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中国经济的“大事”！中国领导人们已开始“神秘”重要会议这一棘手问题能否成重要议题？
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究竟是周期性的——家庭资产负债表仍在从房地产泡沫破裂和疫情的影响中恢复——还是问题更加严重。著名经济学家、中国央行顾问黄益平上周在网上发表了一篇被广泛引用的演讲。他表示，中国经济正在从“容易升温、难以降温”向“容易降温、难以升温”转变，“经济发展进入了一个新阶段，总需求……不再像以前那样强劲了”。在上月召开的二十届三中全会上，中国国家主席习近平重申了提高生产率的首要任务，主要是通过对高科技产业和创新的投资，以实现到2035年人均收入翻一番的目标。尽管很少有人质疑提高生产率的必要性，但一些经济学家担心，习近平在家庭需求疲弱之际强调对制造业的投资，正在造成工厂产能过剩，并扭曲劳动力市场。出口增加也正在加剧与美国和欧盟等贸易伙伴的紧张关系。这些贸易伙伴对中国电动汽车征收关税，并对中国商品采取其他行动。这一趋势使中国经济进入了自上世纪90年代以来持续时间最长的反通胀周期。第二季度的名义国内生产总值(反映生产的商品和服务的价值)增长率自疫情结束以来第二次降至4%以下。 (截图来源：英国《金融时报》) Gavekal中国研究主管Andrew Batson在北京的一个研讨会上表示：“几个季度以来，中国的名义GDP增长率一直低于美国的名义GDP增长率——在我从事这一行的20年里，我从未想过会看到这种情况。” 经济学家表示，短期内，如果中国实施已经宣布的刺激计划，它应该能够实现2024年5%的年增长目标。高盛(Goldman Sachs)中国经济学家王立升表示，在今年1月至7月中旬的3.9万亿元人民币(合5470亿美元)地方政府特殊目的债券(用于补充支出)全年配额中，地方政府仅消费约40%，而在2023年同期，这一比例为60%以上。高盛中国投资组合策略师付思表示，投资者也在关注旨在提振消费的财政刺激措施，比如帮助家庭升级家电的计划。但他们对即将到来的美国总统大选的影响持谨慎态度，如果特朗普(Donald Trump)当选美国总统，可能会导致更多的贸易保护主义，同时美国经济出现疲软迹象，可能会侵蚀外部需求。付思说道：“我们看到消费受到了更多的关注，但房地产仍然是一个焦点。出口是一个亮点，但人们已开始考虑关税带来的潜在风险。” 不过，分析人士预计，中国政府不会推出任何出人意料的大规模刺激措施。中国央行一直在放松货币政策，但受到中美利差较大的制约，这可能导致资本外流。如果美联储降息，这可能会给中国进一步降息的空间。学者们认为，如果中国要释放家庭真正的潜在消费能力，就需要进行更根本的结构性改革。卡内基国际和平基金会(Carnegie Endowment for International Peace)高级研究员Michael Pettis表示，如果没有提高家庭在中国经济中所占份额的政策，旨在补贴休闲产业或消费品的努力就不会奏效。 Pettis在社交媒体平台X上写道：“经过多年的供给侧‘消费升级’，中国的消费仍然一如既往地疲软。” 然而，尽管干部们可能会在北戴河发出这样的警告，但很少有人预计习近平会彻底改变方向，把资金从他把中国变成一个自力更生的科技超级大国的战略上转移开。 Gavekal的Batson在描述政府的想法时表示：“GDP增长低于预期，但……GDP增长并不是最重要的。” Batson补充说：“就长期战略而言，政府青睐的经济领域表现相当不错。出口不断创新高。制造业投资不断扩大，中国企业的技术能力不断提高……所以你可以提出一个我们称之为‘战略耐心’的理由。” Batson指出，更大的问题是，使这一战略成为可能的环境——吸收了中国出口的良性国际贸易——能否无限期地持续下去。正如最近的市场动荡和对美国经济实力的质疑所显示的那样，有利条件可能会迅速消退。
