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经济衰退VS软着陆经济学们对此观点不一致加拿大将比美国更严重？
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性，这让我非常担心，没有人谈论加拿大的房地产泡沫、价格泡沫和债务泡沫比John Crowe在1980年代后期所处理的还要大。” 麦格理集团经济主管Randall Bartlett在接受彭博社采访时也指出，房地产是影响加拿大经济前景的重大风险。“我们的观点是，你会看到加拿大出现相对严重的衰退，麦格理集团预计美国2023年的实际国内生产总值将收缩1.5%。” “在加拿大，我们认为它会是这个数字的两倍左右，所以收缩大约3%，那是因为我们会感受到美国经济衰退的影响，但我们认为它在加拿大会被放大，当然，因为我们的经济更多依赖房地产市场以及这里的劳动力市场。” Desjardins加拿大经济高级主管Randall Bartlett表示，他正在研究整体经济数据，其中国内生产总值和房地产市场等指标一直在走弱。尽管疲软，但也有一些韧性，尤其是在劳动力市场。然而，Randall Bartlett指出，劳动力数据存在一些矛盾。虽然劳动力调查显示增加了超过100,000个工作岗位，但就业调查显示减少了约5,000个职位。他预计经济将继续缓慢增长，并预计加拿大央行将在1月25日的下一次会议上加息25个基点。 Randall Bartlett指出：“这将继续对加拿大的经济活动造成压力，并表明我们进入2023年时将进一步疲软，我们继续预计我们将在今年上半年陷入衰退。”
一禾2023-01-21
数据不会说谎！四张图表明中国房地产泡沫已破裂经济学家：慎防这一最坏情况
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之，这些数据毫无疑问地表明，中国巨大的房地产泡沫已经破裂，在市场达到临界点之前，低迷可能会持续一段时间。政府追踪的70个主要城市的平均房价也在连续下降。北京大学光华管理学院金融学教授Michael Pettis表示:“房地产行业去杠杆的道路注定漫长而痛苦。”“我们还有很长的路要走，”他补充说。在过去10年里，中国政府多次试图遏制房地产开发商的过度借贷和房地产市场的投机活动。Pettis说，每次他们试图减缓该行业的增长，最终都因为其对经济造成太大的痛苦而退缩了。哈佛大学经济学家Kenneth Rogoff和国际货币基金组织(IMF)经济学家Yuanchen Yang发表的一份研究报告估计，近年来，房地产及建筑和物业服务等相关行业对中国国内生产总值(GDP)的贡献约为四分之一。（图源：中国国家统计局）大约两个月前，在中国股市和债市屡创新深之后，中国政府出台了一系列措施，以重振陷入困境的房地产市场，此举被视为遏制房地产公司过度借贷的行动的倒退。自那以后，国有银行向幸存的私营开发商提供了大量资金，使他们能够在到期时偿还债务，并保持运营。中国国家副总理刘鹤本周早些时候在达沃斯世界经济论坛上表示：“房地产在中国是重要的支柱产业。” 他说，从2021年下半年开始，中国经历了房价和房屋销售的大幅下降，许多开发商出现了流动性问题。 “房地产风险如果处理不当，很可能引发系统性风险。这就是我们迅速果断干预的原因，”刘鹤补充说。中国周二公布2022年GDP增长3%，刘鹤预计，随着中国重新向世界开放，今年经济将恢复快速增长。虽然开发商又一波违约的风险已经化解，但因房地产业低迷而失业的工人说，损失已经造成。（图源：中国国家统计局） 35岁的Maojie Tu来自四川省会成都市，他曾负责一家大型民营开发商的征地工作。他回忆说，在2021年底，该公司无法拿出足够的保证金来购买土地，随后在去年拖欠了美元债券。他说，他的工作从识别和获取土地变成了处理资产偿还债务人。去年8月，他离开了该公司，在一家基础设施公司工作。 32岁的房产中介Shaozheng Li从2014年开始在郑州卖房。他说，他的很多同龄人都去了工厂工作，或者成为了网约车服务的司机。