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中国央行下调存款准备金率以应对经济放缓,释放1万亿流动性
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辑总结 中国央行的这一系列政策显示出其
稳定
经济
增长
的决心,特别是在面对持续的通缩压力和经济增长放缓的情况下。虽然下调存款准备金率可以释放更多流动性,但真正推动经济复苏的关键仍在于如何提升企业和消费者的信心。目前的经济疲软主要源于房地产危机和就业市场的不确定性,因此,除了货币政策外,财政政策的配合将变得至关重要。 名词解释 存款准备金率(RRR):银行存放在央行的最低存款比例,央行通过调整存款准备金率来调控市场流动性。 逆回购协议:一种央行通过购买有价证券,并约定在未来特定时间回售的操作,以实现短期资金投放的货币政策工具。 通缩压力:由于需求不足,物价持续下跌的经济现象,通常伴随经济增长放缓。 今年相关大事件 2024年9月22日:中国人民银行宣布再次下调存款准备金率50个基点。 2024年9月18日:中国央行行长潘功胜在新闻发布会上透露即将实施的经济刺激措施。 2024年8月:最新经济数据公布,表明中国经济持续放缓,通缩压力加剧。 来源:今日美股网
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今日美股网
2024-09-28
政策强心剂注入市场!港A股暴力拉升,消费、地产股大面积涨停
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房地产市场下行压力、化解地方政府债务、
稳定
经济
增长
。目前,各大投行对2024年中国GDP增速的预测普遍仍在4.6%-4.8%左右。
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格隆汇
2024-09-26
政策春风频吹,科创100指数ETF(588030)上涨2.27%,连续7天净流入
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策降准降息,支持实体经济和高质量发展,
稳定
经济
增长
预期,叠加美联储开启降息周期,历史表现占优的行业,关注医药生物、电力设备等板块。主题关注:中特估、新质生产力、并购重组、国企改革等。 科创100指数ETF紧密跟踪上证科创板100指数,上证科创板100指数从上海证券交易所科创板中选取市值中等且流动性较好的100只证券作为样本。上证科创板100指数与上证科创板50成份指数共同构成上证科创板规模指数系列,反映科创板市场不同市值规模上市公司证券的整体表现。 数据显示,截至2024年8月30日,上证科创板100指数(000698)前十大权重股分别为惠泰医疗(688617)、九号公司(689009)、百济神州(688235)、思特威(688213)、恒玄科技(688608)、艾力斯(688578)、爱博医疗(688050)、珠海冠宇(688772)、泽璟制药(688266)、安集科技(688019),前十大权重股合计占比26.29%。 科创100指数ETF(588030),场外联接(A类:019857;C类:019858)。 以上内容与数据,与界面有连云频道立场无关,不构成投资建议。据此操作,风险自担。
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有连云
2024-09-26
日本央行观望全球经济放缓与通胀风险:货币政策调整保持谨慎
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行提高基准利率的行为,目的是抑制通胀或
稳定
经济
增长
。 软着陆:软着陆指央行通过货币政策调整,使经济从过热状态逐渐回归平稳增长的过程。 近期重大事件 2024年9月,美国联邦储备委员会宣布了大幅度降息,将利率下调50个基点,主要是应对美国劳动力市场疲软的影响。这一决定为其他央行,包括日本央行,提供了参考,进一步加大了全球货币政策调整的不确定性。 来源:今日美股网
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今日美股网
2024-09-26
【美股收评】道指收涨至新高,联邦快递暴跌15%
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息是维持经济增长势头的主动措施,而不是
稳定
经济
增长
