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人口增长放缓，特鲁多移民计划遭受质疑

尽管移民激增在一定程度上促进了经济，但房价上涨和公共服务的压力导致特鲁多政府和移民政策的支持率下降，迫使他采取措施减少部分新移民。特鲁多的减少移民计划主要针对临时居民，涵盖国际学生、外籍劳工和庇护申请者。尽管政府的努力正在缓慢遏制这一群体的增长，但速度仍不理想。第二季度，临时居民仅增加了11.8万，是自2023年第一季度以来的最小净增幅，并且这是连续第三个季度的下降，主要由于学习许可持有者数量的减少。 300万临时移民尽管增速放缓，加拿大的临时居民总数首次突破了300万。第二季度，这部分移民占总人口的7.3%，自3月政府宣布将在未来三年将这一比例降至5%的计划以来，这一数字上升了一个百分点。要实现这一目标，临时居民数量需减少30%，即约100万人。移民部长马克·米勒的发言人艾萨·迪奥普在一封电子邮件中指出，虽然已采取措施限制临时居民的数量，但这些措施的效果不会立竿见影。她表示，随着政策逐步落实，预计2024年临时居民占比将继续上升，尽管新增加的数量已开始下降。加拿大央行在7月上调了近期人口增长预测，认为政府控制临时居民流入的计划将需要更长时间来产生明显效果。尽管预计长期内人口增长将回归正常，但人口的迅速增长仍可能导致未来经济增速放缓。永久居留权困境滑铁卢大学经济学教授米卡尔·斯库特鲁德指出，临时居民要么离开加拿大，要么获得永久居留权才能不再是非永久居民，但这两种选择都充满挑战。 “他们的经济状况捉襟见肘，来到这里是希望获得永久居留权，但名额是有限的，”他说。“因此，这让他们处于两难境地。” 目前，政府的目标是每年接纳约50万名永久居民。然而，移民部长米勒可能会在11月1日的年度宣布中调整这一数字，并首次设定临时居民人数上限。尽管第二季度的年人口增长率从第一季度的3.2%略降至3%，但加拿大的增长率仍位居全球前列。第二季度加拿大新增人口25万，总人口达到4130万。虽然人口增长有所放缓，但仍高于2022年前五十年中的任何一个第二季度。国际移民占了96%的新增人口，出生人数仅比死亡人数多不到1万人，凸显了发达经济体人口快速老龄化的趋势。强劲的移民潮至少在短期内扭转了这一趋势。加拿大的中位年龄连续第三年小幅下降，7月1日降至40.3岁，而平均年龄则与去年持平。这与1967年至2021年中位年龄和平均年龄持续上升的趋势形成了鲜明对比。

Anna Sui2024-09-26

大规模的老宅翻新正在推高加拿大房价

增长了 8%。报告指出，装修“仍然是房价上涨最被低估的因素之一”。报告称：“随着大量资金投入到改造中，填充式建筑正在改变社区的面貌，特别是在现有建筑的价值低于土地价值的地区。” 在城市规划中，“填充”是指，利用已基本开发的区域中的那些尚未充分利用的土地，进行房屋建造。 “例如，将战时建造的平房和较小的两层住宅改建为定制建筑，把蓝领社区改造成新兴的热门住宅区。” Re/Max Canada 总裁克里斯托弗·亚历山大 (Christopher Alexander) 表示，翻新和装修项目对住房供应和负担能力产生了重大影响。 Alexander在一份新闻稿中表示：“由于城市中所有可用土地都被用于高密度建设，独立式住宅很快就会变为一种珍稀物品。” “在市场上找不到理想房源的人会选择在自己喜欢的地区购买旧房，然后进行翻新或建造。我们预计这种趋势将在未来几年加强，并进一步推动独立屋的价格上涨。” 根据报告中引用的加拿大统计局数据，在 2019 年至 2023 年期间，多伦多和温哥华地区颁发的单户住宅建筑许可证价值略高于 270 亿加元。这一数字较之前五年下降了近 24%，当时单户住宅建筑许可证发放总额超过 337 亿加元。报告称，鉴于大多伦多地区现有住房存量的近 30% 和温哥华约 20% 都是在 1960 年或之前建造的，翻新和填充将成为一种趋势。但报告指出，由于老房子年久失修，隐藏问题很多，翻建的成本可能会超出预算。报告称：“为了充分利用稀缺土地，房主和建筑商都在努力最大限度地增加建筑面积，或者提高传统城市街区单个建筑地块的密度。” 这项研究的重点并不是说装修是不必要的，而是一次性增加对多所房屋进行大规模装修的开支可能会无意中推高整体房价。虽然个别房主可能出于实际原因需要或想要装修，但大规模装修的集体效应可能会导致特定市场的房价上涨，使其他人买不起房子。