他在2019年成立的一家公司，在房地产繁荣的高峰期每月能卖出30套公寓，而最近每月只能卖出一套。去年9月，他以不到2018年买价的一半的价格卖掉了自己的车。“我已经入不敷出了。如果不卖掉它，我就活不下去了。” 他说，他一直不愿意转行，在另一个行业重新开始，因为他有一个年幼的女儿要养。他现在既销售新公寓，也销售二手公寓，并提供抵押贷款咨询服务。中国房地产行业的措施旨在帮助恢复潜在购房者对幸存开发商财务实力的信心，这对销售再次回升是必要的。经济学家和分析师预测，最好的情况是2023年新房销售将温和反弹，最坏的情况是恶化速度放缓。他们说，在新冠大流行之前，中国房地产市场的快速扩张帮助推动了中国的经济增长，这种过度的情况不会重演。（图源：中国国家统计局）他们预计，国有开发商将扩大其在全国新房销售中的份额，并最终取代私营开发商成为市场的主导参与者。摩根大通中国房地产股票研究主管Karl Chan表示，对于私营企业而言，“他们的首要任务将是去杠杆化和管理现金流。”
财经风云2023-01-21
银保监会2022年处罚银行保险机构4620家次，罚没28.99亿元
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御外部冲击风险能力明显增强。　　六是房地产泡沫化势头得到实质性扭转。持续完善房地产金融管理长效机制。稳妥处置头部房企风险。　　七是地方政府隐性债务增量风险快速上升势头得到管控，存量风险化解正在持续推进。　　八是部分大中型企业债务风险化解成效明显。　　同时，中小银行机构改革化险取得重要进展。保险公司深化改革回归本源。信托业转型发展形成较好态势。华融公司等其他非银机构风险化解稳步推进。平台企业金融业务专项整改基本完成。　　会议强调，2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，做好银行保险监管工作意义重大。银保监会系统要扎实推进中国式现代化，坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，推动高质量发展，持续提升金融服务实体经济质效，突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作，有效防范化解重大金融风险，深入推进银行业保险业改革开放，助力全面建设社会主义现代化国家开好局起好步。　　会议要求，要以奋发有为的精神状态，齐心协力、真抓实干，推动银行保险监管工作再上新台阶。　　一是全力支持经济运行整体好转。把支持恢复和扩大消费摆在优先位置。做好对投资的融资保障，支持社会领域加快补短板。不断优化进出口贸易金融服务。大力发展普惠金融，全面推进乡村振兴。　　二是努力促进金融与房地产正常循环。坚持“房住不炒”定位，落实“金融十六条”措施，“因城施策”实施差别化信贷政策，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。　　三是加快推动中小银行改革化险。积极稳妥推进城商行、农信社风险化解，稳步推进村镇银行改革重组。鼓励多渠道补充中小银行资本。　　四是统筹推进保险公司回归本源和风险处置。坚决整治恶性竞争乱象，研究出台保险公司监管评级和分类监管制度。　　五是积极推动信托等非银机构聚焦主业转型发展。引导信托公司发展本源业务，持续拆解“类信贷”影子银行。加快推进金融资产管理公司改革。　　六是有效应对信用风险集中反弹。督促银行机构做实资产分类，加大不良资产处置力度。积极配合化解地方政府债务风险。　　七是强化金融机构治理体系建设。推动党的领导与公司治理深度融合。做好股东资质穿透审核和股东行为穿透监管。研究构建符合中小机构特点的差异化公司治理监管制度。发挥金融人才库作用，推动选优配强中小银行保险机构领导班子。切实加强投资者保护。　　八是持续提升监管有效性。健全金融法治。完善全流程全链条审慎监管。提升监管数字化智能化水平。依法将各类金融活动全部纳入监管。　　九是不断扩大高水平对外开放。稳步扩大银行业保险业制度型开放。持续提升金融服务共建“一带一路”水平。积极参与国际金融治理。
