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美国房产市场拐点已到！下跌或已结束，3月份房价加速上涨

涨，然后在2023年3月加速，两个月的房价上涨并不能带来明确的复苏，但3月份的结果表明，从2022年6月开始的房价下跌可能已经结束。” 包括洛杉矶和纽约大都市区在内的10个城市综合指数同比下降0.8%，而上月为0.5%。包括达拉斯-沃思堡和底特律地区在内的20个城市综合指数下跌 1.1%，低于上个月0.4%的年增长率。然而，房价逐月上涨。经季节性调整，3月份全国物价比2月份上涨0.4%。10 城市综合指数上涨0.6%，20 城市综合指数上涨0.5%。 Lazzara还指出，全国范围内的价格加速上涨很明显。在季节性调整之前，3月份20个城市的价格全部上涨（2月份为12个），并且2月至3月期间所有20个城市的价格上涨速度加快。迈阿密、佛罗里达州坦帕和北卡罗来纳州夏洛特在3月份的20个城市中同比涨幅最高。夏洛特取代亚特兰大排名第三。一年前，20个城市中有19个城市的房价下跌，仅芝加哥上涨 0.4%。 Lazzara补充道：“我们报告中最有趣的方面之一仍然在于其明显的地区差异，我们越往西看，价格越低。西雅图现在领先旧金山，位居榜首。毫不奇怪，东南部仍然是最强的地区，而西部仍然是最弱的。”

Dan19772023-05-31

新加坡买房中位数$160万，月租$3500！在亚太城市中最贵

私宅在内，达到了近90%。导致新加坡房价上涨的因素，报告也有列举，包括海外移民增加、更多年轻专业人士为拥有更多空间和自由而不跟家人同住，以及冠病影响建筑材料供应和劳动力短缺，导致过去几年新私宅供应减少。新加坡今年的4月，新加坡政府已推出多项降温措施，连夜提高购房税，甚至外国人要交60%，此举也是为了来防止房地产市场过热。

