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广发中证红利ETF发起式联接C连续4个交易日下跌，区间累计跌幅1.87%

金融界01-23 00:27

广发中证红利ETF发起式联接A连续4个交易日下跌，区间累计跌幅1.87%

金融界01-23 00:26

美联储降息无用？美国房贷利率创八个月新高

购房者感到“压力山大”，从而进一步抑制美国房地产市场。根据美国抵押贷款银行家协会（MBA）周三发布的数据，截至1月10日的一周内，30年期抵押贷款的合同利率上涨了10个基点，达到7.09%。这是连续第五周上涨，使主要住房贷款利率比去年9月份美联储开始降息时高出近一个百分点。值得注意的是，美联储的政策利率现在比当时低了整整一个百分点，但抵押贷款利率却朝着相反的方向发展。这是因为抵押贷款利率与美债收益率密切相关。周二，10年期美债收益率攀升至2023年10月以来的最高水平。自去年12月中旬以来，借贷成本大幅上升，原因包括美国经济表现强劲、美联储减少降息的可能性，以及市场担忧特朗普的政策将导致通胀居高不下。当选总统特朗普将于下周入主白宫，其经济议程包括延长2017年的减税政策，预计这将增加数万亿美元政府债务。去年，美国预算赤字超过1.8万亿美元，是新冠疫情时代以外的最高水平。由于担心实现2%通胀目标的进展停滞，以及特朗普提高关税和移民限制等政策可能如何影响经济的不确定性，美联储已暗示今年降息步伐会放缓。高昂的房屋融资成本和仍然较高的房屋要价共同影响了购房的可负担性，令潜在买家望而却步。许多人认为，美国经济之所以能在四十年来最激进的美联储货币紧缩政策下展现出韧性，部分原因在于大量房主已锁定超低抵押贷款利率，从而“免疫”于美联储的政策影响。但是，对于新购房者来说，情况就不同了。此前关于2025年利率下降的预测似乎正在发生变化，专家现在预测利率降速将会放缓，但不一定会大幅下降。这可能会使房屋负担能力成为2025年持续存在的问题。 Bankrate首席金融分析师、CFA格雷格·麦克布莱德（Greg McBride）表示：“30年期固定抵押贷款利率均值将在一年中的大部分时间里维持在6%左右，会短暂飙升至7%以上，但永远不会低于6%……持续的经济增长以及对通胀和政府债务的担忧将使抵押贷款利率保持在高位。” 不过，根据全国房地产经纪人协会（NAR）的现房销售数据，美国的住房库存最近实际上一直在改善，截至2024年11月末的供应量可满足3.8个月的需求。虽然这仍低于平衡市场通常所需的5至6个月，但与一年前相比已显著提高17.7%。 NAR的现房销售数据实际上在去年秋季出现了自2021年以来的首次增长。虽然2024年许多买家预计抵押贷款利率会下降，但仍持观望态度，看来人们的态度可能正在改变。 NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）曾表示：“房屋销售势头正在增强。” “随着经济持续增加就业机会、住房库存较一年前增加以及消费者习惯抵押贷款利率在6%至7%之间的新常态，更多买家进入市场。” 尽管如此，2025年买房仍可能会很困难。房地产数据公司CoreLogic首席经济学家塞尔玛·赫普（Selma Hepp）表示：“2025年抵押贷款利率上升的前景表明，房地产市场活动将继续受到挑战……缺乏承受能力和锁定效应的持续将使卖家保持观望。”

