟今天这个时间段相像。 1890~1919这个时间段世界发生了一次秩序的更替，1894年美国GDP正式超过英国，经过一战以后，美国正式接替了英国成为世界秩序的一个制定者，美国时代开始翻篇，到现在100年。无论从哪个方向进行中美对比，只有1890~1919年的时间段可以与今天这个时间段进行历史比较，经过小康40年、工业化城镇化完成实现小康目标以后，中国下一个目标就是回到这个世界的舞台的中心。中国200年沉沦以后又重新回到世界舞台的中心，中国时代又要到来了，而任何一个时代的到来必须有一个奠基石：能源体系的变更。资本主义世界的前300年可以划分为两个时代，300年前英国人瓦特发明蒸汽机，把人类带入了煤电时代，150年前美国人福特发明内燃机，把人类带入到化石能源时代。无疑中国人要面对自己未来可能开创的“中国时代”，需要有一个中国自主可控的、安全高效绿色的新型能源体系，这个能源体系就是双碳。从前年年尾中央政治局会提出双碳开始，一个宏大的顶层设计就展开了，这是为中国时代奠基的。 “3060”行动计划刚好也是40年周期，由能源更替所引发的一系列资本累积、技术迭代，是由经一个持久宏大的洪荒之力贯穿40年的。然后在此基础上再搭建一个中国高质量发展的高溢价、高安全的新型产业体系。对比美国那个时代，其控制了石油资源以后在化石能源体系上搭建了以汽车为枢纽的现代工业体系，从而这整个时代就立起来了。中国也是一样的，当把清洁能源电机体系建立起来以后，在此基础上搭建一个电气化的以电动车为枢纽的新型现代工业体系，整个中国时代的立体结构就立起来了。很庆幸的是中国在这样一个自己所谋划的宏大新周期中间已经成为世界的领航者，在新能源周期中，无论从绿电的生产、绿电的消费（生产和生活的电气化）以及绿电所特有的传输储能控制的新型电力系统上，中国人都走在世界的前列，是追赶不上的引领者。房地产预期完全倒下，回不去了最近一段时间房地产的转身释放出来的巨大的下行的力量，很多的楼盘陷入了断贷停工，甚至要倒闭断供的风险，这实际上它反映了一个时代的转身，房地产经历了这一次冲击以后，整个的预期是完全倒下的，再也回不去了。从2015年开始中央每次政治局会议必须要强调“房住不炒”，是因为老百姓心中的预期没有倒，但今天特别是这半年看下来会发现完全不一样了，实际上从去年四季度开始，中国关于房地产管控的明里暗里的各种约束陆陆续续都解除了，所以这半年看下来，房地产的乘数效应再也起不起来了。今天中国的信用疲弱，因为房地产部门创造资产的能力在大幅下跌，在大幅的下跌，房地产销售额截至目前掉了34%，卖地的收入掉了48%，这些都是断崖式的下跌，所以如今，房地产与其说是“房住不炒”，倒不如说是“房住炒不起”，这就是“大江东去”的感觉。新能源周期将承接房地产回头去看别的国家的历史，今天这个时点中国无疑是幸运的，因为之前的美国和日本从房地产繁荣的顶端下来时没有资产或其他任何力量可以承接。所以它们面临的都是一个长期的萧条，尽管美国利用美元信用本位的优势收割全世界，比如量化宽松和财政赤字货币化，搞到今天也没搞清楚。而中国这次从房地产下来时非常幸运，一个新型的能源周期无论是从资本的累积，还是技术的准备，以及人类道义（全球气候变暖以及极端天气使人类面临生存危机）上都已经准备好了，天时地利人和，目前正在酝酿的宏大的新能源周期就是去承接房地产的，如果没有这个东西接，那中国跟30年前的日本和15年前的美国一样会面对长期萧条的风险，所以从这个角度来讲，中国无疑是幸运的。金融进入流动性陷阱时期从宏观账户角度来看，目前的时间点无疑是确定的资产负债表衰退，从金融条件讲是流动性陷阱不可逆。