新加坡眼2023-05-30

信托业的发展回顾与未来看点

产对信托融资的依赖度。2010年开始，房价上涨过快伴随经济回稳，政府开始逐步收紧地产政策，并先后出台“国十一条”、“新国十条”等限购政策抑制房价增长。同时，前期无节制的贷款融资也导致地方债务激增，2010年末地方政府性债务余额高达10.72万亿元，国务院和银监会先后出台《关于关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》、《关于地方政府融资平台贷款清查工作的通知》、《关于加强融资平台贷款风险管理的指导意见》，地方融资平台被限制从银行获得贷款，银行表内信贷扩张得到约束。然而，此时地产基建的行业发展却并未同步收紧，银行直接信贷融资口径的收缩反而导致行业对非银信托融资的需求更甚，进一步催化了信托行业的市场规模。从银行和非银部门投向地产开发的贷款增速来看，2008-2010年间两者基本保持同步增长，2010年后银行部门明显回落，而非银仍保持高位。　　　　在此般背景下，银行资金开始借道信托投向地产，信托产品的通道业务属性逐渐显现，监管对此类业务先松后严，但以银信合作为代表的通道模式仍推动信托产品的市场规模实现高速增长。2008年，银监会印发《银行与信托公司业务合作指引》，明确银行和信托在合作业务中应建立双方独立核算、风险隔离的运作机制。银信合作被监管认可，正逢银行在融资业务受限后急需找到一种突破监管实现表内资金表外化的通道工具，也对应此时地产基建行业的火热需求，监管套利最终推动通道类信托业务市场规模的大幅扩张。银行在吸纳居民储蓄后通过购买监管约束较少的信托计划，再由信托产产品向外部融资人发放贷款，使资金在规避表内监管的同时达成向外投放信贷的目的。虽然在2010年以后，银监会已注意到此类业务的潜藏风险并开始限制银信合作，同年《信托公司净资本管理办法》也开始强化了对信托公司的内部风险计量并提高信托公司开展通道业务的资本占用，但在此时地产结构性行情的吸引下，通道类业务仍推动信托产品的市场规模持续扩张。数据上，截至2012年末信托机构管理资产总规模达7.47万亿元，而其中融资类信托作为银信通道业务的主要模式，资产余额已突破4万亿元，占信托管理资产总规模近50％；投向地产基建的资金信托资产余额占比在2010年初一度超过50％，此后受监管限制虽小幅回落但仍保持在40％以上。　　　　增速放缓（2013-2015）：大资管时代竞争加剧，通道多元化稀释增量　　2013年后地产政策收紧，而2014-2015年间火热的资本市场成为信托行业新的风口，以伞形信托为代表投向金融机构和证券市场的信托余额持续上涨。2013年“国五条”的出台推动房价限价调控措施、房产税改革立法的加速落实，土地成交面积和地产销售增速持续下行，银行开始收紧向地产领域的通道融资。然而受GDP“破8”后经济增长压力逐渐加大影响，2014年起央行货币松绑叠加财政逆周期发力，地产周期再度上行。但此时地产已不再是各大资管争逐的核心标的，而资本市场在2014-2015年间出现了一波空前绝后的“结构性”行情，迅速吸引了市场资金的目光，以伞形信托为代表投向金融机构和证券市场的信托产品成为当时主要的规模增量。截至2015年末，资金信托中投向证券市场和金融机构的产品规模达5.63万亿元，占到资金信托总规模的38.28％。　　　　然而在这一阶段，信托市场规模虽保持扩张但增速却明显回落，一方面源于其自身杠杆和违约风险加速暴露。伞形信托主要投资于证券市场，其不仅在投资范围上较为灵活，同时多交易单元的设计模式使其天然成为信托公司加高杠杆的工具。然而其底层账户的交易匿名化也导致监管难度增加，高频大资金的交易轮动导致市场波动水平大幅上升。2015年4月17日，证监会公开发言强调两融业务合规风险，明确不得以任何形式通过股票配资、伞形信托等产品违规入市，受此影响银行部门开始有意识收缩信托配资比例。同时在前期高速增长后，市场上存量产品的集中兑付也加剧了信托产品的风险暴露，信托延期与违约事件时有发生，也导致投资者对产品配置趋于谨慎。　　此外，大资管时代背景下券商资管、基金专户的强势崛起也导致银行通道选择多元化，对信托产品造成了一定业务分流。2013年，证监会开始鼓励券商、基金创新改革，券商资管和基金子专户作为新生势力在投资范围上监管约束更少、在管理费率上成本更低，过去单一的银信合作逐渐衍生至银证、银基和银保合作。与此同时，2013年银监会发布《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》，宣布银行理财资金投资非标产品的比例不得超过产品余额的35％，这也导致在有限的配置空间下资管行业“内耗”加剧，过去银信合作下的直接融资类信托开始转型为事务管理类信托，一定程度上降低了信托吸纳资金的效率，最终导致其份额增长进一步压缩。从结构上看，2012年时信托在全资管市场的占比达到27.73％，截至2016年已不足20％；而券商资管和基金专户的市场规模从2012年的1.89万亿元和0.76万亿元，至2016年升至17.31万亿元和16.89万亿元，市场占比则分别达到16.36％和15.96％。　　　　