金融界2023-01-14
银保监会：2023年把支持恢复和扩大消费摆在优先位置
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五是抵御外部冲击风险能力明显增强。六是房地产泡沫化势头得到实质性扭转。持续完善房地产金融管理长效机制。稳妥处置头部房企风险。七是地方政府隐性债务增量风险快速上升势头得到管控，存量风险化解正在持续推进。八是部分大中型企业债务风险化解成效明显。同时，中小银行机构改革化险取得重要进展。保险公司深化改革回归本源。信托业转型发展形成较好态势。华融公司等其他非银机构风险化解稳步推进。平台企业金融业务专项整改基本完成。　　会议强调，2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，做好银行保险监管工作意义重大。银保监会系统要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神，扎实推进中国式现代化，坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，推动高质量发展，持续提升金融服务实体经济质效，突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作，有效防范化解重大金融风险，深入推进银行业保险业改革开放，助力全面建设社会主义现代化国家开好局起好步。　　会议要求，要以奋发有为的精神状态，齐心协力、真抓实干，推动银行保险监管工作再上新台阶。一是全力支持经济运行整体好转。把支持恢复和扩大消费摆在优先位置。做好对投资的融资保障，支持社会领域加快补短板。不断优化进出口贸易金融服务。大力发展普惠金融，全面推进乡村振兴。二是努力促进金融与房地产正常循环。坚持“房住不炒”定位，落实“金融十六条”措施，“因城施策”实施差别化信贷政策，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。三是加快推动中小银行改革化险。积极稳妥推进城商行、农信社风险化解，稳步推进村镇银行改革重组。鼓励多渠道补充中小银行资本。四是统筹推进保险公司回归本源和风险处置。坚决整治恶性竞争乱象，研究出台保险公司监管评级和分类监管制度。五是积极推动信托等非银机构聚焦主业转型发展。引导信托公司发展本源业务，持续拆解“类信贷”影子银行。加快推进金融资产管理公司改革。六是有效应对信用风险集中反弹。督促银行机构做实资产分类，加大不良资产处置力度。积极配合化解地方政府债务风险。七是强化金融机构治理体系建设。推动党的领导与公司治理深度融合。做好股东资质穿透审核和股东行为穿透监管。研究构建符合中小机构特点的差异化公司治理监管制度。发挥金融人才库作用，推动选优配强中小银行保险机构领导班子。切实加强投资者保护。八是持续提升监管有效性。健全金融法治。完善全流程全链条审慎监管。提升监管数字化智能化水平。依法将各类金融活动全部纳入监管。九是不断扩大高水平对外开放。稳步扩大银行业保险业制度型开放。持续提升金融服务共建“一带一路”水平。积极参与国际金融治理。　　会议强调，2023年的首要政治任务是深入学习贯彻党的二十大精神。要切实履行管党治党责任，坚定不移加强党的建设和全面从严治党，持续强化全面从严治党严的氛围。坚持党中央对金融工作的集中统一领导，决不能各自为政、自行其是，任何时候任何情况下都要坚持以党的旗帜为旗帜、以党的方向为方向、以党的意志为意志。慎终如始做好常态化长效化中央巡视整改，持续巩固巡视整改成果。全面贯彻落实新时代党的组织路线，选优配强各级“一把手”和领导班子。坚持以严的基调强化正风肃纪，以钉钉子精神纠治“四风”。深化标本兼治、系统治理，一体推进“三不腐”，坚决打赢反腐败斗争攻坚战持久战。深化管党治党“四责协同”机制。　　中央组织部、中央财办、北京市人民政府有关同志应邀出席会议。银保监会首席风险官、首席会计师、首席检查官，审计署金融审计二局、驻会纪检监察组负责同志，机关各部门、金融工会负责同志，各在京会管单位主要负责同志在会机关参加会议。各银保监局班子成员及其他局级干部、各部门主要负责人，各计划单列市银保监局主要负责同志及纪委书记，各京外会管单位主要负责同志在分会场参加会议。