Lisa2024-09-25

路透深度：消费者对美联储降息50个基点已经麻木了吗？

力公司工作。在新冠疫情期间，内华达州的房价上涨很快。内华达州是总统竞选的七个关键战场州之一，副总统卡马拉·哈里斯 (Kamala Harris ) 取代总统乔·拜登 (Joe Biden) 成为民主党候选人，前总统唐纳德·特朗普 (Donald Trump ) 是共和党挑战者，她正在积极角逐内华达州。如果说住房成本让米勒的女儿感到烦恼，那么塔可钟的物价上涨则导致米勒减少了周五晚上和孙女一起去这家快餐店的次数，而且她倾向于投票给特朗普，因为“我认为拜登在控制通胀方面做得并不好”。哈里斯的支持者们对高价也有类似的担忧，尽管他们相信她是解决这个问题的最佳候选人。（图源：路透社）借贷成本下降美联储在 9 月 18 日降息之后很可能还会进一步降息，预计在美国大选后一天开始下一次为期两天的政策会议时，美联储将至少再降息四分之一个百分点。正如利率上调会导致家庭和企业信贷成本上升，从而抑制他们通过借贷、消费和投资来抑制通胀一样，借贷成本的降低也改变了潜在购房者和企业的考量，特别是那些希望融资购买新设备或扩大生产的小企业。美联储一直在暗示即将实施的宽松货币政策已经让钱回到了人们的口袋里。例如，最受欢迎的住房贷款——30 年期固定利率住房抵押贷款的平均利率从一年前的接近 8% 降至接近 6%。房地产公司 Redfin 最近估计，截至 9 月 15 日的四周内售出或上市的房屋的平均还款额比 4 月份创下的历史最高水平低 300 美元，比一年前低近 3%。但由于已经完成调整，“未来几周抵押贷款利率可能会保持相对稳定”，Redfin 经济学家陈钊在公司网站的一篇文章中写道。事实上，根据美联储工作人员的基线估计，抵押贷款利率可能会稳定在 5% 左右的某个水平，这意味着大部分的纾困措施已经发生。银行已开始下调向信誉最好的借款人收取的“优惠利率”，以配合美联储降息。其他形式的消费信贷（汽车和个人贷款）迄今为止只发生了微小的变化，这些贷款对家庭来说可能更划算，银行可能需要更长的时间才能放弃收取更高的融资成本。投资者和经济学家认为，上周的降息并不那么重要，更重要的是它传达出一个信息：央行准备放松信贷，并有信心近期的高通胀不会重现。事实上，通胀率已出现有史以来最快的下降之一，消费者价格指数的年增长率从2022年6月的9%以上下降到上个月的2.6%。美联储青睐的个人消费支出价格指数7月份上涨2.5%，接近央行2%的目标。（图源：路透社） **情绪低落** 尽管人们担心就业市场可能处于疲软边缘，但美国经济表现仍然相当良好。首次申请失业救济人数仍处于低位，最近一周意外下降，而失业率 8 月份为 4.2%，较去年同期有所上升，但美联储认为这一水平在可持续水平左右，不会产生过高的工资和价格压力。费城联储制造业指数最近上涨， 8 月份零售额增长，尽管预期零售额会下降。但这些都没有导致公众情绪发生决定性的转变。根据路透社/益普索民意调查，认为经济正朝着正确方向发展的美国人比例从 2022 年 5 月的 17% 上升至 8 月的 25%。然而，认为经济走错路的比例从同期的 74% 下降至 60%。纽约联储今年年初的一项调查显示，人们感觉生活比一年前好，并预计未来一年会有更多的改善。但自那以后，尽管通胀进一步放缓，降息的可能性加大，但情况却发生了逆转。（图源：路透社）密歇根大学的消费者信心指数一直在改善，但近几个月来有所下降，目前仍低于疫情前的水平。美国人口普查最新的家庭“脉搏”调查显示，过去一周报告支付家庭开支有困难的人数比例自2022年通胀达到峰值以来有所下降，但最近几乎没有改善。（图源：路透社）美联储主席杰罗姆·鲍威尔在上周降息后的新闻发布会上表示，他的目标是让经济保持在央行两大目标——稳定通胀和健康就业市场之间。为此，信贷将有所放松，但不保证一定的速度。 “这是这一进程的开始，”鲍威尔说。“方向是……朝着中立的方向发展，我们将根据实际情况，以我们认为合适的速度或速度采取行动。”

