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碧桂园涨超45%！A股地产股涨停潮，利好政策打出组合拳，券商：政策放松从保需求、保项目进入保主体阶段
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014-15年的最大差别，没有一线城市房价上涨效应的带动，投机需求将继续被抑制，单靠刚性需求和改善性需求的释放很难带来大的脉冲。　　在此情况下，经历供给侧去产能后，率先恢复供给能力的房企可能会将现金流向后端倾斜，即优先保障存量项目的竣工交付，然后再考虑土地库存回补，即前端的拿地和开工。因此，如果明年商品房销售低位企稳/弱复苏，则地产链格局将是前端（销售/拿地/开工）同步弱复苏+后端（安装投资/竣工）高增长。
金融界2022-11-14
HYCM兴业投资原油周评：需求放缓忧虑笼罩，国际油价上周收跌
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在较高的抵押贷款利率的压力下已经崩溃。房价上涨，再加上融资成本飙升，削弱了购房者的需求。住宅建设也随之放缓，从今年住房开工的趋势性下降中可以明显看出。9月份，月开工率暴跌8.1％，达到143.9万套。疲软基础广泛，单户住宅（-4.7％）和多户住宅（-13.2％）开始下降。我们预测10月份新屋开工继续放缓，预计将达到142万套；而营建许可也将由上月的156.4万套放缓至151.5万套。毫不奇怪，房屋建筑商的情绪已经恶化。NAHB/Wells Fargo房屋市场指数（HMI）已连续10个月下跌，10月份下跌8点至38点。目前的销售指标在上个月下滑至收缩区域，而潜在买家部分的流量降至25，或自2020年春季首次疫情封锁以来的最低值。我们预计11月NAHB房屋市场指数将继续下滑至36点。HMI对需求疲软的评估反映了成屋销售的急剧下降。成屋销售已连续8个月下降，9月份降至471万套。与1月份相比，9月份的销售速度下降了27％。10月份，购房抵押贷款申请下降了约15％，为周五的成屋销售报告再次下降奠定了基础。我们预测10月成屋销售额将下降至440万套。　　央行动态方面：美联储理事沃勒、纽约联储主席威廉姆斯、费城联储主席哈克、美联储金融监管副主席巴尔、圣路易斯联储主席布拉德、克利夫兰联储主席梅斯特、美联储理事杰斐逊和明尼阿波利斯联储主席卡什卡利将在不同场合发表讲话。投资者可从中寻找美联储加快缩减购债规模和加息幅度的更多线索。美联储官员可能会在10月CPI报告公布后，抑制市场过度鸽派的反应。这可能会使美元企稳。除此之外，投资者还要密切关注全球经济衰退的讨论、乌俄军事冲突和全球疫情的最新进展，这些都会给原油市场带来重大影响。　　技术面上看，美油周图保利加通道收敛，油价在中轨附近发展，14周均线转向看涨，20周均线看跌，慢步随机指标走低。K线图收长上下影阴线，表明上方抛压强劲，而下方有逢低买盘承接，鉴于技术指标好坏参半，预计油价本周可能区间震荡。支撑分别位于88.40、87.20、86.00，阻力依次是90.30、91.50、92.80。　　布油周图保利加通道收敛，油价在中轨附近发展，14和20周均线持平，慢步随机指标自超买区回撤。K线图收长上下影阴线，表明上方抛压强劲，而下方有逢低买盘承接，鉴于技术指标好坏参半，预计油价本周可能区间震荡。支撑分别位于95.00、93.80、92.50，阻力依次是97.30、98.50、99.80。
金融界2022-11-14
最是一年看涨时！市场乐见国会山“僵局” 亚太地缘政治形势恐进一步推升黄金？
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Case-Shiller房价指数显示，房价上涨的速度已经开始降温。Baruch说，随着美联储加息，房贷利率上升，房价下跌，企业和个人都在耐心地拿着现金等待购房机会。 “有风险投资公司准备购买房屋和资产，”他说。“与此同时，我有很多客户都是富人……他们在等待价格下跌，他们有现金。” 一些交易员猜测，由于这些富有的投资者，房价将保持在高位。Baruch说，这将使通货膨胀继续升高。他说:“通货膨胀并没有消退，因为其中有粘性的部分，就是租金。”“我确实预计业主等额租金将在第一季度开始下降，但现在还没有下降，而且它是CPI的三分之一。” 地缘政治风险与黄金今年2月俄罗斯入侵乌克兰后，黄金价格升至2000美元多一点。Baruch强调，这是由于人们认为黄金具有“避险”特性。不过，他补充说，并非所有的地缘政治紧张局势都会导致金价走高。他说:“很多时候，如果金价在战争爆发时处于上涨趋势，实际上可能会出现投降行动，人们已经在做多，而这已经达到了目的。”“它达到了它的目的，然后又登上了战争的头条。买传言，卖事实。” Baruch称，其他地缘政治事件可能会影响其价格。他表示:“我不否认，朝鲜上周五(发射导弹)的消息对我们目前看到的金银价格起到了推动作用。”“也许我们开始看到中国大陆和台湾之间可能发生的事情。”