落日余晖（2016-2017）：大资管时代竞争加剧，通道多元化稀释增量　　金融“强监管”风雨欲来，银监会对银行表外资金运用限制加强，券商资管和基金子通道业务受限，通道业务被限制于信托行业导致资金回流，市场出现泡沫增长。2016年银监会启动MPA考核试点和2017年银行业“二三四十”专项整治导致银行表外资金运用受限，过去中小行通过发行存单实现负债端资金无节制扩张被严令禁止，同业业务、监管套利等行为被勒令整改，使得通道业务的资金源遭到限制。而针对彼时信托的同类竞品，2016年证监会先后发布《关于修改证券公司风险控制指标管理办法的决定》、《基金管理公司子公司管理规定》等文件，通过设置资本杠杆率、净资本等指标要求，逐步严格化证券资管子和基金子的风控体系，券商资管和基金专户进行通道业务的成本大幅上升。此外，银监会开始强调通道业务应限制于信托领域，在资金供给减少、可选产品受限的情况下，信托行业在资管新规“强监管”时代到来前反而吸纳了大量前期分流的通道需求，其市场规模于2017年达到 26.25亿元的峰值，资管市场占比达23.52％。　　　　然而盈不可久，2016-2017年或是信托传统业务模式最后的“落日余晖”，规模泡沫增长的同时也为信托行业内部信用风险的发酵埋下隐患，2018年资本新规出台标志着金融去杠杆时代正式到来，信托行业也迎来了一段漫长的“转型阵痛期”。　　市场调整（2018-2021）：资负两端双重压力，违约风险逐渐暴露　　资管新规出台后，信托展业负债端揽资和资产端配置均遭到较大限制，导致信托市场规模和资产收益率大幅回落。2018年资管新规发布后，针对当时资管行业中出现的违规操作进行集中整改，资金池运作、刚性兑付、期限错配、受托关系不清等问题被重点约束，强调资管市场应逐步消除多层嵌套及通道服务，回归“受人之托，代人理财”的信托本源。（1）一方面过去作为其负债端重要来源的银行理财在摊余受限和净值转型后不仅规模大幅回落，其出表配置信托等非标类资产也在去通道进程下遭到严格限制。（2）而在资产端，资管新规后监管部门进一步落实了信托业的实施细则，明确资金信托受资管新规约束，2020年银保监会先后发布《信托公司资金管理暂行办法（公开征求意见稿）》，限制非标资产不得超过全部集合资金信托实收规模的50％，规范期限错配和非标投资受限促使信托被迫转型，叠加机构本身主动管理能力不足，最终导致资产收益率大幅回落， 2018-2022年间信托市场规模基本维持负增长。　　　　基本面压力和地产周期回落成为加速信托内部风险暴露的“最后一根稻草”，房地产信托违约金额和信托风险项目数量大幅上升。虽然在2012年后信托投资在地产基建中的集中度有所回落，但在2018年后受新一轮逆周期政策下再度小幅回升，存量信托中地产基建的占比仍然维持在30％左右。然而2020年的疫情冲击导致基建投资增速基本零增长，而地产周期也彻底式微，体现为住宅价格和销售面积持续回落，大量高杠杆房企出现资金周转困难并无力偿付债务，政府于2020年9月发布“三道红线”政策通过资负指标以限制地产企业不断借新还旧、无节制拿地融资的业务模式。地产周期的“爆雷”最终加速了信托行业内部信用风险的暴露，2020-2021两年内房地产信托违约金额占比分别为10.70％和64.34％，2022年1-8月受“断贷事件”影响进一步升至72.33％，此外信托风险项目数量自2018年起也明显上升。为控制存量风险，2020年6月银保监会颁布《关于信托公司风险资产处置相关工作的通知》，重点聚焦信托公司表内外风险处置和化解工作，要求信托公司压降违法违规严重、投向不合规的融资信托业务，严格把控资金流向。　　　　立足当下：信托业内部结构的变化　　以资管新规为起点，围绕政策指导加快实现规范转型和化解风险是近年来信托行业发展的主旋律，对应信托业内部结构也正发生着潜移默化的转变，具体可以归纳为以下几方面：　　主动管理转型与融资类压降　　资管新规启动信托行业去通道化进程，近年来监管部门的窗口指导要求信托压降直融类信托，目前融资型信托占比已不足15％，主动管理型占比持续提升，预计未来将进一步增加。虽然2020年末信托行业融资类信托已不足5万亿元，但监管思路却并未转向，2022年初监管部门再对部分信托公司进行窗口指导，要求融资类信托业务规模继续压降20％。截至2022年末信托产品中融资型产品规模为3.08万亿元，占全市场比重为14.55％。与之相对的是主动管理型产品占比大幅上升，2022年末产品规模达到18.06万亿元，且细分产品中投资类产品规模大幅上升。这反映信托行业的功能定位在资管新规后发生重大变化，从过去的融资中介逐步开始注重资管服务，但也对信托公司的投研能力提出了更大的挑战。　　　　另一视角着眼于信托行业的资产结构，2022年末资金信托中交易性金融资产占比达到45.48％，公允价值计价资产规模上升的背后是信托公司对积极投资策略的不断探索，也反映整体业务向主动管理转型的趋势。