中国已经经历了20多年的房地产繁荣扩张的黄金时期，其从顶部下来之后，所带来的是企业、家庭、地方政府资产负债表的衰退。特别最近几天的市场表现尤为明显，中国的工业品黑色铁矿石崩跌，国际航运指数（主要运中国矿石）断崖式下跌，它的背后对应的就是中国房地产的数据的下跌：房地产销售下降34%，卖地收入下降48%。再加上疫情的管控、经济流量的下降、接触性服务业的大量停摆衍生了失业的人群，也就是家庭部门的资产负债表开始衰退，目前中国的年轻人群失业率已经超过了20%，所以从这个角度来讲，整个金融进入了流动性陷阱时期。今年的“信用弱货币强”在以前是很难看到的，因为以前房地产非常繁荣，信贷需求非常饱满，所以以前多数情况是“信用强货币弱”，也就是社融增速始终高于M2增速。从具象化来看，那个时候的金融特征是多高的利率都有人敢借钱，因为要保命、要续命，因为形成的都是庞氏资产，要借新还旧，如果哪天不借新资金链就断了，就会酝酿风险，所以什么利率都敢借。未来长期无风险利率可能不断打破新低但如果今天的“信用弱货币强”真的指向流动性陷阱，那么未来很可能出现极端情况，也就是多低的利率下贷款和债券都发不出去或发起来都有困难。所以从这个角度看，中国未来的长期无风险利率可能已经开启了不断打破历史新低记录之旅，观察过去10年中国的无风险利率，会发现每次房地产一鼓包，我们要去刺激，利率就会升一波，但鼓的力度一波比一波小，而这一次我的判断是这个包再也鼓不起来，直接下去。我们的第一个目标是破过去10年的低点2.46%，第二个目标是破2%，第三个目标就是破1.5%，这样的进程可能已经开启了，这也是未来做投资、做策略必须要坚守的一个基点。鲸落万物生现在的经济大家可以看得很清楚，这一回是“鲸落万物生”，房地产下来的力量是很强的，中国的房地产有三大天王，一个叫恒大，一个叫融创，还有一个叫碧桂园。其中两个跌了90%以后已经停牌了，破产了回不来了。仅存的碧桂园也跌了80%多，跌到了两块多。再看中国的恒生科技指数，它跟中国的科技没有关系，它代表的是中国曾经不可一世的、无序扩张的互联网资本，看看它今天的状态。如果认知了这一块图景，就能够理解今天要买什么样的股票，搞清楚A股未来的溢价在哪一块结构。捋平各领域内卷，A股制造为王今天这个时代就是要把过去金融、地产、民生等的“内卷”捋平的过程，捋平的过程对应的是中国的实体，中国实体的核心是制造业成本下降，效率上升的过程。如果“反内卷”进行的好，意味着将来中国A股市场以中国制造代表为核心的资本溢价上升，能够抵消过去周期的存量资产贬值的损失，从而人民币的这一轮的贬值过程就结束了，重新回到升值轨道。人民币从4月份的6.3贬指到今天的6.9，其实对应的就是之前存量资产巨大下滑力的释放，存量资产在快速的贬值。理解这点，今天中国的A股应该买哪条线的股票就很清楚了，“制造为王”，在欧洲深陷“滞胀”的泥塘的情况下，中国制造的世界工厂价值自然就显现出来。这个逻辑解释了为什么5月份开始，中国 A股市场走出的趋势和境外发生完全背离，中国的平均股价在5月份开始升到如今调整的高点（36%），而与此同时，美国的纳斯达克指数跌了25%，之间的背离达到50%。全球供应端中流砥柱是中国制造，因此中证1000 、中证500相对更强既然市场都是对的，背离的逻辑强有强的道理，这一回西方“滞胀”的核心不是因为投资需求和消费需求很强、扩张造成的，反而投资需求和消费需求都很差。从经济增长模型角度来看这10%以上的通货膨胀来自于供给端的塌陷，他们的供给端完全在停摆。现今在西方发生“滞胀”的背景下，全球供应端的中流砥柱就剩下中国制造了，所以A股股票为什么那么强是有道理的。