埃尔瓦2024-09-23

美联储官员乐观表态：经济恢复速度超预期货币政策亟需“正常化”

比美联储 2% 的目标高出半个百分点，房价上涨速度仍快于预期，以及经济和就业市场放缓的感觉之间的妥协。博斯蒂克在今年早些时候预计降息步伐将不那么激进，开始时间会较晚，并表示上周的更大幅度降息“不会锁定进一步行动的节奏”，这将取决于即将到来的数据。但是，他说，“通胀下降的速度比我预期的要快，最新的数据坚定了我的信念，即美国经济确实正在可持续地恢复价格稳定。”他指出，企业表示他们的定价能力“几乎消失了”，最近一些重要的通胀指标低于美联储的目标。他说，与此同时，公司也在采取更谨慎的招聘方式，尽管他们似乎还没有到裁员的地步。他说：“我们在通胀方面取得了足够的进展，劳动力市场也表现出足够的降温，现在是改变货币政策方向以更好地反映更平衡的风险的时候了。”

Heidi2024-09-23

卡尔加里：房价上涨致8月销量下滑近20%

卡尔加里8月房屋销售量同比下降近20%，主因是房价上涨。

Lisa2024-09-04

中国突传重磅消息！日媒：房屋预售量跌至18年最低水平 “大量未完工楼盘涌现”

，并有助于扩大住房供应。即使市场扩大、房价上涨，购房者也可以以折扣价购房。#中国房地产危机# (来源:Nikkei Asia) 根据中国国家统计局的数据，今年1月至7月，新建住宅销售面积同比下降21%。但在整体下滑的情况下，预售量下降了约30%，而竣工后销售额增长了20%。竣工销售额占全部新房销售额的20%以上，为2006年以来1月至7月的最高水平。房地产市场衰退导致开发商出现严重的现金短缺，一些开发商在2022年停止了预售房产的建设工作。由于建设延误而无法入住的购房者通过抗议和抵押贷款抵制进行反击。房地产经纪人正努力安抚那些不愿过早买房的消费者，并宣传某些楼盘的所有公寓都已竣工。中国担心，对延迟交付的不满可能会招致批评。在7月举行的第三次全体会议上，中国领导层制定了预售改革计划和促进已建成房产销售的政策。地方政府根据这一政策制定了多项措施，包括给予开发商税收减免、在房屋竣工后出售的条件下增加银行信贷额度等。另一项措施是，购买已竣工房产的房主在申请抵押贷款时优先考虑当地银行。今年8月，广州市宣布将公有住房全部实行售后销售。中国指数研究院智库陈文静预计，“未来售后销售比例将逐步上升。” 如果开发商增加竣工后销售量，则需要更多时间才能收回投资。市场估计，与预售相比，建筑成本可能上涨20-30%。降低入住新房延迟的风险将有助于消费者更加放心。但是，即使销售情况好转，价格面临下行压力，开发商是否能够收回必要的资金并改善现金流仍不清楚。 NLI研究所高级研究员Yusuke Miura表示：“资金周转将会放缓，房地产公司很难像以前那样积极地经营业务。” 新房价格没有触底迹象，中国国家统计局的数据显示，7月份70个主要城市中，66个城市的房价环比下降。超过50%的城市房价连续14个月下跌。 70个城市的房价未加权平均下跌0.6%。自2023年6月以来，这种负面趋势仍在继续，房地产开发商难以获得项目资金。