截至2022年末，资金信托管理资产中交易性金融资产投资规模达6.84万亿元，占比为45.48％，2021年则为25.05％。在我国金融业全面实行IFRS9会计准则后，大量过去以摊余计价的金融资产转为公允价值计价。而信托业交易性金融资产规模大幅上升，虽会导致机构营业收入波动加剧、资产管理难度上升，但也侧面反映目前行业对主动管理积极的转型态度。　　　　去地产、去同业，重实业、重证券　　“一升三降”趋势明显，信托业加速去地产、去同业，2022年投向证券市场的资金信托规模跃升首位，工商企业则位列其次。从资金投向上看，“一升”对应资金信托投向证券市场的占比大幅上升，在资管产品非标转标、投资者需求逐步多元化等因素影响下，2022年末资金信托投向证券市场的规模占比达到28.99％，超越工商企业成为资金信托的第一大流向领域。而“三降”对应资金信托投向基建、地产和金融同业的占比持续回落，主要受资管新规以来政府强化金融嵌套监管、防控地方债务风险以及地产政策趋严等因素影响，2022年末投向基础产业、房地产、金融机构的资金信托占比分别为10.60％、8.14％、13.39％。此外，在政府持续引导金融体系服务实体经济的政策基调下，资金信托流向工商企业的占比自2017年后显著增加，但近两年受基本面下行引发的融资需求不足影响，占比于2022年末回落至26.00％，目前仍是资金信托的第二大流向领域。　　　　值得注意的是，目前债券投资在信托产品中的参与投资度与日俱增，现金管理类、纯债和固收+类信托产品已成为各大机构展业扩容的重要着力点。相较于券商和基金公司，信托公司在投研能力上优势相对有限，而固收类资产具有波动较小、风险较低的特点，与信托公司的风险偏好相对适配。目前信托公司所发行的固收类产品以现金管理类为主，策略上主要投向高流动性、低风险的票息类资产。而纯债和固收+虽然起步较晚，但伴随信托机构投资经验的不断丰富和投研体系的加速构建，已经成为各大机构重点布局的发展方向。截至2022年末，以债券为主要投资对象的证券投资信托规模达到3.43万亿元，占资金信托总规模的22.83％。　　　　　　非标转标推动债市参与度提升　　目前监管环境对非标信托展业限制较大，标品信托则迎来大幅发展。标品信托是指信托公司在资本市场或债券市场通过成立信托产品，对一些标准化金融产品及其衍生品进行直接投资的方式，透明的底层资产价格与较好的流动性使其在监管限制非标的背景下市场占有率大幅上升。2022年下半年标品信托成立规模达到4270亿元，较上半年环比上涨132.78％；而非标信托成立规模仅2640亿元，较上半年环比下降5.17％，同时其平均预期收益率也持续回落，截至2023年4月非标信托产品平均预期收益率为6.61％，较2022年1月价格降低38bps。　　　　标品信托在产品结构上固收类占比超过80％，非标转标的发展趋势或为债券市场带来更多增量资金，并推动信托产品在债市参与度持续提升。2022年1月至2023年4月间成立的所有标品信托中，固收类产品总规模为5526亿元，占比达到80.22％。考虑到目前信托业虽然资金规模庞大，但业务体系复杂导致实际在债市的参与度较为有限，伴随信托行业内部投向证券市场的产品比重上升和非标转标的长期趋势，我们预计未来信托将持续为债市带来更多的增量资金。　　　　着眼未来：哪些新问题值得关注？　　新发减少、预期转弱、到期增加的三重压力　　2023年1-4月集合信托产品发行持续低迷，而产品预期收益率自2022年初以来也大幅回落。信托业在撕去通道标签后，虽积极投入主动管理转型，但在规模扩张上仍面临重重阻力。2023年1-4月，集合信托产品共计新发2750.78亿元，较2022年1-4月同比减少24.28％。此外，虽然信托业2022年在证券投资信托领域“高歌猛进”，但其整体市场的平均预期收益率仍受到监管约束、基本面下行、违约事件增多等因素的影响而持续回落，导致市场投资意愿进一步降低。　　　　2023年下半年集合信托产品将迎来新一轮到期高峰，兑付压力伴随银行理财、公募债基等同类资管竞品在风险企稳后优势，信托业在规模保有上面临较大压力。2023下半年信托行业共有1.86万亿产品到期，较2023年上半年环比上涨23.36％，较2022年下半年同比上涨30.94％。新一轮到期高峰伴随银行理财、公募债基风险企稳后开始吸纳资金回流，信托业下半年或面临较大的规模保有压力。横向对比来看，信托产品在渠道建设上不及银行理财，在投研能力上不及券商资管子和基金公司，在负债稳定性上不及保险机构，如何充分发掘行业优势、专注提升资管服务能力将成为信托业在转型阶段的破局关键。　　　　“三分类”新规的积极意义　　2023年6月信托“三分类”新规将正式落地实施，作为资管新规后信托业首份专门性监管文件，其在消除业务模糊边界之余，或引领信托业开展新一轮业务创新。2023年3月，原银保监会发布《关于规范信托公司信托业务分类的通知》，信托分类新规将于6月1日正式落地实施。