用出口来衡量，中国制造世界工厂一年出口量占到了全球的15.1%，已经是美国和德国加在一起的总和。这个15.1%还不是终点，如果西方深陷“滞胀”的泥潭时间很长，无法摆脱，中国的比例还会不断的延长，未来很有可能中国的这个比例是第二、第三、第四、第五合在一起的总和。所以观察 A股市场的结构发现1000的股票和500的股票比其他结构要强很多，因为1000指数中间绝大部分都是制造业的公司，500中间的主体也是制造业的公司，但50、100、300指数中间的主体是金融地产，是过去繁荣周期的遗留，所以它们走得弱，最后合在一起，中国的平均股价上升了36%。 G2关系好比柔道，少折腾，A股将长期由乐观者主导定价讲到G2（中美两国）关系， G2一定是一个长期的历史性的战略竞争。简单讲今天中国和美国两个大个子，只要你不摔倒，其实谁也不能把你怎么样？不是三拳两脚就把你给打趴下，它一定是一个长期的柔道战争，你看到柔道的精神是什么？不是用蛮力气把对手压倒，而是利用对手的体重动作的失误，最后让对手自己倒下，这是柔道的精神是吧？只要G2的利益高度吻合，谁也吃不了谁，所以在这个背景下，中国人多一点“随”，谁少一点“卷”，少折腾，A股就会长期由乐观者定价主导。如今股票受疫情短暂冲击，这个冲击给了我们提供了一个机会的时间窗口，比如从技术分析的角度，平均股价从4月25日的18.5元/股开始涨，这一波最高的时候是25.2元/股，涨幅6.7元。平均股价上涨36%，然后进入了一个自然的调整时间。因为技术分析、行为金融是按人性心理账户的一些经验的科学来设定的，存在一个叫0.382的黄金分割位，从25.2元/股下来0.382就是22.5或22.6元/股的位置。所以从25.2元/股的这一波下跌，周四跌到了22.8元/股，这个位置就差不多是一个很好的买点，从心理账户的角度来讲，有强支撑，从行为金融这个角度来看是完全符合的。今天这个时点我们希望中国从2019年开启伟大的资本市场基础制改革以后所形成的长期由乐观者主导的牛市能够延展下去，而得到这个结果背后的关键就落到了“随”上面。现在怎么干？股票2个维度接下来进入怎么干，在现有的条件下面怎么干，可以从两个维度来思考：首先我们面临的资产负债表的衰退和金融条件的流动性陷阱，决定了无风险利率可能已经开启了不断打破历史新低的进程。这样的流动性条件是非常有利于平均股价不断上升延展的。对应的股票可以从两个维度看，第一个维度是风格维度，在资产负债表衰退、流动性陷阱的金融条件下，股票风格的选定（到底是价值还是成长，大股票占优还是小股票占优）从5月份开始，市场就给出了答案。因为5月份开始的市场，明显看到1000比500强，500比300强，300比100强，100比50强，纯粹的从投资时钟的角度去谈策略，背后的原因是1000里面占优的是主体是制造业的股票，300、100、50的主体是中国过去的传统周期的资产遗存（金融、地产、大消费）的结构所决定的。另一个维度是是产业结构分化的维度，一半是海水一半是火焰。在新发展格局，新发展理念下面，新能源、高端制造、农化（中国的转基因农业革命），农化（事关）中国的产业安全。你去细读习主席最近在求是杂志上发表的新发展理念下，必须要有新发展格局。那篇文章里面讲得很清楚的安全观在哪个地方？产业安全的方向将是长期占优的资产形成方向是吧？所以对中国来讲的话，是吧？我回到我的主题是吧？中国的价值在哪个地方？在于制造。中国从百年未有之变大变局的这个角度来讲的话，中国的资产溢价未来资本市场会给予安全因素，因为安全是百年未有之大变局，一定会给最稀缺的要素丰厚的资本溢价。所以要我为策略命名的话，我就4个字，1个是价值，1个是叫安全。

