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信号！中国1月70城房价指数亮了连续下跌16个月后企稳

36 个，比上月增加 21 个；二手房价上涨的城市有 13 个，比上月增加 6 个。当前数据最大的亮点是，一二线城市已经止跌，三线城市小跌。鉴于房地产市场“欣欣向荣”的趋势明显，预计后续房价止跌转正的趋势会更加明显。 1 月是对需求的关键考验，因为在新冠封锁期间，滞留在大城市的农民工和白领工人多年来第一次有机会在农历新年期间在家乡寻找房产。然而，中国房地产信息集团的数据显示，100 家最大的房地产开发商的销售额继续下滑，同比下降 33%。

marsh2023-02-16

住房问题悬而未决，多伦多市长托里宣布因桃色事件辞职引担忧

就是承诺解决住房问题。加拿大是全世界房价上涨最快的国家之一，而多伦多去年被瑞士银行瑞银集团评为全球房地产泡沫最大的城市。多伦多的住房建设速度不够快，无法跟上由移民主导的人口增长，而供应不足被视为房价飙升的主要原因，尽管房价已脱离峰值，但仍居高不下。托里提出了一项重大政策转变，即开放专为独栋住宅预留的住宅用地，用于开发多厅公寓和小型公寓楼，并在商业街上修建中层建筑。周五的新闻发布会上，托里表示，疫情期间他与办公室的一名员工开始了恋情。他说在这段婚外情期间，这名工作人员离开了市政厅，前往其他地方工作，两人的关系在今年早些时候“经双方同意”结束。他没有回答任何问题。托里说：“我一直认为，市长办公室不能以任何方式被玷污，这一点很重要，市政府本身也不能因为我的判断错误而经历一段漫长的争议，尤其是考虑到我们城市所面临的一些挑战。” 现年68岁的托里曾是一个省级政党的领导人、企业高管和谈话电台主持人。他来自多伦多一个成熟的商业家族，他的祖父曾经创立了一家著名律师事务所Torys LLP。托里已经结婚40多年了。托里表示，他将与城市经理、城市职员和副市长珍妮弗·麦凯维合作，确保市政府工作有序过渡。作为一名环境地球科学家，麦凯维于2018年首次当选市议员。根据安大略省的立法，多伦多市将在未来几个月举行特别选举，以填补市长办公室的空缺。

绿山墙的安妮2023-02-12

英国楼市出现自2009年以来最广泛价格下跌

09年4月以来最低。该指数衡量的是认为房价上涨和下跌的测量师所占百分比之差。　　一个衡量买家兴趣的指数也跌至-47，为去年10月以来最低。　　RICS首席经济学家西蒙•鲁宾森（Simon Rubinsohn）表示，这一调查显示，市场整体情绪仍然低迷。　　“不过，鉴于英国央行和其他机构近期公布的宏观经济预估显示，今年的经济环境不那么严峻，定价可能会有多大的下行空间，仍是个疑问。” 鲁宾森表示。　　英国央行上周表示，英国经济可能会在2023年初陷入衰退，并在2024年初走出衰退，这比其之前的一系列预测的收缩时间要短。　　RICS报告显示，调查人员对前景的悲观程度较去年12月减轻，未来12个月预期销售指标从-42升至-20。

金融界2023-02-09

高利率和裁员导致需求下降美国12月房价涨幅放缓至6.9%为两年多最低

涨幅已从去年4月20％的峰值明显回落。房价上涨放缓的部分原因是买家减少了。　　CoreLogic的报告称，高抵押贷款利率和不确定的经济前景，尤其是科技行业的大量裁员，严重打击了多个房地产市场的需求。　　CoreLogic称，爱达荷州是唯一一个房价同比下跌达1％的州。而去年4月，该州的房价上涨了17％。　　CoreLogic首席经济学家塞尔玛·赫普（Selma Hepp）在一份声明中表示：“2022年底房价的持续放缓反映了住房市场需求的疲软。” 　　她补充说：“虽然房价从11月开始继续下跌，但跌幅慢于夏季，而且自去年春季的峰值以来，房价的累计跌幅仍然只有3％。” 　　Hepp预计房价上涨放缓将持续到春季，房地产市场“可能会出现一些同比下跌”。　　但她补充说，最近利率的下降可能会提振买家需求，提振春季购房季。　　CoreLogic预计，到2023年12月，美国房价的年涨幅将放缓至3％。