金融界2023-01-13
什么情况？美最大贷款机构正退出房产市场富国银行葫芦里卖的什么药？
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款市场也将受到影响。在2000年初的房地产泡沫灾难之后，随着银行逐步退出住房贷款业务，包括Rocket Mortgage在内的非银行机构迅速填补了这一空白。但这些新参与者不像银行那样受到严格监管，行业批评人士说，这可能会让消费者陷入陷阱。今天，富国银行是继Rocket Mortgage和United Wholesale Mortgage之后的第三大抵押贷款机构。第三方贷款、服务桑托斯称，作为裁员的一部分，富国银行还将关闭购买第三方贷款的代理业务，并通过出售资产“大幅”缩减抵押贷款服务组合。对于总部位于旧金山的富国银行来说，通信渠道是一条重要的业务渠道，随着去年整体贷款活动的萎缩，该渠道的规模变得更大。今年10月，该行表示，第三季度发放的215亿美元贷款中，42%是函授贷款。桑托斯表示，向其他行业参与者出售抵押贷款服务权将至少需要几个季度才能完成，具体取决于市场状况。根据Inside Mortgage Finance的数据，富国银行是美国最大的抵押贷款服务商，该公司第三季度的贷款规模接近1万亿美元，占市场份额的7.3%。新一轮裁员高管们承认，总的来说，这一转变将导致该行抵押贷款业务出现新一轮裁员，但他们拒绝透露具体裁员人数。去年，由于业务下滑，数千名抵押贷款工作人员被解雇或自愿离开该公司。对于投资者或员工来说，这一消息不应该完全出乎他们的意料。由于沙夫在过去一年里多次表达了他的意图，因此过去几个月来，富国银行的员工一直在猜测变化将于何时到来。彭博社8月份报道称，该行正在考虑削减或停止代理行贷款。今年6月，沙夫对分析师们表示:“如今在银行内部经营抵押贷款业务与15年前大不相同。”他补充说，在这个行业，“我们的规模不会像过去那么大了。” 最后的改变？富国银行表示，将投资1亿美元实现少数族裔拥有住房的目标，并在少数族裔社区的分支机构派驻更多抵押贷款顾问。桑托斯说:“我们的首要任务是降低这个地方的风险，专注于为我们自己的客户服务，并扮演社会期望我们扮演的角色，因为这与种族住房所有权差距有关。” 抵押贷款业务的转变可能是沙夫将银行业务拆分为五个部门、引入12名新的运营委员会成员并创建多元化部门后进行的最后一次重大业务变革。沙夫在电话采访中表示，他预计该行不会进行其他重大改革，但他警告称，该行将需要适应不断变化的环境。他说:“考虑到五大业务的质量，我们认为我们有能力与最优秀的公司竞争，无论是银行、非银行机构还是金融科技公司。”
夏洛特2023-01-11
“更大的金融灾难很快就会到来”！《货币战争》作者警告：它比衰退更加严重
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崩盘或1990年的储蓄和贷款危机导致的房地产泡沫破裂。不管原因是什么，衰退的过程多少都是标准的。最终，资产价格触底，持有现金的人开始购买廉价股票，库存清仓结束，消费者恢复一些可自由支配的支出。这些试探性的措施最终会在财政政策的帮助下带来复苏和新的扩张。全球金融危机则完全不同。对大多数市场参与者来说，它们是突然出现的，而且出乎意料，尽管对于那些知道该去哪里看的人来说，总是有警告信号。它们通常是通过一家主要机构的破产而被公众和监管机构所知，这些机构可能是一家银行、对冲基金、货币市场基金或大宗商品交易商。虽然最初的失败成为头条新闻，但更大的危险以蔓延的形式存在。资本市场紧密相连。银行向对冲基金放贷。对冲基金直接或以衍生形式在股票、债券、货币和商品市场进行投机。美联储已经印刷了6万亿美元作为其基础货币(M0)的一部分。但全球所有银行衍生品的名义总价值估计为1千万亿美元。这意味着衍生品的总价值是美联储印钞总额的167倍。而且美联储的货币供应本身是由仅有600亿美元的一小部分资本杠杆化的。