周大股2022-09-05

债券持有人为恒大制定债务重组计划，要求许家印自掏腰包偿还债务

》援引两名知情人士的话报道称，投资中国恒大集团债券的全球基金已经为这家房地产开发商制定了自己的债务重组计划，并要求恒大董事长用自己的财产偿还债务。恒大曾经是中国最畅销的房地产开发商，负债超过3000亿美元，如今却处于危机的中心，目前制定的债务重组计划被视为其他开发商的可能模板。报道称，恒大的债券持有人近日提交了一份提案，提出了恒大200亿美元离岸债务重组的框架。此前恒大公司错过了7月份提交一份偿还巨额债务的计划的最后期限。报道还称，恒大的外国债权人还提议，恒大董事长许家印购买恒大发行的新股，并将资金用于偿还部分离岸债务。今年7月，恒大表示将向离岸债权人提供资产打包方案，其中可能包括两家海外上市公司的股份，以此作为优惠条件。《华尔街日报》曾报道，当时恒大并未明确说明计划减记多少面值约200亿美元的国际债务。经过几个月的工作，恒大公司仍未发布具体计划，只表示将在“2022年内”的某个时候发布。对于恒大的“改口”，业内人士早有预期。一位地产研究机构高管表示，恒大本身体量过大，债务链条过多，债权复杂程度高，因此相比起华夏幸福、当代置业等已推出债务重组方案的房地产企业来说，所需的时间只会更长。恒大还透露其备受瞩目的违约事件对旗下业务的影响程度，称今年上半年的公寓合同销售总额相当于约18亿美元，同比骤降约97%。知情人士说，恒大希望在今年晚些时候二十大之前与主要债权人达成原则性协议。目前记者无法立即联系到恒大就此置评。

Sue2022-08-30

许家印背后的男人被查了，他们掌舵的两国企曾为恒大“翻脸”