tqttier2024-08-09
日经：中共三中全会为何会提出2029年完成改革？
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况发生了巨大变化。支撑中国经济和金融的房地产泡沫破裂了。在COVID-19大流行期间，经济受到严厉限制的进一步沉重打击。仔细阅读公报，可以发现一些耐人寻味的细节，例如在公报的中文原版中，最高领导人习近平的全名只出现了六次，而他的同名思想“习近平新时代中国特色社会主义思想”只出现了一次。在2023年2月召开第二次全体会议后发布的公报的中文原版中，习近平的全名出现了9次，他的思想出现了4次。早在2021年11月，在十九届六中全会的公报中，习近平的全名被提及的次数，就超过了任何其他官方文件。当时，习近平刚刚主持了纪念建党100周年的仪式，他的权威达到了顶峰。在中央委员会全体会议公报中提及习近平全名的次数减少，这反映了一种新的时代精神，这种精神受到中国当前严峻经济形势的影响。一些专家认为，新的目标表明，习近平确实采取了战略性的措施，尽管是以一种全新的方式，以进一步延长任期，会越过2027年的全国代表大会。其中一位长期观察中国政治的权威人士认为，2029年的改革目标是一种预防措施，也是一项精明的策略。他的想法是，如果当前局势持续下去，习近平将在2027年的全国代表大会上没有足够的成就可以炫耀，这可能会导致对他的执政记录的批评在国内蔓延。这位专家相信，这可能会对习近平继续担任中国最高领导人的努力造成打击。因此，2029年这一策略应运而生。如果全国代表大会的审议中确实出现对习近平继续执政的疑虑，习近平可以提出，他的改革目标即将实现，因此必须继续留任。一位熟悉国际事务的中国研究员对此有完全不同的解读。这位研究员指出，习近平政府设定这一目标，是因为相信中美两国将继续脱钩。习近平政府“将2029年定为建立自力更生、自强不息的中国经济以应对最坏情况的最后期限”。现在，拜登已经退出了连任竞选，习近平政府需要为前总统特朗普可能回归做准备。特朗普对中国采取强硬立场。2017年1月特朗普政府就职后，中美之间爆发了激烈的对抗和贸易战。习近平对特朗普担任总统一事记忆犹新。如果共和党人特朗普从民主党人拜登手中夺回白宫，他的四年任期将一直持续到2029年1月。习近平政府准备进一步强调其自力更生的政策，并加大改革力度，直到同一年。其目的是使中国不受外部条件的影响。事实上，上周日发布的三中全会决议全文指出，中国将“加快建立自主可控、风险可控的产业和供应链体系”。文件还指出，中国将特别“完善集成电路、工业机床、医疗设备、仪器仪表、基础软件、工业软件、先进材料等关键产业链的扶持机构和机制”，还补充道，“我们将开发中国的战略腹地，确保关键产业的后备计划。将加快采取措施，完善国家储备体系”。文件表明，中国正在为特朗普总统的又一个四年任期做准备，直到2029年，届时中国将能够自给自足，生产自己的电力，并生产所需的所有高性能半导体。北京方面认为，实现这一自给自足的水平，将有利于习近平政府实现统一台湾和大陆的梦想。如果中国在台湾周围形成海上封锁或采取其他侵略性措施，将面临西方严厉制裁。但习近平政府认为，通过完成自给自足的进程，可以应对西方施加的任何压力，并减少对公民生活的影响。如果习近平能在2027年大会上如愿以偿，如果中国在脱钩中成功增强实力，那么他是否会考虑在2032年大会上退休？可能不会，他一直小心谨慎，不愿做出这样的承诺。最新决议的全文包括“2035年”，这是“基本实现社会主义现代化”的最初目标年份。和开国元勋毛泽东一样，习近平也绝不会承认自己在经济政策上犯有任何错误，尽管毛泽东确实将中国国家主席的职位让给了刘少奇，以承担其灾难性的1958-1962年大跃进的责任。