夏洛特2022-11-09
1.5万亿美元瞬间蒸发！房价创2009年以来最大降幅仅10%美国人认为现在是买房好时机
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失了3万美元的权益。自疫情开始以来，房价上涨了45%，房主的资产净值在去年5月达到了11.5万亿美元的峰值。截至9月底，房价仍上涨了41%，市场依然相当强劲。在大流行前购买住房的借款人的资金总额比大流行来袭前多出5万亿美元。这意味着，与2020年2月相比，每个借款人的权益增加了9.2万美元。 Black Knight数据和分析部门总裁Ben Graboske指出:“虽然房价可能还会进一步下跌，但房主的状况依然普遍强劲。” 但随着抵房贷利率在春季上升，房价开始走弱，这大大降低了买房的负担能力。自今年年初以来，在首付比例为20%的情况下，普通住房的月供上涨了近1000美元。在包括拉斯维加斯、迈阿密、洛杉矶、菲尼克斯、坦帕和圣地亚哥在内的10%的主要市场，房主必须花费两倍于家庭收入中位数长期平均水平的钱来支付月供。这就是为什么房屋销售量在5月份开始急剧下降，以及为什么房价也随之下降。 9月份房价环比连续第三个月下跌，不过跌幅没有7月和8月那么大。虽然由于季节性放缓，价格通常会在夏天和秋天下降，但在2022年，价格的下降幅度比往常要大得多。自7月份以来，房价中值下降了11560美元。然而，价格仍比2021年9月高出10.7%。截至9月底，借款人在持有20%房产权益的情况下可获得的总股本较5月份减少了1.17万亿美元。这是三年来所谓的可动用股本首次出现下降。目前只有不到50万借款人的房贷资不抵债，但仍是5月份的两倍。那些在过去一年中购买住房的人将面临最大的资产缩水风险，因为他们是在市场的顶峰时期购买的。 Graboske说:“这显然是一种需要仔细、持续监测的情况，但从实际情况来看，在近5300万美国抵押贷款持有者中，只有3.6%的人要么资产缩水，要么房屋的股本不足10%。疫情爆发时，这一比例约为一半。” 房利美：美国人对住房市场愈发悲观随着房贷利率上升、房价高企以及整体经济的不确定性，美国人对住房市场的状况感到更加悲观。根据房利美(Fannie Mae)的月度调查，10月份只有16%的消费者表示，他们认为现在是买房的好时机。这是自2011年开始这项调查以来的最低比例。认为现在是出售房屋的好时机的受访者比例也从59%下降到51%。房利美的调查不仅着眼于买卖，还测试了人们对房价、房贷利率和就业市场的信心。该指数将所有这些数据合并为一个数字，该数字也连续第八个月下降，目前创下新低。 37%的消费者表示，他们预计房价将在未来12个月下跌。9月份这一比例为35%。更多的人还认为房贷利率将会上升。快速上升的利率是在初夏让火热的房地产市场陷入低谷的原因。今年年初，受欢迎的30年期固定抵押贷款的平均利率接近历史低点，约为3%。据《抵押贷款新闻日报》(Mortgage News Daily)报道，到今年6月，这一比例超过了6%，现在刚刚超过7%。房利美首席经济学家Doug Duncan在一份新闻稿中写道:“由于持续的负担能力限制减少了购房者的需求，房主不愿以可能降低的价格出售房屋，我们预计未来几个月房屋销售将进一步放缓，这与我们的预测一致。” 根据Black Knight的数据，9月份房价再次下跌，但环比降幅低于7月和8月。自今年6月以来，房价下跌了2.6%，这是自2018年利率也有所上升以来首次出现三个月的下跌。这是自2009年初以来房价表现最差的三个月。不过，9月份的房价仍较去年同期上涨10.7%。
夏洛特2022-11-08
成本飙升！多伦多预售公寓销量同比暴跌79%，开发商转向观望