”，引发了地产圈巨震。巧合的是，两家与恒大颇有渊源的国企，两位高层接连落马，进而牵出了一段还未落幕的“驰援”往事。　　8月16日，山东高速(5.19 -0.19%,诊股)集团（以下简称“山高集团”）原董事长孙亮因涉嫌严重违法和职务犯罪被查。孙亮曾是许家印超级富豪朋友圈中的C位，他主政时期的山东高速集团，不但掏出230亿真金白银战投恒大，并且还出借了数百亿资金。孙亮被查时已经退休四年，据传落马原因跟地产有关。　　一周后，8月23日，深圳市人才安居集团有限公司（以下简称“深圳人才安居”）副总经理刘晖涉嫌严重违纪违法被查。　　值得注意的是，山高集团2020年曾将持有的恒大股权全数转给深圳人才安居，不料深圳人才安居未按约定付清款项，山高集团直接向其“追债”100亿，并发起了仲裁。　　如今随着两位高层的被查，也让业内十分好奇，这一段战投和接盘的往事是否会揭开更深的内幕。　　许家印背后的男人被查了　　许家印擅长交际，网上曾流传一张许家印的“超级朋友圈”合影，全部是各路资本大佬，孙亮正是其中的C位。　　据报道，两人2013年时在一次活动中相识，原本安排半个小时的交流，因为两人交谈甚欢，足足聊聊一个多小时。而后孙亮和山高集团在恒大的扩张中给出了鼎力支持。　　孙亮与许家印惺惺相惜，或许是因相同的做事风格。2014年。孙亮在一次座谈会上说出了金句，称“以前借鸡取蛋、用蛋还鸡，现在可以实现既不借鸡、又不还蛋，形成了资产换钱、钱购置资产、资产挣钱的良性发展。” 　　在他执掌山高集团近10年期间，金融业超过高速公路业务，一跃成为了主业。而他对地产格外情有独钟，据财新报道，他认为可以用地产短期见效快的发展，弥补长期不足。　　而在孙亮退休的前一年，山高集团高调成为了恒大的第二大股东。2017年，恒大想要借壳“深深房”回A，因此拉来了超级朋友圈助阵。通过三轮融资，恒大地产引进了27家战投，金额约1300亿，其中最大的两家战投分别是山高集团230亿元，苏宁电器200亿元。　　恒大与战投签订了三年对赌协议，将在2017年至2019年间，派发分红284.1亿元、446.1亿元及275.2亿元。如果在2021年1月31日到期前未能完成重组上市，投资者可于有关限期届满前两个月内提出原价回购要求，或是由恒大给予战略投资者所持股权比例50%的股权补偿。　　2020年9月，恒大回A仍然无望。许家印以“债转股”的方式，与投资者们签订补充协议，暂时度过危机。　　盟友孙亮已于2018年7月退休，此次恒大“债转股”事件中，山高集团坚决不同意该模式，而是要求退出。而从现在的情况来看，山高集团的这一操作不可谓不“前瞻”，大部分资金得以“逃出生天”。再看其他战投，苏宁、广田集团等都元气大伤。　　站出来接盘的就是深圳人才安居，此前媒体报道的说法是，恒大面临债务危机，深圳国资出手，深圳人才安居以250亿资金驰援，从山高集团接下恒大地产5.87%股权。　　两大国企为恒大“翻脸” 　　深圳人才安居近几年在深圳土拍市场上的表现可用“财大气粗”形容，频频拿地。然而2021年底，深圳人才安居却遭山高集团公开“追债”，讨要转让恒大地产股权的“尾款”。　　根据公告显示，2020年11月至12月，深圳人才安居分别以50亿、200亿接盘山高集团旗下子公司持有的1.17%及4.7%恒大地产股份。深圳人才安居在支付了120亿、30亿股权转让金后，第三期的80亿、20亿本金却迟迟未支付。　　2021年下半年时，恒大危机已经蔓延。深圳人才安居这一做法被业内视为“止损”。2017年引进战投时，恒大地产估值4000多亿，而今恒大地产估计缩水至200亿，落差之大令人咋舌。　　深圳人才安居“止损”，山高集团却坐不住了。山高集团旗下的畅赢金程已经把股权过户至深圳人才安居名下，2022年3月，山高集团称已提交仲裁，并收到了中国国际经济贸易仲裁委员会的仲裁受理通知书。　　如今恒大地产的股东中，最大的股东是许家印家族的凯隆置业，持股60.28%，第二大股东便是深圳人才安居，持股达7.05%。无论面对山高集团的律师函还是仲裁，深圳人才安居始终未就该事件对外发声。　　此次山高集团和深圳人才安居两位高层相继落马，不免又让人联想起这场“恒大地产股权尾款”风波。　　孙亮退休已有四年，有媒体注意到，涉及他的通告用了“涉嫌职务犯罪”一词，初次调查使用这类措辞比较少见，可见孙亮或许已被调查部门掌握了一定的证据。　　山高集团在孙亮退休后，虽已按照清退非主业计划逐步退出地产业务，不过对于地产投资的热情未完全消退。然而近年来地产下行，山高集团投资“踩雷”不断，认购的佳兆业系、中国奥园、苏宁超4亿美元票据均遭遇违约。