承认错误会让习近平受到批评，而批评足以让习近平承受巨大压力。习近平政府目前在国内和国外都面临着前所未有的困难。在国内，由于国家经济困境，政治压力正在增加。在国外，存在脱钩动态和许多其他安全风险。能否挺过这2027年，可能取决于习近平能否在2027年的全国代表大会上展现强有力的执政能力，取得辉煌成就。 2029年的目标可能会给习近平带来另一条生命线，让他继续担任中国领导人，并让他有机会继续从自己的领导岗位上见证几届美国总统选举。关于作者中泽克二（Katsuji Nakazawa）是《日经新闻》驻东京资深编辑兼专栏作家，曾在中国担任记者和驻中国分社社长共七年。2014年，他荣获了Vaughn-Ueda国际新闻奖。来源：加美财经
加美财经2024-07-26
普京如何成功吹起了房地产泡沫
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能会很快攀升。补贴贷款的激增也造成了房地产泡沫。去年，新建住房面积达1.1亿平方米，而自共产主义终结以来，年均新建住房面积仅为5900万平方米。与此同时，房价飞涨。莫斯科城市经济研究所预计，2020年至2023年间，大城市房价将上涨172%。俄罗斯央行行长艾尔维拉·纳比乌琳娜对此感到担忧。她将住房市场“过热”归咎于政府的补贴，并表示如果克里姆林宫不减少补贴，将带来“通胀风险”。在中央银行和财政部的压力下，克里姆林宫已经开始采取行动。12月，政府将贷款的最低存款要求从20%提高到了30%。本月早些时候，政府终止了最受欢迎的针对新建房屋购买者的计划。据官方媒体援引一位分析师的话称，下半年新抵押贷款的数量可能会下降约50%。俄罗斯建筑业将因此遭受重创。银行也将受到波及，因为抵押贷款组合的快速增长曾为银行带来创纪录的利润。不过，目前来看，房地产市场似乎能够避免崩溃。维也纳国际经济研究所的瓦西里·阿斯特罗夫表示，房价出现大幅下跌的可能性不大，更可能出现的状况是“减速甚至停滞”。俄罗斯的战争经济让今年工资增长迅猛，即使面对利率上升和国家支持减少，也可能继续维持强劲的房地产市场。到目前为止，到目前为止，俄罗斯经济的表现令怀疑者大吃一惊，俄罗斯人似乎愿意再赌博一把。来源：加美财经
加美财经2024-07-25
彭博深度：香港地标物业的“没落”，是中国信贷泡沫破裂的标志！
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# “在某种程度上，资本市场助长了中国房地产泡沫。当时开发商急于借贷，而财力雄厚的投资者也准备投入资金，” Admiralty Harbour Capital 首席执行官、前投资银行家 Patrick Liu 表示。“每个人都在不断加杠杆，押注房地产是中国经济的支柱产业，不会崩溃。” 开发商陷入困境违约开发商禹洲集团控股有限公司董事长郭英兰的相关人士最近将该大厦 21 层的要价降至 4.3 亿港元。据了解该物业的经纪人称，这比去年 11 月他们首次将该空间推向市场时下降了约 14%，相当于比该大厦上次出售时下降了约 46%。自 2021 年信贷紧缩开始以来，禹州只是众多未能偿还 1,274 亿美元美元债券的中国公司之一，这些公司大多是开发商。投资该大厦的其他违约者包括世茂集团控股有限公司的亿万富翁创始人许荣茂，他与家人一起购买了该物业的九层。（图源：彭博社）土地记录显示，许荣茂用自己拥有的六层楼作为星展银行有限公司于 2024 年 1 月提供的 27.8 亿港元（3.56 亿美元）贷款的抵押。随着写字楼市场低迷，他以低于峰值 40% 的价格出售了中环中心的两层楼。即使有如此大的折扣，寻找买家仍是一个挑战。在六个月的时间里，美联商业地产的经纪人詹姆斯·麦 (James Mak) 带了大约 30 名潜在竞标者参观了这栋摩天大楼的一层。