金融界2023-02-08

2023年1月温哥华住宅销量暴降55%，较十年同期暴跌达43%！

售将持续下去，但与过去两年的增长相比，房价上涨的速度将相对温和。 REBGV管辖范围内所有房屋类型的基准价格目前徘徊在111.1万加元左右，比2022年1月下降6.6%，比2022年12月下降0.3%。温哥华地区所有类型房屋的基准房价在温哥华东部为110.6万加元，在温哥华西部为122.9万加元。温哥华西部的公寓基准价格比温哥华东部高出13.8万加元，联排别墅高出35.8万加元，独栋独立住宅高出135.5万加元。 2023年1月房屋销售统计数据：REBGV 独立式住宅销售数量：295套(比2022年1月下降53%) 活跃房源：2902套基准价格：1801300加元(较2022年1月下降9.1%；-1.2%比2022年12月) 平均上市天数：51天公寓住宅售出数量：571套(比2022年1月下降56.6%) 活跃房源：1167套基准价格：1020400加元(较2022年1月下降1.1%；比2022年12月增加1.0%) 平均上市天数：43天 Townhomes 售出数量：156套(较2022年1月下降55.2%) 活跃房源：1167套基准价格：1020400加元(较2022年1月上涨3.0%；比2022年12月增长0.8%) 平均上市天数：42天

绿山墙的安妮2023-02-04

【预见2023】鲁政委：财政货币政策协调的重要性提升，可考虑设立住房银行、助力隐性债务化解等突破点

态？　　鲁政委：展望2023年，由于房价上涨预期依然不强，随着金融市场风险偏好的企稳回升，居民金融资产占比上升的趋势有望延续。新增居民购房贷款的规模有望高于2022年，但难以回到2021年的水平。融资需求增长仍需依靠政府部门和企业部门的拉动。　　居民购房贷款是居民负债的主要组成部分，其余额的变化能够较好地反映居民调整杠杆的行为。截至2022年第三季度，个人购房贷款余额为38.9万亿元。2022年前三个季度贷款余额增加5900亿元，较去年前三季度的29300亿元下降了23400亿元，贷款余额的增长幅度在2022年显著放缓。　　此外，从增量的角度看，居民户新增人民币中长期贷款在2022年的2月和4月出现了两次罕见的负增长。从贷款余额和增量的变化都体现出当前居民对贷款购房的意愿正在下降。这也是2022年贷款增长乏力的主要原因。　　金融界：您认为制约我国居民消费的因素有哪些？　　鲁政委：2022年我国居民消费增速处于低位运行，恢复基础尚不稳固。由于居民人均消费支出=居民人均可支配收入x居民消费倾向，因此对于消费总量的变化，我们可以从居民收入和边际消费倾向两个方面进行分析。　　从历年的分解结果来看，人均可支配收入同比增长对居民人均消费支出增长的贡献度更大，然而在2020年消费增速下降的过程中，居民消费倾向的降低也扮演了重要的角色。2020年至2021年人均可支配收入两年平均增长6.9％，较2019年回落了2个百分点；消费倾向两年平均下降1.1％，较2019年降低了0.8个百分点。2020至2021年人均消费支出两年平均增速较2019年增速下降了2.9个百分点。其中，人均消费增速下降中约69％来自于收入增长放缓，约31％来自于消费倾向的回落。　　我们认为，居民收入增长是支撑居民消费的基础，而疫情后居民消费倾向的下行则是制约我国居民消费进一步恢复的主要原因。展望2023年，随着疫情管控的放开，我国居民消费倾向较2022年有所修复，但距疫前水平尚有一定的改善空间，而居民收入增长仍将是推动居民消费支出增长的主要动力。　　2023年，随着疫情管控的放开，居民收入预期有望更为稳定，青年人失业压力也可能有所缓和，居民消费倾向有望较2022年回升。但国际经验显示，在防疫政策优化后，居民消费倾向可能仍低于疫情前的水平。2021年以来，美国、日本、韩国等经济体已经先后调整防疫政策，防疫的严格程度有所下降。然而，除了美国外，日本、韩国的居民消费倾向都依然低于疫情前。这可能是由于美国在疫情期间发放了大量的消费补贴，居民资产受疫情的影响较小。　　金融界：为进一步提振市场信心，财政政策、货币政策还有哪些发力点？　　鲁政委：在货币政策方面，年初降准仍有空间，货币当局可能引导存款利率曲线平坦化，以实现鼓励中长期信贷投放与优化存款期限结构的双重目标。同时，结构性货币政策工具将继续发挥重要作用，再贷款支持范围可能扩容至绿色消费等领域，也可能与财政贴息相配合支持科创金融，PSL规模或继续扩容。　　财政政策方面，在财政紧平衡背景下，盘活存量、公共服务领域价格改革的重要性上升。为夯实安全发展的基础，国防支出力度可能加大。财政货币政策协调的重要性提升，可以考虑充分发挥政策性金融准财政功能、设立住房银行、优化国库现金管理、助力隐性债务化解等突破点。　　金融界：请您展望一下2023年房地产市场的走向？2023年楼市能找回信心吗？　　鲁政委：对于房地产相关领域，楼市与涉房消费可能从底部回升，但改善幅度有限。值得注意的是，当前住宅市场供给面临着在建工程偏高与中长期新增供给能力偏低的矛盾。因此，房地产领域融资政策除保在建、保交付外，随着时间推移应逐步开始关注保新增。