大策策2022-08-29

同一个停牌股，不同基金估值竟相差3倍！

差近3倍；部分较低持仓的基金，还对中国恒大、恒大物业估值最高调降99%，估值低至0.01港币/股。　　多位基金人士对此表示，各家公募对个股估值出现分化，主要是对宏观经济、政策、行业风险因素出现预期差和观点分歧导致的。但如果过分低估证券价格，对基金、基金公司、二级市场等都会产生不利影响，他们建议进一步优化证券估值方法，缩小主观影响因素，客观对发生重大事项的停牌股进行专业和综合分析，给出科学合理的估值，以正确引导市场预期。　　估值价格首尾最大相差近3倍　　估值分化现象凸显　　近日，针对同一停牌股调整估值，基金公司给出的估值价格出现一定分化。　　比如华夏恒生红利ETF对世茂集团估值为0.59港币，华安、博时基金等估值在1.33港币-1.34港币之间；对融创中国的估值，基金公司估值范围在0.46港币-1.39港币之间，二次估值调整后，估值范围在0.46港币-1.37港币之间，估值首尾相差近3倍。另外，华夏基金、博时基金对龙光集团的估值也相差较大，估值价格分别为0.29港币、0.5港币。　　据悉，关于停牌股票的估值办法，中国证券业协会发布的《关于停牌股票估值的参考方法》给出了四种估值方法：指数收益法、可比公司法、市场价格模型法、采用估值模型。　　“指数收益法相对客观，不同基金公司可得出大致相同的估值；后面三种方法由于参数设定等方面具有一定的主观性，不同基金公司在使用时可能得出不同的估值，有时分化较大。”上海证券基金评价研究中心高级基金分析师孙桂平称。　　孙桂平表示，目前基金公司多采用“指数收益法”对停牌股票进行估值，即以公开发布的相应行业指数收益率作为停牌股票的收益率。但当停牌个股发生了重大变化时，则可以适用其他估值方法对停牌股票进行估值，由此导致停牌个股估值的分化现象。　　谈及各家公募估值的差异，北京一位公募运营人士也表示，如果是采用中国证券业协会基金估值工作小组提供的“指数收益法”作为估值方法，得到的个股估值结果差别不会太大；如果对个股的估值出现分化，那么应该是不同公司在特殊估值处理流程中，对于宏观经济、政策、行业风险因素等因素持有不同的看法或预期导致的。　　谈及公司对停牌股估值的调整，一位公募指数基金经理也表示，世茂集团、融创中国、龙光集团都是因为长期停牌或其他原因并被从指数成分股中移出的，跟踪指数的ETF产品因为股票停牌无法卖出股票，这些股票不但占用了ETF仓位，而且产生机会成本，往往在复牌后一般也会惯性下跌。“为了减少跟踪误差，因此需要提前计提损失，调整估值。” 　　据多位投研人士对记者透露，正常情况下基金公司会基于收盘价对证券估值；证券停牌时，若属于非临时性停牌股票，通常会参考行业指数变动确定停牌股票公允价值，即以“指数收益法”估值。　　而对于发生重大事项的非临时性停牌股票，公募基金一般会召开临时估值会议，启动特殊估值处理流程，由研究、投资部门根据该证券基本面情况，结合宏观经济和政策、行业风险因素、行业指数、可比公司的估值情况进行试算，给出参考定价。然后，由风险管理部门、基金运营部门对参考价进行复核；最后，基金运营部门负责联系协调托管方和会计师事务所，协商一致并获取意见，估值委员会投票表决。　　“理论上，各家基金公司都是基于自身流程、观点去判断，不同基金公司的行业研究员观点不同，可能对于价格判断自然产生分歧。从基金公司的角度来说，要尽量保证对证券基本面的充分评估和流程上的充分研判，尽可能去减少这种可能的分歧。”沪上一位公募人士称。　　过分低估不可取　　行业建议缩小估值主观部分　　事实上，对证券定价权作为公募基金投研的核心竞争力，在调低部分基本面恶化证券的同时，可以避免部分投资者赎回套利，产生不公平对待投资者的现象。在现实操作中，可能会出现过分低估证券的问题。　　近日，多家公募调整地产等上市企业估值，部分标的被估值为0.01港币，估值被砍掉99%。不过参照港股通100ETF的估值调整时的1.755亿元的基金规模，以及该产品跟踪的中华港股通精选100指数成分股权重，恒大物业、中国恒大的权重分别为0.1%、0.033%，该只基金投向上述个股的金额约为17.55万元、5.79万元。　　有业内人士表示，由于公募基金具备较大的市场定价权，部分基金持股仓位很低，却对个股估值做出较大调整，可能会给市场带来较大压力。　　孙桂平分析，过分低估证券价值对基金、基金公司、二级市场等都会造成一定影响。对持有过分低估股票仓位较重的基金而言，会损害当前投资者的利益，一是给投资者赎回基金造成一定困扰，二是可能带来更多资金申购基金，摊薄原基金持有人收益；对基金公司而言，经常性过分低估证券有可能损害基金公司声誉，不利于公司长远发展；对二级市场而言，则传递出相对不合理的定价信号，对停牌公司和对应行业上市公司都产生一定影响。　　“极低估值更多的是给二级市场传递出相应信号：一是可能影响到对应行业的当前上市公司，二是对停牌个股未来恢复上市的短期表现产生影响。”孙桂平称。　　上述北京公募运营人士则认为，部分较低持仓的基金对个股给出极低的估值，对二级市场有一定的影响，但也没必要放大这种影响。因为基金公司是根据自己对上市公司基本面和经济环境等因素的理解来进行估值的，给的参考价高于或低于真实的价值都是可能的。　　“等股票复牌，广大投资者自然会给出合理的价格。”该运营人士称。　　多位行业人士表示，对证券的科学估值和定价，不仅体现了公募基金公平对待投资者的价值，还发挥了对证券价值合理定价，推动长期投资价值体系形成的作用。　　上述北京运营人士认为，我们相信公募基金在进行估值的过程中，会把份额持有人的利益放在第一位，并且会公平对待所有的份额持有人，不会为了私利故意调低估值。该人士也提醒，需要注意时刻把份额持有人的利益放在第一位，并且公平对待所有的份额持有人，客观地对各类因素进行专业的分析，给出合适的估值。　　孙桂平也建议，未来可以对估值方法进一步调整，缩小相对主观部分，从而缓解不同基金公司的估值分化现象，同时也可以减小过分低估行为。　　“公募基金作为二级市场中重要的机构投资者之一，应该加强投研能力建设和从业规范建设，尤其在市场定价不清晰的情况下，向市场传递出更加合理的定价信号，避免过分高估或者低估，推动长期投资价值体系形成，引导证券市场向着稳定健康方向发展。”孙桂平称。