他说，只有少数人愿意出价，而且每个人的出价都远低于预期。高力国际高级执行董事Thomas Chak表示，写字楼买家“正在以大幅折扣购买不良物业” 。高力国际的数据显示，截至 6 月中旬，今年香港共有 11 宗不良商业地产交易，而去年共有 18 宗。私人信贷新鸿基公司房地产及私人信贷业务发展主管Gigi Wong表示，中环中心的一些内地楼层业主一直在尝试从直接贷款机构获得再融资。（图源：彭博社）一位投资者已经出售了股份。据一位了解交易和交易所文件的人士透露，开发商佳兆业集团控股有限公司于 2019 年向山东高速控股集团申请了1.25 亿美元贷款，目的是在大陆收购更多土地。这位不愿透露姓名的人士补充说，该公司为了表示诚意，将该建筑的 38 层作为债务抵押品。由于此事属于隐私，这位人士要求匿名。这位人士表示，他们从未想过自己会不得不出售这处房产，现在这处房产归贷方所有。世茂集团的一位代表没有发表任何评论。禹洲集团表示，由于这家上市公司不是中环中心 21 层的所有者，因此无法对此事发表评论。该公司没有回应要求董事长发表评论的请求。佳兆业的代表也没有回复寻求评论的微信消息。空置空间寻找租户对业主来说也是一个挑战。高力国际的数据显示，该大厦超过四分之一的办公空间处于空置状态，是中环地区空置率的两倍。据莱坊经纪公司称，新办公楼的落成将加剧竞争，目前租户更关注设施更好的新楼。目前，米德兰的麦克将中心的租赁和销售情况描述为“异常安静”。牛津大学中国中心研究员George Magnus表示：“内地为香港金融实体和从业者带来的房地产繁荣显然已经结束。”中国房地产泡沫破裂“将对香港作为金融中心的地位产生持久的负面影响。” “我们没有进行任何调查”，因为“在当前的利率环境下，我们观察到的机会已经超出了可持续的利息覆盖率”，新鸿基的Wong先生说。
埃尔瓦2024-07-23
李迅雷：当前面临的主要风险有三个，都是由有效需求不足导致的
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会更倾向于高性价比的消费。例如日本当年房地产泡沫破灭后，优衣库等非名牌消费明显上升。而且，2021年后，高端白酒的市场价格开始下滑，与房地产周期几乎一致。过去的逻辑发生了变化，过去人口红利多，资产短缺，可以配置高风险、高成长类资产，但现在更多要配置低风险或避险性资产。产能过剩和有效需求不足在观察上半年经济运行数据时，李迅雷关注到国家统计局的数据显示投资和消费在恢复，出口增速也比往年高，但结构上存在问题，供给端增长快，需求端增长慢，部分行业产能过剩问题未得到有效解决。此外，他还关注了财政部1 - 5月份的数据，财政收入增幅下降，反映出经济增长质量有待提高。同时，上市公司的盈利状况也不理想，盈利增速明显下降。李迅雷认为，目前中国经济的主要压力集中在产能过剩。国内制造业的增加值占全球31%，消费只占13%，比例明显偏低。提升居民收入、调整经济结构是经济转型的关键因素。他很早就关注到有效需求不足的问题，中国经济增长主要靠投资拉动，如修高速公路、高铁等，实际增加的是供给，需求端用得较少。他通过调研发现，中国有6亿人还没有坐过抽水式马桶，这说明不是没有需求，而是缺乏有效需求。中国的消费弱，如奢侈品消费减少，茅台酒、瑞士名表、名车、古玩艺术品、字画等价格下跌，都是房地产周期见顶回落的迹象。要改善这一问题，需要进一步提升居民收入，调整经济结构，2021年的中央经济工作会议明确提出把恢复消费和扩大消费放在首要位置。对于解决产能过剩和有效需求不足的问题，李迅雷认为这是一个长期问题，需要一个化解的过程。要进行财税改革，多渠道增加居民收入，解决地方政府债务压力，扩大国债发行规模，弥补民生缺口，改善有效需求不足的问题。