具体标准上，此次分类新规将过去银监会确立的八类信托划分为资产管理、资产服务、公益慈善三大类框架，并根据业务性质和服务内涵，细分出7个二级子项和25个具体品种。从意义上看，“三分类”新规受限明确了资产管理类信托属于私募资管产品并适用于现行资产管理的监管标准，进一步减小了违规业务、监管套利的空间；同时资产服务信托被排在首位，其内部业务边界被有效厘清，反映监管引导信托逐步回归“服务”本源的同时，也鼓励机构开展业务创新，保险金信托、预付类信托、家庭服务信托、风险处置信托等产品或成为未来中小信托机构发力转型的重要方向；而公益慈善信托则将充分发挥信托在社会财富三次分配中的工具作用。　　　　存量风险化解仍是重点议题　　2022年信托业整体利润大幅回落，地产风险和基本面冲击影响下，部分信托公司不良资产率明显上升，以地产信用违约为代表的存量风险化解仍是未来行业的重点议题。根据21世纪财经报报道，2022年60家信托公司总计实现营业收入1284.17亿元，同比下降15.60％，实现净利润416.19亿元，同比下降22.2％。我们进一步统计了管理资产规模超过5000亿元的12家信托公司的不良资产率，其中5家公司小幅下降，2家持平，剩余5家普遍上升1-2％，其中中融信托和五矿信托的不良资产率分别自0％、8.79％上升至3.42％、10.95％。具体来看，存量风险仍集中于地产行业，我们根据用益信托披露数据测算，2022年房地产信托违约金额高达882亿元，占信托产品违约总规模的73.34％。虽然政府自去年11月以来先后出台包括“金融十六条”、首套房利率下调指引等措施稳定市场，但3月后地产“小阳春”结束、低迷的价量指标反映政策传导和楼市企稳仍需时日，3月房地产信托违约金额再次高达96.95亿元，伴随下半年新一批信托产品将迎来集中兑付，地产信托的风险化解问题仍不可掉以轻心。　　　　标品信托如何更进一步？　　标品信托中债券类产品过去三个月内表现最佳，预计中长期的债市利多环境或进一步打开标品信托的收益空间。截至2023年4月，期货及衍生品、多资产、组合基金、股票、债券类标品信托的月度平均收益率分别为-1.1％、-0.33％、-0.51％、-1.44％和0.33％。相较于其他类产品，债券类标品信托的收益波动较小，但业绩预期更为稳定，4月以来的债牛行情业推动其收益领跑其他各类产品，适合风险偏好适中的资金配置。预计经济复苏动能放缓下，中长期债市仍处于利多环境，未来固收类标品信托的收益表现仍有进一步上升可能。　　　　目前部分标品信托采用TOF模式，通过委托专业投资机构弥补自身的投研劣势，未来信托机构一方面可继续布局该类业务，但也应注重自身主动管理建设，真正搭建投研驱动的资管服务体系。TOF模式指信托公司募资成立母信托产品后，由受托人根据产品风险收益和投资策略，委托优质的阳光私募、资管产品或私募基金进行标品投资，目前在标品信托中的比重约占20％-30％。TOF模式弥补了信托公司自身缺少专业投研团队的优势，同时也具备产品定制化、资金灵活化、收益低波动的特点。然而，过渡依赖TOF类的委外模式也会导致信托业务同质性较高、产品实际收益率有限等问题，难以真正撬动市场整体规模的快速增长。未来信托公司可继续加大此类业务在标品信托中的比例，通过低波稳定收益获取用户和资金的黏性，但归根结底仍应加速自身投研体系建设，不断提升资产管理和服务水平，真正提升行业的核心竞争力。　　　　后市展望　　结合前述分析，我们认为2023年下半年信托业发展或有以下几方面变化：　　（1）规模增长压力较大：4月居民存款余额首次减少，超额储蓄初显回流迹象，信托业市场将迎来一定增量资金，但过去三年内信托业在“强监管下”增速缓慢，下半年同业竞争和到期高峰将导致其市场规模面临较大的增长压力。　　（2）业务结构继续优化：业务形式上，“金融十六条”对信托向地产融资有所放宽，但考虑到目前地产市场风险仍未出清、融资需求相对低迷，预计融资类信托占比仍将继续回落但速率放缓，而投资类信托占比将进一步上行。　　（3）资金投向中证券市场和工商企业占比上升：伴随基本面温和复苏、宽信用稳步推进，实体经济融资需求将逐步修复，投向工商企业的信托占比或有所反弹，而证券市场占比或进一步上升。　　（4）标品信托继续发力，信托业在债市参与度将提升：在目前监管套利、非标嵌套被严格杜绝的情况下，以债券投资为主的标品信托近年来得到持续发展，预计中长期债市利多也将打开产品的收益空间，其市场规模料将持续上升，信托业债市参与度将有所提升，但也需关注信托资管能力较其他机构仍有差距，目前主要产品集中于现金管理类，同时TOF模式业也占据相当一部分比例，未来标品信托可进一步增加更多纯债类型或固收+策略的尝试，在运用TOF模式之余也加快自有投研体系的建设。　　（5）资产服务类信托值得重点布局：除资产管理信托外，信托业发展还需找准产品定位并抓牢自身优势，可以聚焦此次分类新规提出的资产服务类信托，作为管理机构开展特定目的的服务型产品，保险金信托、家族服务信托、风险处置信托等产品或成为重点布局方向。　　风险因素　　信托监管政策超预期调整；债市波动幅度加剧；经济超预期复苏。