美联储资产负债表的杠杆率是100比1，衍生品市场的杠杆率是167比1，这意味着衍生品市场的杠杆率是16700比1。感到紧张了吗？专家说，那又怎样？这些数字并不新鲜，在过去的某些时候甚至更加紧张。仅仅因为金融体系杠杆率高、联系密集，并不意味着它会崩溃。这是真的。不过，这确实意味着金融体系随时都可能发生灾难性的、出人意料的崩溃。金融体系崩溃所需要的仅仅是导致恐慌的突发性失灵。保证金通知是在亏损时发出的，并要求立即付款。隔夜回购不会展期。隔夜存款不续期，而且需要还款。每个人都想立刻拿回自己的钱。资产被抛售以偿还债务，这导致股票和债券市场崩溃，从而导致银行和交易商遭受更多损失和清算。突然间，所有人的目光都转向美联储寻求宽松货币，转向国会寻求救助、担保和更多支出。我们在1994年(墨西哥龙舌兰酒危机)、1998年(俄罗斯LTCM危机)和2008年(雷曼兄弟-美国国际集团危机)都看到过这种模式。值得注意的是，最近的三次金融危机中，有两次没有伴随衰退。1994年和1998年都没有出现经济衰退。只有2008年的全球金融危机恰好与严重的经济衰退同时发生。关键在于，衰退和金融危机都很糟糕，但它们是不同的，并不总是同时出现。当出现这种情况时，就像2008年那样，股市很容易下跌50%甚至更多。我们今天可能会看到这样的情况。这就引出了一个关键问题：如果金融市场几乎总是高杠杆化，但金融危机平均每8年发生一次，那么投资者可以寻找哪些迹象来表明危机即将到来，而金融市场的状况并不像往常一样？最有力的警告信号之一是收益率曲线倒挂。这一信号上一次出现是在2008年金融危机之前的2007年。正常的收益率曲线从左到右向上倾斜，反映了较长期限的利率较高。当收益率曲线倒挂转时，这意味着期限较长的债券利率较低。这种情况会发生，但很少见。这意味着市场参与者预计经济衰退或流动性风险等形式的经济逆境。他们希望锁定长期收益率，即使它们低于短期收益率，因为他们预计未来的收益率会更低。简而言之，投资者看到了未来的麻烦。其他不祥的迹象包括，中国、日本、印度和其他主要经济体以美元计价的美国国债储备头寸大幅下降。天真的观察家认为这是一个迹象，表明这些国家正在试图“抛售美元”，不喜欢美元作为全球主要储备货币的角色。事实上，情况恰恰相反。他们极度缺乏美元，正在出售美国国债，以获得现金来支撑他们自己的银行系统。这些是指向全球流动性危机的众多迹象中的一些。正如我们过去所了解到的，这些流动性危机似乎是在一夜之间出现的，但事实并非如此。他们实际上需要一年或更长的时间来发展，直到他们达到一个关键阶段，在这一点上，他们突然成为头条新闻。在1998年，俄罗斯LTCM危机始于1997年6月的泰国。2008年雷曼兄弟(Lehman Brothers)危机始于2007年春季，当时汇丰银行(HSBC)报告了抵押贷款损失。警告信号总是提前出现的。大多数观察人士要么不知道这些迹象是什么，要么就是没有注意。我正在观察，我所预测的是一场严重衰退和流动性危机罕见地同时发生，就像2008年发生的那样。
tqttier2023-01-05
会员
房地产泡沫最终破灭？中国开发商被迫解雇 90% 的工人以求生存
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会回来了，即使没有政府的去杠杆化运动，房地产泡沫最终也会破灭。因此，蓝光最好的出路是彻底重组。现在中国政府已经降低了恒大等公司带来的系统性风险，正在加紧努力平息房地产行业的动荡。经历了去年的一系列抗议活动后，政府的首要任务是确保未完工的房屋完工，并支持优质开发商。
IreneLim2023-01-04
2023年第一推做出可怕预测！盘点《大空头》原型2022年的6大关键预测