同时，要降低利率水平，目前居民存款接近145万亿，大量资金存在银行定期储蓄，没有发挥应有的作用，降息对于早日走出当前经济周期有一定意义。虽然降息在经济下行时的作用不如财政政策直接，但还是有一定作用，如降低房贷利率有利于房地产融资和结构性问题的改善。市场经过多年调整，正在酝酿各方面机会李迅雷年初预测2024年的机会会大于风险，他认为虽然现在投资者预期偏弱，但在大家一致预期偏弱的时候，机会可能也会出现。中国的基本面与当年的日本相比有一定优势，体制和政府财力决定了我们应对周期的能力较强，应该看到其中存在的结构性机会。A股市场上国企占比较高，提高国企的运营效率对A股市场是利好，今后的并购重组机会也会比较多。总体来看，市场经过多年调整，正在酝酿各方面的机会。关于中企出海，李迅雷认为现在不是最佳时机，因为人民币汇率这两年略有下调。出海反映出国内企业生存环境内卷比较厉害，虽然在具体细分行业里有机会，但总体优势不如当年日本大型企业出海的时候，当年日企出海既有制造业的领先优势，又有日元升值的优势。当前面临的主要风险有三个，都是由有效需求不足导致的，分别是地方政府债务风险、房地产风险和中小金融机构的风险。这些风险直接接触市场，中国经济的结构性问题在经济高增长阶段已经埋下，当经济增幅回落，诸多问题就会显现出来。房地产的调整还会持续，地方债务压力依然存在，当PPI持续下行，今后几年可能会面临银行大幅加速的收缩过程。在当前经济增速放缓的形势下，李迅雷认为要降低投资回报预期。民营GDP增速下降，国内资金充裕，但要让大家的风险偏好上升，需要消除投资者的担忧。例如，二十届三中全会提出要构建高水平社会主义市场经济体制，政策层面可以更加积极，处理掉过去不该有的担心。对于房地产，李迅雷认为虽然其在家庭资产中占比非常高，且存在问题，但要随便用一个资产取代也不太现实。房地产是一柄双刃剑，在房价涨时对经济有推波助澜的作用，在经济下行时也对经济下行起到推波助澜的作用。当大家感受到楼市机会较少时，才会去配置一些原来不敢配置的资产。房地产还是有一定的结构性机会，虽然在房价整体下跌的趋势下，一线城市避免不了房价下行，但房地产跟人口迁徙有关，人口区域的流动会带来结构性机会。
金融界2024-07-17
柳州样板：数万亿美元隐性债务如何推动了中国城市的增长，现在又如何威胁到未来
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债务约为120亿美元。 2021年中国房地产泡沫破裂后，房屋销售崩溃，价格下跌。私人开发商对从当地政府购买土地兴趣不大，于是东城区介入。用借来的现金购买大片土地，帮助填补政府财政。记录显示，自2022年以来，东城的子公司购买了新区出售的所有地块的67%。尽管斥资数十亿美元用于新开发项目，但去年市经济产出仍略低于2019年。同期，一般收入下降了约30%。去年年底，中国财政部公开批评了柳州的债务问题，点名批评了八名城市领导人和地方政府融资平台高管。除了逮捕前市长外，东城区前董事长还被指控受贿。尽管如此，今年市地方政府融资平台仍下令发行九只债券，总额达6.47亿美元。国际货币基金组织预计，到2028年，中国地方政府融资平台债务将比2022年增长60%。今年早些时候，一名出租车司机在柳州废弃的轻轨项目废弃的铁轨下载客，他对这种“大水漫灌”式的支出表示不满。他问道，既然城市公交车利用率不高，为什么还要建设轨道交通系统？在共产党管理的留言板中，一位居民抱怨废弃轻轨项目周边仍然有施工围栏。这位居民写道，围栏挡住了人行道，迫使行人走在马路上。负责项目的广西柳州轨道交通有限责任公司对这条帖子做出了坦诚回应。 “由于我们公司近期面临巨大的财务压力，我们无法拆除这部分围栏，”它说。 “感谢您的关心。” 来源：加美财经
加美财经2024-07-16
房地产还有救吗！