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在数年内收回所有的租金持有成本，但当地房价上涨幅度巨大，投资者仍有望从公寓中获利。 Hildebrand说：“最终，投资者在租赁市场有了一个相当强大的出口。如果他们想要持有自己的公寓，并且有一个长期的期限，那么他们就不会受到太大的劝阻，不会出现一些负现金流，也不需要等待价格回升。” 他说，尽管销售低迷、发售延迟，共管公寓的库存也在持续下降，推动了价格的上涨。第三季度推出的项目平均价格达到了创纪录的占地642平方英尺公寓每平方英尺1380加元。但同季度转售公寓价格较第二季度下降5%，较第一季度的创纪录水平低10%。 Hildebrand说，新房和二手房的差异是公寓买家目前犹豫不决的原因之一。开发商无法降低预建单元的成本，高昂的建设成本也会受到利率上升的影响。目前，买家要为一套全新的公寓支付约20%的溢价。但Hildebrand说，如果新房和二手房之间的差距没有缩小，预售公寓的价格可能会降低。 “随着越来越多高价项目竣工，转售价格下降，到明年下半年，如果转售价格没有任何改善，基本上这些预售单元的价值将低于买家在施工前支付的价格，”他说。这可能会导致转让销售过剩。转让销售是指投资者购买转售建筑单元，但在建筑竣工前将其出售。这是一个已经开始的趋势，但转让销售没有在房地产行业的多重挂牌服务上列出，所以不清楚有多少这样的交易已经出现。 “转让市场值得关注。但不幸的是，有点像一个黑匣子，没有官方统计数据。” Hildebrand表示。新共管公寓的延迟推出可能会导致在新开发项目建设所需的四五年时间里，自有房和出租房数量出现短缺。这很可能与移民增长和需求上升同时出现，从而推高房价。Hildebrand说，这是推动租赁项目发展的一个理由，这些项目不太容易受到加息等因素造成的周期性低迷的影响。目前共管公寓约占大多伦多地区出租住房的三分之一。 Hildebrand说，安大略省上周二在Queen’s Park推出的新《加快建设更多住房法案》(Build More Housing Faster Act)确实为开发商建造出租房屋提供了更多激励，但即使租金快速上涨，也不足以抵消额外的建设成本。“最终，开发商将按照市场需求的速度进行建设。”
Sue2022-11-01
安省海外买家税从20%涨至25%！为调节房地产价格，加拿大政府向外籍人士开刀？
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和7%的公寓。新冠疫情爆发后，加拿大的房价上涨了52%，安大略省部分地区房价上涨甚至达到80%，外界认为海外买家是导致房地产市场动荡的因素之一。根据政策，安大略省的海外买家税仅适用于住宅，不适用于商业地产、农场、产业用地。如果一块地里面既有商业用途，又有住宅用途，则海外买家税仅适用于住宅部分。之前的住房法案是赋予多伦多和渥太华市长的强大市长权力之一，允许这两个城市的市长否决与建设住房冲突的议会投票。安大略省今年的预算显示，非居民投机税预计在本财政年度带来1.75亿加元的收入。
Sue2022-10-26
财信研究评1-9月宏观数据：经济延续修复，政策仍需加力扩内需
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拿地意愿仍弱。受房地产销售持续负增长、房价上涨预期偏弱影响，房企拿地意愿明显下降。如2022年1-9月购置土地面积同比大幅减少53.0％，降幅较上月扩大3.3个百分点（见图28），与此相对应，土地溢价率也处于历史低位区域。分城市等级看，各线城市土地市场有所好转，但仍普遍偏冷。如9月当月一二三线城市土地成交面积同比增速分别为46.2％、4.4％、25.1％，分别较上月变动44.2、-1.6、12.6个百分点（见图29），但累计增速分别为-15.6％、-18.4％、-5.6％。需要注意的是，9月当月和累计同比增速的回升，离不开去年同期低基数的贡献，因此土地市场好转仍需时间。　　三是房地产市场“因城施策”持续推进，效果逐步显现。各地“因城施策”政策的密集出台，对防止房地产市场预期继续恶化、房地产投资失速的效果正在逐步显现。　　目前房地产市场整体处于筑底阶段，失速、失控风险降低。房地产销售、资金来源等先行指标已于二季度见底，目前处于低位回升阶段，预示年底或明年初房地产投资有望企稳回升。　　　　
金融界2022-10-25
多伦多市长竞选进行中，解决房地产危机成关注焦点