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里最为人所知的是他在2000年代中期的房地产泡沫中押下了数十亿美元的赌注，这在书和电影《大空头》(the Big Short)中得到了记载。去年，他还做空了埃隆·马斯克(Elon Musk)的特斯拉(Tesla)和木头姐(Cathy Wood)的旗舰Ark创新基金，并在2021年初游戏驿站(GameStop)股价飙升之前买入，无意中为迷因股热潮奠定了基础。此外，去年夏天，这位Scion首席执行官对“所有事情中有史以来最大的投机泡沫”发出了警告，警告迷因股和加密货币的买家，他们正在冲向“所有崩溃之母”。彭博社去年12月对38位经济学家进行的调查显示，他们认为今年经济衰退的可能性为70%，这一比例高于11月份的65%。经济学家表示，美联储的加息将减少需求。他们预测，占GDP三分之二的消费支出在今年上半年几乎不会增加。估计中值显示，2023年全年GDP增长仅为0.3%。其中包括第二季度折合成年率下降0.7%，第一和第三季度为零增长。高盛资产管理多资产解决方案联席首席投资官玛丽亚·瓦萨卢(Maria Vassalou)表示:“我们预计美联储将在一段时间内保持限制性政策，除非实际GDP增长和失业率受到特别严重的影响，通胀降至接近目标水平。” 盘点伯里有关股市预测的传奇预言伯里在2021年夏天对“所有事情中有史以来最大的投机泡沫”敲响了警钟。他警告购买迷因股和加密货币的散户投资者，他们正走向“所有崩溃之母”。他的悲观预测可能会成为现实，因为标普500指数和纳斯达克指数在2022年分别下跌了19%和33%。在2022年5月发布的推文(随后被删除)中，伯里声称是他提出抛售的，解释了他为什么预计会进一步下跌，并警告不要在释然性反弹时买入。以下是巴里关于股市暴跌的最佳推文汇总: 大流行的崩溃只是一个开始（来源：推特） 2022年5月3日，伯里在推特上写道，标普500指数已从2020年春季的大流行暴跌中强劲反弹，从2192点的低点升至今天的3800点左右。然而，在未来几年里，它的价值可能会减半至1900点以下。伯里指出，过去，当标普500指数暴跌时，它在几年后的交易中会进一步走低。他指出，该指数2009年的最低点比2002年低13%，2002年的最低点比1998年长期资本管理公司(Long-Term Capital Management)惨败时低17%，1975年的最低点比1970年低10%。伯里说，如果基准指数遵循这一历史模式，它的交易价格可能比2020年春季的水平低15%。可能会出现史诗般的但短暂的反弹（来源：推特） “死猫反弹”指的是股票价格大幅下跌后的暂时反弹，通常是因为投机者买入股票来回补仓位。伯里在5月4日的推特上说，它们经常发生在股市大幅下跌期间。这意味着投资者不应该对未来几个月的任何反弹抱太大希望，因为这些反弹很可能只是短暂的喘息，不会导致市场复苏。伯里指出，纳斯达克指数20次最大单日反弹中有12次发生在互联网泡沫破裂时，而标普500指数20次最大单日反弹中有9次发生在1929年大崩盘之后。不要被股市反弹所愚弄（来源：推特） 5月5日，伯里在推特上警告称，股市在崩盘结束前可能会出现多次反弹。他指出，在互联网泡沫破裂后，纳斯达克指数有16次上涨超过10%，平均每次上涨23%，最终跌以78%的跌幅触底。伯里还强调，1929年大崩盘后，道琼斯指数有10次反弹超过10%，每次平均上涨23%，最后以89%的跌幅触底。股市正处于危险的轨道上（来源：推特） Burry在5月8日的推文中指出，美国股市似乎正在遵循之前泡沫的模式，使其处于巨大崩溃的状态。这位Scion首席执行官指出，标普500指数过去10年的走势与互联网泡沫破裂前10年的走势图，以及1929年大崩盘前10年的道指走势图惊人相似。伯里认为，人类的本性是持续十年之久的积累背后的原因，并暗示历史正在重演。伯里的预测是正确的，但是太早了（来源：推特）在5月10日的推特上，伯里似乎在庆祝胜利，暗示他认为他一直警告的股市崩盘终于到来了。这位Scion老板开玩笑说，他的预测太早了，就像他在2000年代中期美国房地产泡沫时期一样。去年，他做空特斯拉股票，预测其价值会暴跌，并质疑马斯克出售特斯拉股票的动机，之后他称自己为“坏掉的时钟”。股市将进一步大幅下挫（来源：推特）伯里在5月11日的推特上警告称，投资者可以预期股市将进一步大幅下跌。这位投资者指出，从网络泡沫时期的峰值到2002年的底部，微软的流通股交易是其5.2倍。这一数字在金融危机期间为3.3倍，但在他发推文时仅为0.5倍。伯里指出，亚马逊和摩根大通的情况类似，这表明这些股票和其他股票可能还需要一段时间才能触底反弹。