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到了64%，参考日本，其上世纪90年代房地产泡沫破裂时，也不过在70%：因此，居民端很难在政策刺激下加杠杆买房！大坏境不佳，必然会出清一批房地产企业，比如碧桂园，今年6月的销售面积只有40万平方米，接近今年春节时的销量，并未在各类刺激政策之下有所起色：不过从龙头房企万科来看，最近几个月的销售额已经企稳：考虑到房地产是各国的经济支柱，纵使泡沫破裂，也会有正常的更新换代需求，维持一定的销量问题不大，但指望救市带来牛市，估计没戏了！ $万科企业(02202)$ $碧桂园(02007)$ $融创中国(01918)$ $保利物业(06049)$
老虎证券2024-07-15
美联储降息，港股会走牛吗？
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资和出口，消费端难有起色，投资端也因为房地产泡沫破裂而持续低迷，基础设施建设更因为地方债务危机无法提振，唯有出口，看的是全球经济的脸色，不依托于国内经济表现。从6月出口数据来看，中国海关总署周五表示，6月份出口同比增长8.6%，高于5月份7.6%的增幅。该数据好于此前接受《华尔街日报》(The Wall Street Journal)调查的经济学家给出的增长7.8%的预期。展望未来，此轮出口提升主要是全球补库存，参照以往，持续周期约1年半左右，在明年年中前，出口成为拉动中国经济的主要因素。美联储开启降息周期后，或刺激全球消费，帮助出口增速继续回升。但仅靠出口，显然只能局部改善，关键还是内需。按道理来说，经济低迷，股市未必就一直跌，也可以靠宽松货币或其他经济刺激政策，带动预期回升，股市作为经济的晴雨表，会提前反应。但此轮下行周期，即使国内房地产救市政策出台多轮，但无论是地产行业，还是整个经济，政策刺激的效果并不明显。下周，国内将召开重磅经济会议，投资者期待会上能够公布强力刺激政策，如果符合预期，投资者的信心将回升，港股或迎来政策牛。但目前，也有人不抱期待，认为核心问题难解。从恒生指数构成来看，权重股主要分为两类，一是以银行、能源等中字头为主的蓝筹股，一是以腾讯、美团为首的互联网公司。蓝筹股因业绩稳定、股息率高，受到资金追捧，今年南下资金疯狂买入，净流入金额已经超过去年全年。也正因为高股息蓝筹的大涨，导致恒生指数年内表现远好于A股。展望未来，暴涨过后的高股息收益率有所下滑，加上银行等行业的基本面肯定会随着经济下行而恶化，因此，高股息炒作已经进入尾声。互联网公司上半年表现优异，主要是降本增效下利润增幅明显，同时加大回购力度，有利支撑了股价。预计互联网公司能够在未来企稳，成为支撑港股的中坚力量。由此来看，美联储是否降息并不是港股涨跌的关键，关键还是看经济复苏力度，指数行情或没有大牛市，但结构性牛市或将持续，也许在高股息熄火之后，出海类公司会成为新的追捧对象。总的来说，投资者不必对美联储降息有过高期待，况且，很多时候美联储降息都是因为经济开始下行，加上美股牛市已经持续了很久，真开启降息，美股未必走牛，这对港股来说也不是好消息。 $腾讯控股(00700)$ $恒生指数(HSI)$ $香港交易所(00388)$ $工商银行(01398)$ $中国海洋石油(00883)$
老虎证券2024-07-12
美联储意外放“鸽”,降息总算看到眉目,是喜是忧？