金融界2023-02-03

鲍威尔向市场下一道迷魂药！房间里的大象：人们错误解读通胀信号

益的投资者，实际上都获得了巨大收益。房价上涨进一步扩大了这种积极的财富效应，自2019年12月31日以来，现房价格中位数增长40%以上，尽管房价上涨不会像已实现的股市收益那样将钱直接存入银行账户。最后，企业信贷市场也促成了宽松的金融环境。考虑到我们经历过的利率飙升及其对借贷利率的直接影响，这听起来可能违反直觉。然而，当我们查看企业借款人支付的高于国债的实际利差时，他们充其量只是平均水平。鉴于过去的环境，人们会预计信用利差，尤其是对低质量借款人而言，会受到股市波动和衰退担忧的压力而上升。到目前为止，在我们当前的周期中情况并非如此。考虑到美联储与其他因素之间的这场拉锯战，这使得在这些条件下协调转向非常困难，而且可能适得其反，尤其是在总体通胀率仍处于近8%水平的同比基础上。在真正的转向下，货币政策从限制性转向刺激性，美联储的目标将是增加需求。这意味着需求已经减少到足以使通胀消退，经济需要外部支持才能恢复到健康水平。进入这种状态可能会给消费者和投资者带来痛苦。这只有通过越来越严格的美联储政策导致经济活动下降、就业和支出减少、资产市场下跌所创造的财富遭到破坏，或者这些事件的某种组合才能实现。更简单地说，为了有效应对通货膨胀，需要以金融紧缩的形式造成一些损害，无论它来自哪里。但最终结果需要是消费者行为的明显改变，减少支出、减少需求、减少招聘。从美联储的角度来看，他们似乎在遵守协议，在过去六个月里大幅加息，预计加息将持续到2023年年中。毫无疑问，这将有助于收紧金融环境，尤其是在联邦基金利率进一步进入限制区域的情况下。谈到股票，近期股市下跌无疑支持了美联储的紧缩议程，但尚未达到改变消费者行为并相应地允许美联储左右其政策方向的水平。那么重要的问题就变成了，在美联储考虑转向更宽松的货币政策之前，我们还需要跌多远，此外，什么是股价下一轮潜在下跌的催化剂？ (来源:ETF Strategist Channel) 在2022年，标准普尔500指数的过去12个月(TTM)市盈率约为24倍，相当于比其50年平均水平20倍高出20%，比长期平均水平高出40%大约17倍。与此同时，标准普尔500指数的收益比其25年趋势高出约35%。虽然我们已经看到TTM市盈率下降至接近20倍的低点，但在最近的市场下跌中，收益继续增长。这造成了部分负面财富效应，支持美联储的议程，但估值和收益仍高于平均水平。也就是说，我们可能需要下跌多少才能使股票达到公允价值水平？不幸的是，这是一个很难回答的问题，很大程度上取决于美联储设计其着陆的柔和程度，以及通货膨胀正常化的速度。也就是说，从各种情景以及对标准普尔500指数公允价值的假设来看，进一步下跌10%至20%似乎并非不可能，而持平或正回报从目前的水平来看，似乎不太可能。虽然这听起来让投资者感到不舒服，但如果再加上激进的美联储政策，它可能是收紧财政状况足以改变行为、打破通胀并引导我们走向最终转折点的必要因素。 Ryan总结而言，不幸的是，基于当前劳动力市场的强势、仍高于平均水平的股票市场估值以及居高不下的通货膨胀率，可能需要采取更多措施来压低通货膨胀方程式的需求方，以使价格恢复到更高水平稳定的水平。令投资者沮丧的是，这不太可能以股市持续波动的形式带来痛苦。然而，债券收益率上升和股票估值下降也有好的一面，未来的回报看起来比9个月前更有吸引力，并且更接近长期历史平均水平，因为市场目前已经开始纠正过去10年过激行为的过程。 (来源:ETF Strategist Channel) 从债券开始，收益率往往可以高度预测未来的长期回报，美国10年期国债的收益率超过3.8%，与9个月前相比，未来回报潜力大大提高。虽然股票有可能加剧波动，但近期的下跌和估值回撤大大提高了市场对美国股票未来回报的预期，尤其是与年初预测的惨淡回报预测相比。 “在过去的9个月里，我们看到我们对标准普尔500指数的10年年度回报率预测从2021年底的-3%提高到今天的4.5%以上。” 那么投资者应该从这里做些什么呢？Ryan回应称：“虽然这听起来简单且不言自明，但我们建议投资者保持纪律和多元化，尽管股票波动性可能会增加。无论市场环境如何，最合理的策略是根据您的风险承受能力和回报目标制定投资计划，并且不要偏离该计划，即使市场波动使您很想这样做。最终以积极的方式结束，虽然2022年对固定收益和股票投资者来说都是艰难的环境，但似乎在后期出现的估值重置极大地改善了我们对全球资产的长期回报前景。”