夏洛特2023-01-03
盛松成：中国房地产为什么不会硬着陆
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地产硬着陆、泡沫破灭和2005年美国的房地产泡沫前，它的城镇化情况怎么样呢？1990年日本和2005年美国的城镇化率，分别是77.37％和79.93％。也就是说，当时他们房地产泡沫硬着陆的时候的城镇化率比我们现在高得多，提升空间已经不大了，而我国还在城镇化快速发展当中，因此，在未来相当长一段时间内，城镇化率仍然是我国房地产市场发展的主要的支撑。　　还有，中国的居民收入仍然有较大的增长的空间。从绝对水平看，2021年中国城镇人均可支配收入是47411.9元，为同期美国人均可支配收入的13.1％，为日本的15.46％。也就是说，我们收入提高的空间比较大的，这是绝对水平。从相对水平来看，2016-2021年，中国城镇居民可支配收入复合年均增长率是7.12％，而美国房地产泡沫前的2001年至2006年，人均可支配收入复合年均增长率只有4.25％，日本房地产泡沫前的1985年至1990年，人均可支配收入复合年均增长率为4.47％。也就是说，我们目前的居民收入增长速度远远超过当时日本和美国房地产泡沫破灭时的情况，这也意味着我国居民对房地产的需求还会持续比较长的一段时间。　　我国房地产处于筑底阶段。这是我对目前我国房地产市场的判断——我国房地产市场处于筑底阶段。今年8月以来房屋竣工明显提升，当然，仍有波动。11月住房竣工面积同比下降了20.2％，10月份只下降了9.4％。11月房屋的新开工和施工面积同比增速分别是-50.8％和-52.6％，10月份两者分别是-35.1％和-32.6％。也就是说，整个房屋的新开工和施工面积、竣工面积，11月份同比下降的幅度也是远远超过10月份的，这与目前疫情感染激增对房地产行业造成短期冲击也有一定关系。但是我觉得我国房地产已经处于筑底阶段。　　需要指出的是，坚持房住不炒是我国长期的调控方针。过去两三年来三道红线和贷款集中度管理双管齐下，我国房地产金融风险已经得到了初步的化解。三道红线主要是针对房地产企业的，是为了抑制房地产企业的盲目扩张和盲目加杠杆，是为了防范化解房地产企业的风险。而贷款集中度管理制度意义更深远，它实际上是规定了房地产的贷款，包括按揭贷款和房企贷款，在整个贷款当中所占的比重。贷款集中管理制度，对于大银行、中银行、小银行都有一系列的规定，主要的目的是使得我们的贷款背后代表的社会资源不能盲目地过多流向房地产，而应该流向先进制造业和现代服务业。这三道红线和贷款集中度管理制度，可以说是长远的、深刻的。当然，目前房地产面临较大风险，且疫情严重，所以这两项制度可以暂缓执行，或适度放松，以后再根据实际情况予以调整。实际上我在今年4月就提出，“对于三道红线不达标的房地产企业，监管部门可以考虑按当前的指标维持6个月不上升的前提下继续提供贷款；贷款集中度管理对于各银行的达标时间也可以考虑往后推迟半年或一年。”（《疫情加剧中国地产行业生存危机盛松成建议适当延长去杠杆周期》，彭博新闻社，2022-04-20）但是从长远看，这个还是会执行的一项制度。　　随着疫情过去后，再加上各项政策的落实，明年经济有望好转，也将带动房地产的恢复。12月15日相关信息指出，“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖”。这是时隔近20年我们再次提出房地产是国民经济的支柱产业。我们第一次提出房地产是国民经济的支柱产业是在2003年非典以后，之后我们对房地产是国民经济支柱产业这个提法没有取消，只是没有再强调，尤其是最近几年房地产调控时期，我们没有再强调。　　但是这次特别强调了房地产是国民经济的支柱产业。针对当前下行风险我们已经出台了一些政策，也就是我刚才已经大致地给大家介绍了我们出台的一些政策。现在还要考虑新的政策，要努力改善房地产行业的资产负债的状况。现在房地产行业最大的问题就是它的流动性不畅，资产负债不是很平衡。所以要改善资产负债状况，就需要从供给端和需求端两个方面同时来调控。要稳定房地产市场，稳定市场预期，稳定销售，稳定投资，稳定价格。这么一来，就能够引导市场预期，使市场信心回暖，我们的房地产业才能够平稳健康地发展。