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延。当然，前两次危机都有前提：互联网和房地产泡沫破裂带来经济衰退。这次降息，会不会出现人工智能泡沫破裂，美债危机，抑或是其他危机诱发经济衰退还未可知，如果出现这些危机，那么无论美联储降息与否，市场都会是崩溃。美股这么高的估值和价格着实让人担忧，对加密市场来说，如果美股出现问题，那么比特币ETF的资金流入肯定会受影响，而山寨币在机构们持续解禁套现的背景下很难再出现趋势性牛市，除非加密行业出现了大规模的生态创新。不过，客观的说，如果市场真的出现一次崩溃，是黄金坑，由于美国债务规模高达34万亿美元，这决定了美联储下一次救市的规模会很庞大，法币金融系统可能会受到冲击，加密金融崛起的潜力就变的非常大。接下来的剧本可能是：短期迎来一波反弹行情，待降息这个靴子落地，市场出现潜在风险，时间窗口应该是美国大选附近，风险过后，下一次美联储再次开启天量放水时，比特币将再次出现主升浪。来源：金色财经
金色财经2024-07-11
2024年美国房地产市场预测：崩盘的征兆还是复苏的曙光？
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价上涨了54%，这导致一些经济学家担心房地产泡沫可能破裂的可能性。然而，尽管房价继续上涨，但上涨速度已经放缓。Hepp预计，在2024年上涨5%之后，2025年房价将上涨约3%。2022年4月，CoreLogic报告称，与2021年4月相比，价格上涨了20.1%。 Zillow5月份的房屋价值和房屋销售预测实际上要求房屋价值在2024年下降，但幅度很小——全国仅1.4%。 “这是一个健康的迹象，表明市场正在变得更加平衡，”Zillow高级经济学家Orphe Divounguy表示，“低抵押贷款成本、创纪录的高房屋净值、不断增长的金融财富和紧张的劳动力市场意味着很少有人面临抵押贷款拖欠，并会发现自己不得不离开家园。” Hepp预计，由于预期抵押贷款利率下降和市场上现有房屋数量的增加，房屋销售可能会增加。 “目前，对2025年的经济预测也是积极的，这表明房地产市场前景乐观，” Hepp说。房地产市场崩盘：供需动态一些人认为房地产市场会再次崩盘，因为销售量一直很低，房地产和抵押公司市场情报和咨询提供商CJ Patrick Co.的创始人兼首席执行官Rick Sharga说。2023年大约售出了400万现有住宅，这是大约25年来最低的住宅销售数量。Sharga预计销售量在2024年余下的时间和2025年初仍可能相对较弱。 “但这并不意味着当前的房主会匆忙以20%到30%的折扣出售他们的房屋，这正是许多悲观预言者所预测的，” Sharga在电子邮件中表示，“由于人口统计推动的需求仍然存在；美国有史以来年龄在25至34岁之间的年轻成年人数量最多。需求虽有所减弱，但仍超过供给，这导致房价继续上涨，尽管目前抵押贷款利率较高。” Sharga表示，可售住房的库存较一年前增加了30%以上，但仍仅占大约三个月的住房供应，这大约是2019年市场的一半。 “在买卖双方平衡的正常市场中，我们将有六个月的住房供应，” Sharga说。“在导致住房市场崩盘的前几年，出售的房屋供应严重过剩：几乎有13个月的供应。” 今天的住房危机教训从2007年开始并导致全球金融危机的住房市场崩盘仍然严重影响着许多经济学家和消费者的思绪。但导致那次崩盘的因素今天已不复存在。 “今天的住房市场动态与导致住房危机的条件完全不同，” Sharga说。这包括住房供应有限、家庭净资产水平高、经济强劲以及抵押贷款借款人必须符合的严格指导方针。 “今天几乎没有高风险的次级抵押贷款，” Yun说，“因此，不会出现抵押贷款的崩溃。此外，大多数房主已经锁定了低固定利率抵押贷款。” Hepp表示，今天的放贷标准明显更严格。此外，由于房主已经重新贷款到低抵押贷款利率和房价的快速上涨，大多数家庭的房屋净资产远高于2007年水平。她说，平均贷款，价值比（LTV）现在比住房危机期间低得多。 Divounguy说，2007年，无法支付月供的房主通常几乎没有房屋净资产。 “当他们的房子卖不出去时，他们无法降低要价以出售他们的房子，” Divounguy说，“因此，许多人放弃了他们的房子。” 