小萧2023-02-03

会员

野望房地产最后一波行情

对未来的预期，包括对工资上涨的预期、对房价上涨的预期。在投资中有个概念叫做“economic balance sheet”（经济资产负债表），它是个人进行资产配置的基础。在这张表中，资产项目中有个项目叫做“PV of expected future income”，是对未来收入的折现，在资产配置中这个项目是必须考虑的。消费者可能不懂这个概念，但是在实际中还是会用到相同的思路。现在普遍的预期是未来收入的下降和房价的不涨，也就会减少对非刚需的消费。在伪刚需下，不管是放松限购、降低首付比例、降低贷款利率，还是增加公积金贷款额度，都不可能说动消费者去买房。数据上估算，真刚需部分，我们假设每年700万新人结婚，购房面积按80平计算（小家庭够用），真刚需也就5.6亿平。实际上，根据第八次人口普查数据，2021年全国家庭居住住房总面积为517.2亿平方米，全国家庭拥有住房套数达到14.9亿间，每套房的平均面积只有34.7平。对于伪刚需，按照存量517.2亿平、14.9亿套，应该按照千分之一，甚至万分之一的更新率来估算，算下来也就不到1亿平。从过往的数据看，如果我们把4房及以上以及部分三房的需求看作是伪需求，这个比例大概占到总需求的30%以上，对应2022年的13.6亿平销售面积的伪刚需是4.1亿平以上。这一部分伪刚需会不断向下收敛。除了刚需，还有一部分是投机性需求，俗称“炒房”。有机构测算，疫情前的投机性需求约占到总需求的1/3，我们按照2019年的17亿平测算，大概是5.7亿平。而按照2022年13.6亿平的数据测算，大概是4.5亿平。随着购房政策放松，投机性需求有可能出现反弹，甚至回到疫情前水平。不过长期下来，房价瓶颈决定了投机性需求还是会最终收敛到比较低的水平。这样，在乐观的情况下，刚需和投机性需求加来将会达到15.4亿平（5.6+4.1+5.7），相比2022年13.6亿的销售面积有13%的增幅，有希望带动房地产形成新一波的行情。当然，这个估算只是设定一个锚点，实际上需要跟踪房地产政策边际放松的程度、行业的高频数据来判断需求是否在好转。但未来最终整体需求一定会进入低位平台期，这一波行情（假如有）很有可能是房地产最后的一波行情了。 $旭辉控股集团(00884)$ $龙光集团(03380)$ $碧桂园(02007)$