金融界2023-05-30

通货膨胀+利率上升，加拿大住宅抵押贷款债务总额飙升至2.08万亿加元！

ab Lorwerth此前表示，由于房价上涨，加拿大的家庭债务一直在“不可避免地”上升。“相比之下，美国的家庭债务从2008年占GDP的100%下降到2021年的约75%。虽然美国家庭减少了债务，但加拿大人增加了他们的债务，除非我们解决住房市场的负担能力问题，否则这种情况可能会继续增加。” 虽然ab Lorewerth表示并非所有债务都是坏债，但当经济衰退或其他负面经济事件发生并导致大范围失业时，高额债务可能会造成重大损害。这使得许多抵押贷款持有人很难偿还他们的债务。

绿山墙的安妮2023-05-26

风险逼近！加拿大在G7国家中家庭负债水平最高，经济脆弱到“不堪一击”

ed ab Iorwerth表示，由于房价上涨，加拿大的家庭债务一直在“不可避免地”上升。目前，抵押贷款约占加拿大家庭债务的四分之三。他指出，虽然家庭债务在2008年经济衰退期间占加拿大整体经济规模（GDP）的80%，但在2010年上升至95%，并在2021年超过了其规模。 ab Iorwerth写道：“相比之下，美国的家庭债务从2008年占GDP的100%下降到2021年的约75%。虽然美国家庭减少了债务，但加拿大人增加了他们的债务，除非我们解决住房市场的负担能力问题，否则这种情况可能会继续增加。” 同一时期，英国和德国的家庭债务也有所下降，意大利几乎没有变化。虽然ab Iorewerth表示并非所有债务都是坏债，但当经济衰退或其他负面经济事件发生并导致大范围失业时，高额债务可能会造成重大损害。这使得许多抵押贷款持有人很难偿还他们的债务。虽然即将发布的CMHC报告预计将包含更多有关加拿大人如何应对今年更高利率的信息，但ab Iorewerth表示，该机构已经看到越来越多的消费者陷入财务困境的“预警信号”。他写道：“当一个经济体中的许多家庭负债累累时，情况会迅速恶化，就像美国在2007年和2008年那样。” ab Iorewerth补充道，加拿大受到健全的制度框架和审慎的金融监管的保护。这确保了大多数加拿大借款人能够承受目前升高的抵押贷款利率。但是，在全球经济严重下滑的情况下，加拿大的高家庭债务将成为一个弱点。根据CMHC的说法，降低风险的一种方法是提高加拿大的住房负担能力，要么通过增加住房供应，要么通过翻新和重建租赁存量，以防止加拿大人感到被迫成为房主。 RBC Economics最近的一份报告指出，迫在眉睫的经济衰退和预计到2024年初将攀升至6.6%的失业率将使更多加拿大人陷入贷款拖欠和无力偿债的境地。该报告指出，随着与大流行病相关的政府支持措施基本结束，生活成本现在飙升，未来一年抵押贷款拖欠率可能会上升到目前水平的三分之一以上。 RBC表示，未来三年，消费者破产可能会增加近30%，恢复到大流行前的水平，并可能在此之后保持上升趋势。