金融界2022-12-23
任泽平：房地产步入存量分化时代，我们将会首次见证房地产的“分化式复苏”
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产，全球历次大的金融危机大部分都是由于房地产泡沫崩盘所致。　　房地产作为国民经济第一大支柱行业、地方财政最大收入来源、居民最重要财富、银行最大风险敞口，关系国计民生，如何处置非常考验智慧，根据国际经验，实施以“城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举”为主的长效机制，有望实现中国房地产市场软着陆，避免硬着陆，2023年见分晓。　　未来中国房地产向何处去？哪里的房价涨，哪些跌？这对我们每个人都很重要。回答这个问题还是要回到基本分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”，长期来说，人口往哪里流动，哪里才有需求，所以“跟着人口流动去买房”。　　那么，未来中国人口往哪里流动呢？这个事争议很大，有的同学认为应该去大城市，机会多，更精彩。但是呢也有同学认为大城市竞争压力大，交通拥堵，空气差，存在“大城市病”，还是回中小城市比较好，但是呢好山好水好寂寞，机会太少。　　其实，这个问题在过去几十年的空间规划和国土规划也这一很大，分为两派，“小城镇派”和“城市群派”。过去几十年中国城市化模式长期存在争论：小城镇模式还是都市圈城市群模式？“小城镇派”认为，“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”，初衷是为了避免其他国家走过的城市化弯路，比如欧美的大城市病、拉美的贫民窟。那么，世界各国人口流动的基本趋势是什么？　　我们采用近百年的跨国数据，涵盖美国、英国、法国、德国、意大利、日本、韩国、印度、巴西、中国等不同类型国家。　　研究发现，除了德国等少数国家，绝大多数国家的人口都在持续向城市群、都市圈集聚。发达国家城市化一般经历两个阶段：从城镇化到都市圈城市群化。　　我们再来看中国，从城市群看，中国人口持续向珠三角、长三角城市群集聚。近10年珠三角、长三角城市群年均常住人口增量超180万人，成渝、中原城市群年均常住人口增量超65万人，但东北、西部等区域近年呈现人口流出趋势。　　从省份看，2010-2020年年均常住人口增量前五的省是广东、浙江、江苏、山东、河南，此时期甘肃、内蒙古、山西、辽宁、吉林、黑龙江等6省人口萎缩。　　从城市看，人口持续向少数核心城市集聚。近10年深圳、成都、广州年均常住人口增量超55万，郑州、西安、杭州、重庆、长沙年均常住人口增量超30万。这些城市均为所在都市圈的核心城市。　　无论是国际经验，还是国内经验，我们发现，由于规模效应、学习效应等，大多数产业具有集聚效应，人随产业走，人口自然向城市群都市圈集聚。大城市为那些有才华的年轻人，提供了实现梦想的机会。　　但是长期以来，在“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的小城镇派思路指导下，人口向大都市圈集聚，但土地供给向三四线城市倾斜，人口城镇化与土地城镇化明显背离。由此形成了人地分离、供求错配，这是一线二线高房价、三四线高库存的根源。　　因此，未来应尽快确立中国城市群都市圈的城市化模式，实现人地挂钩。　　从买房的角度，跟着人口流动去买房，未来70％的城市面临人口流出和房子过剩，只有20％左右的都市圈城市群人口流入。所以，分化是未来房地产市场的最大特征。未来我们将会首次见证房地产的“分化式复苏”。
金融界2022-12-21

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