老虎证券2023-02-02

中、美、英房地产市场低迷加剧对全球经济增长构成风险

涨幅的一半左右。自2012年以来，全球房价上涨了约40%，该咨询公司在去年10月份的一份报告中表示，在最坏的情况下，房地产市场疲软可能会使2023年全球经济增长降至零附近。在美国，去年抵押贷款利率的上升给房地产市场带来了寒意，导致二手房销量出现十多年来最严重的年度跌幅。这给价格带来了压力，尤其是在美国部分地区，例如旧金山，那里的负担能力已经捉襟见肘。在美联储应对通胀期间，这种压力将继续存在。人们普遍预计政策制定者将在周三为期两天的会议结束时将利率上调25个基点，至4.5%至4.75%的区间。中国“拖后腿” 作为世界第二大经济体，中国房地产业的放缓几乎没有减弱的迹象，尽管当局加大了重振该行业的力度。中国房地产信息集团周二公布的初步数据显示，1月份新房销售同比下降32.5%。近几个月来，官员们已采取措施放松对资金紧张的开发商的融资，解除了引发违约浪潮并拖累该国经济增长的去杠杆化运动。地方当局还加大力度刺激购房，包括降低抵押贷款利率和放宽首付要求。Bloomberg Intelligence分析师Kristy Hung表示，这些措施在年中之前不太可能提振销售额。中国房地产市场持续疲软的前景是野村控股公司对今年增长前景的升级看法的潜在不利因素，经济学家在1月31日的一份报告中写道。他们援引官方的说法，即“房子是用来住的，不是用来投机的”，而房价下跌是对投机需求的抑制。英国经济衰退在英国，十多年来的稳定增长已经让位于自2008年全球金融危机以来持续时间最长的房价下跌。 Nationwide Building Society表示，平均房价已连续五个月下跌。抵押贷款利率的飙升和一代人以来最紧张的生活成本危机正在挤压购房者的消费能力，使更多人无法负担房产成本。 Nationwide首席经济学家Robert Gardner表示：“短期内总体负担能力状况看起来仍将充满挑战。” 特拉斯在短暂担任首相期间制定的预算计划扰乱了抵押贷款市场，因此10月份两年期固定利率房屋贷款的平均利率跃升至6.65%的14年高点。抵押贷款利率已从峰值下降至远低于6%，但购房者和续签交易的家庭仍面临着痛苦的高月还款额。

Peng2023-02-01

平安证券首席经济学家钟正生：短期疫情扩散带来的“阵痛期”不必过忧消费反弹速度有望较快

。目前，我国房地产市场仍在调整，无论是房价上涨带来的财富效应，还是更为滞后的房租上涨压力，均较为可控。　　防疫调整后供需有望更加匹配，通胀压力不必过忧　　金融界：当前有不少观点认为，一旦经济开放后，我国服务业价格面临上涨压力，尤其是餐饮服务、线下文娱、家庭服务等“接触类”服务业。由于部分劳动力因疫情担忧而退出这些行业，以后是否会造成供需错配？　　钟正生：我国劳动力供给（尤其服务业）弹性可能更强。疫情对我国人口的冲击有望远小于美欧；我国失业率处于历史偏高水平，就业市场整体处于“供大于需”的状态。这不仅意味着居民消费实力与意愿有待复苏，也意味着就业市场修复的弹性较强。从全国数据看，2022年二季度和四季度本土病例高增时期，我国服务业PMI从业人员指数均明显走弱，说明服务业就业受到冲击。我们认为，严格防疫时期，接触类服务业的供给端所受压制或已经明显大于需求端，防疫调整后的供需反而有望更加匹配，相关通胀压力不必过忧。　　总结而言，我国经济在此轮开放时恰处于“弱周期”，就业和居民预期的修复可能偏慢，消费复苏也可能受到压制，而劳动力供给反而不是太大问题，继而对总需求和总供给的匹配问题无需过忧。

金融界2023-01-18

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