相反，今天，出售房屋的人有充裕的房屋净资产，如果需要出售，他们有能力降低销售价格。 “失业率仅为4%，” Divounguy说，“在大多数住房市场，房屋净资产仍接近历史最高水平。由于记录低的疫情抵押贷款利率，大多数房主的月供非常低。因此，抵押贷款违约和紧急销售仍然很少。” 房地产市场崩盘的迹象无论购房者或卖房者是在关注自己房屋的价值还是希望购买新房，他们都会留意未来房地产市场崩盘的迹象。Yun表示，经济冲击，如重大股市崩盘或长时间的大规模裁员，以及房屋供应大幅增加，可能会预示着房地产市场崩盘的开始。 “如果失业率迅速上升，房主无法支付抵押贷款，他们如果无法出售房屋可能会面临被迫执行抵押的风险。” Hepp说道。大量的抵押违约会导致房屋价值下降，进而可能引发房地产市场的崩盘。 “目前，对一些市场而言，可能存在的担忧是非抵押相关成本（如房产保险和税费）的显著增加，” Hepp说，“对于固定收入家庭而言，如果他们无法再支付房屋贷款，可能选择出售房屋。如果因此有大量房屋被列出出售，这可能会抑制房价并削弱房地产市场。然而，由于房屋短缺问题仍然超过了这些额外开支的影响，房地产市场崩盘的可能性不大，特别是普遍性的崩盘。” Sharga建议消费者关注他们当地的市场条件，比如人口和就业市场是增长还是下降，以及工资、房屋销售和房价等情况。 “虽然全国性房地产市场崩盘的可能性非常小，但每个市场都是独特的，一些市场可能会看到房价下跌，即使全国数据显示上涨 —— 可能不足以称之为‘崩盘’，但对一些房主来说会有影响，” Sharga说。房地产市场崩盘对购房者可能意味着什么根据LendingTree的调查，超过三分之一的消费者（35%）认为房地产市场崩盘可能会使他们更容易负担得起房屋。崩盘通常意味着市场上房屋供应过剩，销售价格急剧下跌。然而，房地产市场崩盘通常伴随着经济衰退和失业增加，这使得购房资格更加困难。此外，房主可能不愿在市场低迷时出售房屋。然而，一些买家因金融危机可能带来的低抵押贷款利率和房屋竞争较少而希望房地产市场发生变化。房地产市场崩盘对卖家可能意味着什么？在房地产市场崩盘中，不需要出售的房主可能会选择等待，直到房屋价值开始恢复。像许多人在上一次房地产市场崩盘期间那样，被迫“负债” —— 即抵押贷款余额高于房屋价值 —— 并不会立即影响您的财务状况，除非您计划从房屋净资产中借款。更大的影响将会对房屋卖家产生，他们可能需要降低房价，因为购房者会寻求便宜房源。如何应对潜在的房地产市场崩盘如果买卖双方担心房地产市场将再次崩盘，买卖双方可以采取措施保护自己的财务健康，例如：建立一个应急储蓄基金，至少可以支付三到六个月的开支。减少债务，特别是高利息的信用卡债务。尽可能支付高额首付，以便您在房屋中拥有即时的资产净值。购买经济能力范围内的房屋。如有可能，对抵押贷款余额进行额外支付，以增加资产净值。选择固定利率抵押贷款，以确保在多年中您本金和利息保持不变。房地产市场崩盘常见问题解答 2024年是购房的好时机吗？购房的合适时机取决于个人情况，如工作稳定性和对某个社区或城市的承诺。但高房价和高抵押贷款利率使得2024年对许多购房者而言更难购房。此外，大多数市场仍然支持卖方，因为需求高于房屋供应。如何判断房地产市场是否会崩盘？要查看房地产市场是否会再次崩盘，有许多指标可供参考。如果由于失业或经济衰退导致需求下降，房屋供应突然增加，或者出现重大经济衰退，这可能表明房屋价值将下降。房屋是否会很快重新变得负担得起？按照抵押银行家协会的预测，到2024年底，抵押贷款利率将降至约6.6%，这将稍微改善购房贷款成本。然而，预计房价仍将继续上涨，因此整体的购房能力将面临挑战。
佳华1682024-07-09

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