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间的需求使市场超负荷。加拿大是世界上房价上涨最快的国家之一，专家们越来越多地将问题的根源归咎于供应短缺，认为多伦多的住房建设速度不够快，无法跟上人口增长的步伐。罪魁祸首是严格限制建筑面积的分区规定，以及强烈捍卫这些规定的当地居民和政客。
Sue2022-10-21
瑞银发布2022全球房地产泡沫指数：多伦多位居榜首，温哥华进入前十
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由于长期的库存短缺和人口增长，多伦多的房价上涨了两倍多，成为了榜单的第一名。而与多伦多面临很多相同的问题的温哥华也表现出了显著的泡沫风险，得分为1.70。 (图源：UBS) 瑞银在报告解释道：“过去几年里，指数一直在发出警告。随着抵押贷款利率下降，2019年开始的最近一轮房地产狂潮一直持续到了2021年。温哥华和多伦多的房价上涨速度加快，达到5年来的最高水平，目前房价分别比一年前上涨了14%和17%。尽管租赁市场很火爆，租金涨幅是5年平均水平的两倍多，但还是跟不上自住市场的步伐。” 报告进一步解释说，加拿大央行最近的加息加剧了本已紧张的住房负担能力，是“压垮骆驼的最后一根稻草”。“在重新协商抵押贷款期间，新的购房者和业主不仅需要支付更高的利率，而且还需要提供更多的收入，从而符合抵押贷款的资格，因而价格调整已经在进行中。” 瑞银警告说，房产短缺的说法在过去可能适用，但现在的情况并非如此。瑞银表示：“房地产热潮已更多地成为一种全国性现象，因此很难由建筑短缺驱动。” 最近BMO在接受采访时做出了类似的评估。BMO资深经济学家表示，强劲的基本面支撑着市场，直到最近的低利率繁荣到来。房价飙升的幅度远远超出了任何基本面支撑的程度，加拿大央行现在预计将出现大幅回调，以平衡这一过剩的情况。 (图源：UBS) 但报告同时表示，多伦多并不是所调查的25个房地产市场中房价最昂贵的。报告中的负担能力指标之一是一名熟练的服务业工作者需要用多少年才能在市中心附近购买一套650平方英尺的公寓。多伦多位于榜单的后半部分，一名服务业工作者需要工作7年才能购买一套中等规模的公寓。相比之下，在香港需要近25年，在巴黎需要15年。另一个衡量标准是公寓必须出租多少年才能还清抵押贷款。同样，多伦多也处于中等水平，拥有一套公寓需要26年的租金收入。但在其他几个没有列入泡沫风险名单的城市，要想拥有一套公寓，需要的时间要长得多。
Sue2022-10-19
IMF警告加拿大将陷入经济衰退！房价高出趋势水平76%、房产市场恐将“崩盘”？
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价较趋势水平上涨了38%。过去两年里，房价上涨了三分之一以上，远远超过了基准趋势。偏离趋势被称为估值过高，而且往往不会持续太久。至少在过去的40年里，加拿大从未见过如此大的背离程度。（来源：BMO Economics、CREA、加拿大统计局）这是一个全国性的泡沫，而安省南部最为糟糕。该行警告称，除了少数例外，该国大部分地区都出现了泡沫。然而，安省被推到了一个极端，截至2022年第一季度，其房价比趋势水平高出55.4%。其中安省南部的情况更糟，多伦多的房价比趋势水平高出41%，距离多伦多1到2小时车程的远郊房价则比趋势水平高出76.3%。该行警告称:“虽然多伦多的房价高于趋势水平41%，但远郊(使用距离多伦多1-2小时车程的市场)的房价高于趋势水平70%以上。” 其他地区也有陡峭的趋势偏差，包括大西洋省份(+34.7%)，魁北克(+32.6%)和BC省(+21.4%)。与安省相比，这些数字可能看起来并不大，但如果房价正常化，三分之一的涨幅被削减，你可能不会太高兴。并非所有省份都遭受这种严重的估值过高。曼尼托巴省估值高出12.3%，而萨斯喀彻温省和阿尔伯塔省的估值则分别低于趋势水平3.4%和5.0%。因此，这三个省份几乎没有太多需要回调的地方。加拿大的价格调整已经开始加拿大的房地产价格已经处于下跌趋势中，房价较2月份的峰值下跌了8%，许多本地市场的跌幅更大。蒙特利尔银行向投资者解释说:“加拿大住房价格调整正在进行中，许多当地市场已经轻松下跌了20%。我们预计，这种调整将持续到2023年的大部分时间，因为市场消化了借贷成本的大幅上升，而更广泛的经济放缓也会对此前高涨的需求造成压力。”
夏洛特2022-10-17

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