Dan19772023-05-25

加拿大房价负担水平居高不下！购房者依赖父母帮助，房市陷入恶性循环

之二的加拿大人拥有自己的房子，25年来房价上涨了553%，许多人已经积累了大量的资产。再加上许多家庭在疫情期间积累的额外储蓄，共同创造了一个巨大的资本池，等待传递给下一代。尽管目前没有关于购房者获得财务帮助程度的数据，但加拿大帝国商业银行(Canadian Imperial Bank of Commerce)在2021年底的研究显示，30%的首次购房者获得了财务帮助，平均随着房价上涨至8.2万加元。撰写该报告的经济学家Benjamin Tal表示，财务帮助在如今的市场中可能扮演着更重要的角色，有助于弥合利率上升造成的负担能力差距。他补充说，加拿大人在疫情期间积累了大约3000亿加元的额外储蓄，这可能会增加首次财务帮助的规模和流行程度。根据加拿大统计局的数据，到2019年，婴儿潮一代的平均净资产已经达到120万加元。由于房屋价格的上升，这一数字将会继续上涨，但去年房价的下跌的影响并未完全消除。与此同时，由于许多人已经还清了抵押贷款，他们的购买力并未受到去年利率几乎翻倍的影响。 CIBC从2021年开始的报告显示，9%的购买非首套房的买家得到了家庭帮助。“我看到甚至40多岁的人也在寻求父母的帮助，”多伦多的房地产经纪人Mike Majeski说：“如果拥有房产10年或更长时间，利率可能是9%，仍然有大量的权益。” 加拿大基准房价在4月份上涨了1.6%，那些没有房屋净值的家庭该怎么办？加拿大银行发放的贷款一般不会超过借款人收入的5倍，但据加拿大新斯科舍省银行(Bank of Nova Scotia) 1月份的一份报告，加拿大的房价是平均水平的7倍左右。这一差距可能会让许多人租更长时间的房子，甚至永久租下去，从而排除在通往加拿大中产阶级安全的传统途径之外，并使他们获得住房的机会更加不稳定。新斯科舍省银行的同一份报告发现，2021年超过五分之一的加拿大人超过了政府用来确定他们是否能负担得起所需住房的门槛。但在租房者中，这一比例上升到了三分之一，他们不希望通过逐步偿还抵押贷款来降低每月的住房成本。随着婴儿潮一代继续步入老年，代际资本流动可能才刚刚开始，这将进一步推高房价，令手头紧的租房者无法负担房产。“竞争非常激烈，房屋卖得很快，”多伦多房屋经纪John Pasalis说：“资本似乎一直在流入房地产市场。”

绿山墙的安妮2023-05-25

【大行视角】摩根大通：如何评价4月住宅均价创历史新高

17%。这说明随着房地产市场情绪转弱，房价上涨的动力在下降。小摩的渠道调研结果也显示，房价正在企稳，小摩认为，在2023年的后续时间，房价的月度环比增速将会保持在0%到0.4%之间。而房地产先行指标新开工数据则是非常令人失望的。4月整体新开工面积同比下跌28%，跟3月持平，但是，相比3月，4月的基数更低，而且，按照4年平均数据来看的话，新开工面积将会是下跌了58%！这意味着开发商的现金流依然非常紧张，小摩预计，到今年下半年，新开工数据还会保持疲软。土地销售数据也是非常低迷。根据CREIS（中国房地产指数系统）公布的300个城市土地销售数据，4月土地销售面积同比下跌46%，比4年平均水平下跌74%，更是远高于3月份同比6%的跌幅。在这一系列糟糕的数据中，竣工数据独树一帜。4月的竣工面积同比增长42%，增速比3月加快，即使按照4年平均数据计算，也有18%的增长。这说明，政府在解决烂尾问题上的努力正在取得成效，而开发商也会优先选择妥善完工已有项目。整体上看，房地产市场正在走向低迷，对此，政府可能还会继续出台一系列的宽松政策，但是，小摩认为，因为房价会影响国内的消费情况，所以，真正影响政策宽松与否的关键是房价，而不是成交量。当房价年度增速在5%到10%的时候，房地产政策会收紧，但是目前的增速仅仅是1.1%，反而可以期待进一步的宽松政策。小摩预计，在短期内，尽管全国范围的宽松仍然不太可能，但是地方层面的需求侧宽松会加强。尽管预期有政策上的放松，但小摩依然不看好房地产，认为房地产市场会保持低迷，在资本市场的表现也会比MSCI中国指数要差。如果要投资房地产的话，小摩更加看好高质量的国有房产公司，比如华润、保利等，它们正在复苏。相反，小摩并不看好那些陷入财务困境中的房企，认为出现困境反转的可能性较低。 $碧桂园(02007)$ $龙光集团(03380)$ $融创中国(01918)$