圈内人2024-09-04

澳大利亚经济内部分裂”导致“货币政策设置挑战加剧

产业。住房短缺：指住房供应不足，导致房价上涨和居住困难的状况。储备银行：澳大利亚的中央银行，负责货币政策和金融稳定。今年相关大事件 2024年8月：国家澳大利亚银行首席执行官Andrew Irvine在年度审查中强调了澳大利亚经济的内部分裂及其对货币政策的影响。 2024年7月：澳大利亚联邦银行首席执行官Matt Comyn对监管机构对取消奖金上限的担忧做出回应。来源：今日美股网

今日美股网2024-08-31

固定利率抵押贷款为美国消费者带来6000亿美元额外支出能力，削弱美联储加息影响

降息周期。加上自2020年初以来，美国房价上涨了约60%，以及信用卡违约率高于疫情前的水平，这些因素都表明家庭债务负担加重，降低借款成本只能带来有限的缓解。编辑总结瑞士再保险研究院的分析显示，固定利率抵押贷款在美联储加息周期中的影响非常显著，增加了消费者的支出能力并减弱了货币政策的传导效果。然而，这种现象也意味着未来的降息可能难以如预期般有效地刺激经济增长。随着家庭债务的上升和市场环境的复杂性增加，美联储可能需要采取更为灵活的货币政策工具来应对未来的经济挑战。名词解释固定利率抵押贷款：一种贷款类型，贷款利率在整个贷款期限内保持不变，使借款人能够避免利率波动的影响。美联储加息：指美国联邦储备系统通过提高联邦基金利率来调节经济活动的一种货币政策工具。个人消费支出：指消费者在一定时期内用于购买商品和服务的总支出，是衡量经济活跃度的重要指标。 2024年相关大事件 2024年7月30日：美联储宣布维持联邦基金利率不变，强调将在未来数月内密切关注经济数据，以决定是否需要进一步调整货币政策。此举被市场解读为美联储对经济前景的谨慎态度，特别是在应对固定利率抵押贷款对政策传导效果的削弱方面。来源：今日美股网