酷酷2022-08-29

房地产危机打击投资者信心！贝莱德、瑞银等基金减持中国房产敞口

示。这些基金管理公司基本上撤出了中国恒大集团的投资。在去年违约之前，该集团曾是亚洲交易最活跃的高收益债券。目前。恒大仅占贝莱德基金的0.14%。晨星的数据显示，PIMCO仍持有四支恒大债券，占投资组合的0.23%。在中国准备第20次党代会之际，经济挑战正在堆积。房地产市场陷入低迷，新冠疫情限制正在削弱消费者信心，自上世纪90年代初制定年度增长目标以来，这将是首次大幅低于目标。在上周下调MLF利率后，周一中国央行公告：1年期LPR降至3.65%，5年期降至4.3%，表明中国试图通过贷款、降息来稳定房地产市场。 “不对称的降息凸显了遏制不断恶化的房地产危机的紧迫性，”华侨银行大中华区研究部主管Tommy Xie说。“更低的抵押贷款利率可以帮助销售企稳，尤其是在家庭预期如此疲弱的时候。” 银行现金充裕，但要么不愿意、要么发现很难为项目融资。7月份信贷需求大幅减弱，促使一些经济学家对中国出现“流动性陷阱”发出警告——低利率未能刺激经济中的放贷。随着房地产危机的加深，成千上万的购房者开始停止抵押贷款，越来越多的家庭开始存钱，避免负债。彭博的中国经济学家Eric Zhu表示，中国正在加大货币支持力度，最紧迫的任务是支持房地产市场。5年期贷款优惠利率(银行用来为抵押贷款定价)相对于1年期利率(短期企业贷款)的大幅下调凸显了这一优先事项。考虑到7月份出人意料的经济放缓和信贷大幅下滑，预计中国央行将采取更多措施引导借贷成本下降。

厉害啦2022-08-24

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