老虎证券2023-05-24

吓人！加拿大家庭债务比全国GDP还高！房贷占75%，破产潮要来临

大的风险。 Lorwerth表示，由于房价上涨，该国的家庭债务一直在“无法阻挡地”上升。目前，抵押贷款约占加拿大家庭债务的四分之三。他指出，虽然家庭债务在 2008 年经济衰退期间占加拿大整体经济规模的 80%，但在 2010 年上升至 95%，并在 2021 年超过了整个国家的经济规模，加拿大的家庭债务是全国GPD的107%。图：不在G7的澳大利亚的家庭债务比加拿大还厉害 “相比之下，美国的家庭债务从 2008 年占 GDP 的 100% 下降到 2021 年的约 75%，”Lorwerth 写道。 “美国家庭减少了债务，但加拿大却不但增加了他们的债务，除非我们解决住房市场的负担能力问题，否则这种情况可能会继续增加。” 同一时期，英国和德国的家庭债务也有所下降，意大利几乎没有变化。 “加拿大非常高的家庭债务水平，在七国集团中最高，使得经济容易受到任何全球经济危机的影响，”Lorwerth说。 “当一个经济体中的许多家庭负债累累时，情况会迅速恶化，就像 2007 年和 2008 年在美国所看到的那样。” CMHC 报告是近日第二次对债务负担敲响警钟。加拿大央行上周在金融系统评论警告称，抵押贷款成本急剧上升是未来几年经济面临的主要风险。过去一年，央行大幅提高了基准贷款利率，以打击创纪录的高通胀。浮动利率房贷一族立即感受到了更高利率的压力，但央行警告说，固定利率房贷者在未来几年续约时应该做好准备应对类似的影响。回顾：专家警告：房贷成加拿大“定时炸弹”！2025年引爆！行长闭口不提加息，加元回落皇家银行RBC Economics 最近的一份报告指出，迫在眉睫的经济衰退和失业率预计会在2024 年初将攀升至 6.6%，这将使更多加拿大人陷入贷款拖欠和无力偿债的境地。该报告指出，随着与大流行相关的政府福利措施基本结束，生活成本现在飙升，未来一年抵押贷款拖欠率可能会上升到目前水平的三分之一以上。 RBC 表示，未来三年，消费者破产可能会增加近 30%，恢复到大流行前的水平，并可能在此之后保持上升趋势。作者：丁其

加国君2023-05-24

美国4月房价同比下滑4.1% 创13年最大降幅

的同比降幅。高房价的沿海地区和疫情期间房价上涨最快的地区正目击历史性的房价回落，加利福尼亚州奥克兰房价同比下滑16.1％、德克萨斯州奥斯汀15.3％、爱德华州博伊西15.1％、旧金山13.4％、盐湖城10.9％。高利率让买家和卖家都处于观望状态，季调后，4月的新房源数据同比下降26.1％，因为户主为了守住相对较低的利率而按兵不动。房源数量的下降也阻止了房价的大幅下滑，在部分地区，由于房屋短期，房价甚至还在上升。4月房屋挂牌时间从3月的44天降至35天，较去年同期长18天。

金融界2023-05-23

美国4月成屋销量再降！抵押贷款利率上升令买家感到沮丧，推迟房市复苏

销售连续第二个月下降，全国约一半地区的房价上涨，再加上可能更高的抵押贷款利率，将推迟房地产市场的复苏。周四（5月18日），全美房地产经纪人协会（NAR）表示，4 月份成屋销售较3月份下降3.4%，经季节性因素调整后的年率为428万套。据FactSet称，这略低于经济学家的预期。与去年4月相比，销售额下降了23.2%。其中西部市场的年度降幅最大，销售额比去年同期下降了30%以上。 NAR表示，全国房价中值比去年4月下滑1.7%至388,800美元。这是自2012年1月以来最大的年度房价中值跌幅。 NAR 首席经济学家Lawrence Yun说：“大约一半的地区正在经历价格上涨，即使在价格较低的市场，主要是昂贵的西部地区，在冬季市场较为平静之后，春季购买季节也出现了高于要价报价的情况。” 美国房地产市场尚未摆脱一年多前开始的低迷，当时30年期抵押贷款的平均利率开始从超低水平攀升，最终在秋季翻了一番，达到略高于7% 。该基准住房贷款利率倾向于追踪10年期国债收益率的走势，由于债券投资者对美联储积极上调其主要借贷利率做出反应，10年期国债收益率大幅上涨。最近几周，30年期住房贷款的平均利率大多小幅走低，自3月初以来一直徘徊在6.3%左右，但这仍比一年前高出约1.5%。当抵押贷款利率上升时，他们可以在本已高昂的房价之上每月为购房者增加数百美元的成本。在过去的一年里，利率上升和市场上房屋存量居低不下，迫使许多潜在购房者观望，导致春季购房季开局乏善可陈。截至2023年前四个月，成屋销售比去年同期下降了约27%。销售额较2022年1月的最近峰值下降了33%。待售房屋的短缺使市场竞争激烈，在许多市场引发了竞标战，尤其是对于相对低价的房屋。 NAR表示，截至4月底，市场上共有104万套房屋，环比增长7.2%，比去年4月增长1%。按照目前的销售速度，这相当于2.9个月的供应量，比3月份的2.6个月和一年前的2.2个月有所改善。

Dan19772023-05-18

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