今日美股网2024-08-28

美国房价再创新高房源大增却引发观望潮买卖双方等待美联储降息

下该指数的历史最高点。按年计算，全国房价上涨了5.4%，低于5月的5.9%增幅。追踪美国20个最大城市房价的指数在6月比5月上涨了0.4%，超过了彭博社一致预测的0.3%，与5月的月度涨幅持平。该20城市指数比去年6月上涨了6.5%。标准普尔道琼斯指数商品、房地产及数字资产负责人布赖恩·卢克（Brian Luke）在声明中写道：“S&P CoreLogic Case-Shiller指数在考虑通胀因素后，继续显示出高于趋势的实际价格表现。” 他补充道：“房价和通胀问题继续成为政治议程的一部分。尽管住房和通胀都出现放缓，但两者之间的差距比历史标准更大，我们的全国指数比消费者价格指数平均高出2.8%。” （图片来源：finance.yahoo ）可负担性挑战依然存在在6月的20个都市区中，纽约的年同比涨幅最高，达到了9%。圣地亚哥和拉斯维加斯紧随其后，涨幅分别为8.7%和8.5%。周二（8月27日）的报告显示，价格在近期抵押贷款利率下降前创下了新纪录，上周抵押贷款利率降至自2023年5月以来的最低水平，投资者预期美联储将在下个月开始降息。本月早些时候的数据表明，全国房地产经纪人协会（NAR）的可负担性指数从5月的93.5降至6月的93.3，较一年前的93.7有所下降。可负担性指数衡量的是一个典型家庭是否能够将其合格收入的最多25%用于支付首付20%的中位数价格房屋的抵押贷款。 NAR报告指出，全国范围内，平均抵押贷款支付在过去12个月上涨了6.3%，即137美元，6月达到了2303美元，比上个月上涨了1.0%，即23美元。任何低于100的值意味着典型家庭无法负担中位数价格的房屋。尽管较低的利率应该有助于提高可负担性，但对更低利率的预期使买家和卖家处于观望状态。 CoreLogic首席经济学家莫莉·博塞尔（Molly Boesel）在声明中写道：“所有人的目光都集中在美联储及其9月份预期的降息上，潜在的购房者可能会等到抵押贷款利率进一步下降后再购房。” 摩根士丹利分析师认为，较低的抵押贷款利率将缓解购房者的可负担性挑战，推动销售活动，并导致房价增长放缓。摩根士丹利住房策略师詹姆斯·伊根（James Egan）在本周给客户的报告中写道：“随着利率下降，待售房源增加。结合可负担性的改善，这应会在未来一年推动销售量的增加。” 他还表示：“我们坚信这将放缓房价的增值。” 联邦住房金融局研究与统计部副主任安朱·瓦贾（Anju Vajja）表示：“美国房价连续第三个季度增长放缓。”她补充道：“截至6月末，房价涨幅放缓可能是由于待售房屋库存增加和较高的抵押贷款利率。” 随着新住房供应激增至自2008年初以来的水平，房价通胀在未来几个月可能进一步减缓。现有房屋库存也已上升至近四年来的最高水平。然而，除非劳动市场出现重大恶化，否则房价出现全面下跌的可能性不大。预计美联储将在下个月开始降息周期，较低的抵押贷款利率应会提振需求并消化部分过剩库存。

佳华1682024-08-27

韩国银行维持基准利率不变，货币政策偏向鸽派

成威胁。李昌容表示，董事会正“努力遏制房价上涨”，以避免家庭债务对长期经济增长的拖累。市场反应目前，出口的强劲增长驱动了经济增长，促使货币当局认为可以再维持一段时间的限制性政策。8月前20天，出口增长加速，半导体引领了这一势头。这为中央银行提供了继续缓解金融稳定威胁的空间。 “当关注点仍集中在房地产和家庭债务的金融稳定性上时，没有必要急于降息，”汉华投资证券公司的分析师金成洙表示。“经济表现良好，出口也在增长。因此，10月降息后再持平至年底的可能性较大。” 编辑总结韩国银行维持基准利率不变，并且货币政策呈现出更加鸽派的倾向。虽然当前经济条件和通胀走势支持降息，但银行行长李昌容的声明表明，是否降息仍存在不确定性。未来几个月的政策方向将受到更多经济数据和市场动态的影响。名词解释基准利率（Key Interest Rate）：中央银行设定的主要利率，用于影响经济中的借贷成本和整体货币供应。鸽派（Dovish）：形容货币政策立场较为宽松，倾向于降低利率以刺激经济增长。通货膨胀（Inflation）：物价水平的普遍上涨，导致货币购买力下降。经济增长（Economic Growth）：经济活动的增加，通常通过国内生产总值（GDP）的上升来衡量。今年相关大事件 2024年3月：韩国银行在面对经济数据和市场状况时保持利率稳定，并表示将继续关注未来的政策调整。 2024年8月：韩国银行在利率决策中显示出更加鸽派的立场，并讨论了可能的政策调整时间点。来源：今日美股网

今日美股网2024-08-23

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