金融界01-17 07:53

一觉醒来，美国人也买不起房

约州，但博主自己也买了房子在2014年美国房地产市场崩溃之前，是一栋22万美元每个月的贷款只有1100美元，那时候博主的房贷利率低很多。而自己的大女儿买房买在了利率高位，在同样的房贷总额下，每个月要多负担600多块美元的房贷。就像很多中国父母一样，孩子买房了，首先感到的就是开心和激动，博主也一样，大女儿住进房子后，博主为女儿感到了激动和高兴。但也正因如此，博主大女儿也不得不在生完二胎的两天后，快速回到每周工作6天，每天工作12小时的岗位上。紧接着，因为大女儿需要努力工作，博主也不得不到尽全力帮忙照顾外孙。而博主也插播了一段题外话—— 自己和丈夫已经退休，并且两人都在美国空军服役22年，退役后博主还去了私企工作了6年，夫妻俩把所有的钱都存了起来，在私企工作的6年间，才把所有的负债全部还清。这样才可能在最后的6年工作中顺利退休。但退休后的储蓄足够博主夫妻二人花销养老，但也仅够维持基本的生活，并不能大手大脚花钱。可是现在大女儿的情况是极尽一切一切努力住进了自己努力买的房子，转折却来了。大女儿收到通知，银行说2024年住房保险和财产保险的费用涨了，PMI指数上涨了，每个月的贷款需要增加到2300美元。这是博主和大女儿始料未及的。因为博主自身从2014年就住进自己买的房子，虽然财产税、房屋税每年都涨，重新评估后，自己只需要额外多支付大概20到40美元每个月的抵押贷款，而不是一下每个月多支付500美元贷款。然而，大女儿极尽所能，也凑不够2300美元去支付贷款。并且屋漏偏逢连夜雨，博主大女儿的公司因为负担不起那么多员工，就在2023年的圣诞节前一天解雇了博主的大女儿。于是作为一个家庭的整体，博主也不得不帮助大女儿一家，并重新在衬衫店工作，去支付这一笔抵押贷款。后来，博主女儿和女婿虽然重新找到了工作，女婿全职，但依旧过得艰难，每个月2300美元的贷款让他们依旧支付不起托儿费用。与此同时，女儿两夫妻一起工作，一起尝试所有能尝试的工作，白班、夜班都干。所以，博主认为并非女儿他们不努力，不尝试。但令到博主感到更沮丧的是，女儿女婿这么努力拼命才买到的房子，如今正面临着被收走的可能，还被取消抵押品赎回权，因为他们真的负担不起贷款了。最终女儿却只能安慰博主说，会好的，会报税，可以拿回一点钱，也会比银行收走房子更快一些。但即便如此，女儿还是拖欠了3000美元。视频虽然是去年的分享，但也反映出美国普通民众的住房实况—— 工薪阶层不仅要非常努力才能买得起房子，并且每年的抵押贷款都在涨，一旦失业，不仅还不上房贷，房子甚至有可能也会被收回。当然，父母给力，也会给予更多的支持。买得起，养不起一直以来，国内买房，尤其是一、二线城市，投资的指标之一就是租售比。但在大家普遍的认知中，国内就算是一线城市的租售比也不过是1%～2%左右。而国外的租售比普遍在3%～5%左右，于是得出租金收益率太低的原因是房价太高，租金太低。以Numbeo网站的统计数据来看，市中心的房价租金比排前10的国家中，中国就占了7席位，广州、深圳、杭州、北京、上海、成都、苏州分别排在第三、四、五、六、七和九、十位。中美网友在对账后，确实也表现出了美国租金水平更高的情况。有美国网友表示，月收入5000美元，住房租金就需要花费1400美元每月；月收入7000美元的网友，住房租金花费1500美元每月月入3000美元的网友，每月住房租金花费是1100美元每月；实际上，从中美持有房产差异而言，虽然全美租金水平都比较高，但美国住房更大的特点是——“买得起，养不起。” 有购买美国住宅网友分享，在加州纽波特市购买500万美元豪宅（折合人民币约3650万），每年的地税约1.1%～1.2%，按房价的1.2%收约五万美元/年，房屋保险基础种类保险3400美元/年，物业费，水费电费，割草费，每个月1000美金。虽然加州对自住房有免税额，免除多少也视情况而定。也有购买了美国德州住房的网友分享，在德州达拉斯100万美元住房（折合人民币约730万），地税1.4万，保险3500美元，物业管理费1500美元，割草费+草地维护费合计1000美元，维护和其他费用合计约1000美元，加上电视费用500美元/年，全年总计约2.6万美元/年。但德州每个地区的地税并不一样，没有州税，地税相对全美其他地区高一些。而位于佛罗里达州的网友，则分享40多万美元的地税3000多美元一年，物业管理费312美元，保险一年2400美元；位于洛杉矶东边的一些新房子，地税1.9万美元/年左右，新房还有额外的税。整体来看，美国州与州之间，州内每个地区税费差别非常大，有的区域地税2%，有的2.5%，有的1.8%。而保险费用差异也明显，会依据保险公司、屋顶的材料、是否存在泳池等不同而保险费有所不同，但住房哪怕是只有一套每年的地税、保险、割草费、物业费少不了。对比之下，美国与中国划上总房款等值的住房后，后续持有总成本明显也会更高。所以，中美房产购买和持有的差异—— 中国农村自建房无物业，无税费，无维修费用，基本自建自住，后期维修也看个人；城市住宅，70年产权，购买支付总房款及契税、增值税、个税后，只需支付物业费用，并无税费（除重庆、上海）；物业管理不仅修剪园林、节假日打扮小区、不定期举办社区活动、打扫卫生，还巡视安全，维修小区各种公共设备，如电梯，房屋墙壁，上下水设施，游乐区健身器材等；物业费按面积收取，城市中大约1—13元/㎡/月，一线城市一百平方米住房物业费用，若3元/㎡/月，物业费用约300元/月（折合美元约$43）。美国房子，无论农村、城市住房，永久产权，除了前期购买支付房款、产权保险费、房屋检查费、房屋评估费等。后期同样需要缴纳物业管理费，且物业管理仅维护社区内的公共区域和设施，并不包括割草、草地维护、安保巡逻等，且房子价格越贵，费用越高。除此以外美国住宅每年需持续缴纳地税、保险、割草费、草地维护费以及其他费用，并且房屋保险，每年依据房屋递增。所以，若要算真正的租售比，购入同等总价的住宅，美国租售比除了算上售价，理应还要算上他们每年额外支付的各种税费，保险费用等。以美国纽波特市的租金水平为例，根据Zillow平台显示，在4000美元—6万美元/月的水平，若是500万美元左右的房屋，租金约1.5万美元—1.8万美元/月，一年下来租金收入约18万—21.6万美元。那么按照前文网友分享的地税、保险等费用开支，加州纽波特市500万美元的豪宅估算，出租的收益率约2%～3%。这还暂未估算租金收入，每年需要缴纳的税费。算上每年需缴纳的税费，实际的租金回报率，则会更低一些。甚至个别情况，也可能出现租金收入扣除物业费、房产税、维修费、水电费等支出后，业主出现出租净亏损的情况。换而言之，如果仅讨论美国房屋价格低，租金收入高，买房投资性价比更高就比较片面了。加上这些年，美国的保险、地税上涨，一些州已经不再适合走买房依赖收租回报的投资模式。作者 | 醉酒大鲨鱼

格隆汇01-16 15:08

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