的被动举措。市场反应强烈,表明投资者对美联储有信心,并抱有乐观心态,”哈克特补充道。 此外,美国银行的一位高级策略师表示,美联储推动的热情正在加剧泡沫风险。迈克尔·哈特内特表示,目前股市正在反映政策宽松和盈利增长的水平,这促使投资者追逐收益。 下周看点 周五没有公布经济数据来显示经济可能走向何方。 下周将公布美国商业活动的初步报告、春季经济增长速度的最终修正值以及美国消费者支出的最新情况。 债券市场 10年期美国国债收益率稳定在3.72%,与周四晚些时候持平。 焦点个股 英特尔股价应声大涨3.31%,高通股价下跌2.87%。《华尔街日报》报道称,半导体巨头高通最近几天与这家芯片制造商接洽,商讨收购的可能性。 联邦快递下跌15.24%,该公司公布利润大幅下滑,低于华尔街预期。联邦快递还下调了本财年的收入增长预期。该公司表示,美国客户通过优先服务寄送的包裹减少,同时不得不应对工人工资上涨和其他成本上涨。这家快递公司作为经济的风向标,股价暴跌引发关注。 耐克股价上涨6.85%,由于销售面临压力,这家运动服装制造商任命了一位新首席执行官,其股价随后上涨。现年60岁的希尔在耐克担任过各种领导职务,在2020年退休前已工作了30多年。 Constellation Energy Corp的股价也上涨了22.29%,在宣布将重启三哩岛核电站并将电力出售给微软后该公司股价上涨。微软股价下跌0.78%。 特朗普媒体科技集团股价下跌7.82%。特朗普和公司的其他内部人士因为“禁售协议”无法套现。禁售期结束,市场担忧其股价将跌跌不休。 房屋建筑商Lennar下跌5.38%,该公司公布了好坏参半的财报。最新季度的利润超出预期。但该公司表示,每100美元房屋销售的利润有所减少,预计本季度利润率将持平。
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Sissi
2024-09-21
美联储激进降息50基点,推动劳动力市场复苏并
稳定
经济
增长
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激进降息50基点,推动劳动力市场复苏并
稳定
经济
增长
内容导读 美联储降息50基点的背景 降息对美国经济和劳动力市场的影响 市场反应与未来预期 政策前景和不确定性 编辑总结 名词解释 2024年大事件回顾 美联储降息50基点的背景 美联储在2024年首次降息50个基点,标志着货币政策的重大转向。此次行动旨在通过降低借贷成本,支持美国劳动力市场和经济增长。美联储主席鲍威尔表示,这一决策反映了对通胀下行和经济复苏的信心,并表示未来可能不会维持如此激进的降息步伐。 降息对美国经济和劳动力市场的影响 此次降息有助于进一步巩固美国劳动力市场,避免经济陷入技术性衰退。通胀逐步回落,劳动力市场虽然有所减弱,但整体仍然保持稳健,失业率维持在较低水平。美联储预计,经济增长将维持在2%左右,并在未来几个月内维持就业稳定。 市场反应与未来预期 美联储宣布降息后,股市波动较大,S&P 500指数在创历史新高后回调,显示出投资者对未来利率路径的不确定性。根据市场预期,未来美联储可能还会降息75个基点以进一步支持经济增长。此外,2025年利率将进一步下降,经济增速则可能维持温和增长。 政策前景和不确定性 尽管美联储政策调整对经济带来了积极信号,但仍有一些潜在的不确定性。储蓄减少和失业率上升可能会抑制消费支出,影响经济增长。同时,美联储内部对降息路径也存在分歧,有官员担忧过快的降息可能会重新点燃通胀压力,增加经济风险。 编辑总结 美联储此次降息标志着货币政策进入了新的阶段,意在支持劳动力市场和经济稳定。虽然这一政策为未来的经济增长提供了支持,但也伴随着潜在的市场波动和政策不确定性。全球投资者将密切关注美联储的进一步行动,以评估未来经济走势和政策走向。 名词解释 联邦基金利率:是美国银行间隔夜拆借市场的利率,也是美联储通过公开市场操作控制的主要利率。 技术性衰退:通常指连续两个季度的经济负增长,虽然经济没有显著萎缩,但存在衰退迹象。 S&P 500指数:是美国股票市场的一个重要指数,由500家大公司的股票构成,被广泛用作衡量美国股市整体表现的基准。 2024年大事件回顾 2024年9月:美联储自2020年以来首次降息50个基点,标志着货币政策的重大转变,旨在稳定劳动力市场和经济增长。 2024年6月:美国通胀数据持续回落,达到2.5%,接近美联储的2%目标。 2024年3月:美联储停止加息,并维持利率在多年高位,观察经济进一步走向。 来源:今日美股网
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今日美股网
2024-09-20
央行宣布降息!7天逆回购和LPR“降息”落地,看看你的房贷减少了多少?
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市场信心,降低企业和居民的融资成本,对
稳定
经济
增长
具有积极作用。同时,央行的调控框架转型将进一步明晰政策方向,增强市场预期的稳定性。 多方面影响 降低房贷利率:随着1年期和5年期以上LPR的下调,新发放的房贷利率将相应降低。这将直接减少购房者的贷款成本,提高购房的吸引力。 刺激房地产市场需求:降息可以降低购房者的还款压力,从而刺激房地产市场的需求,促进房屋销售,对房地产市场的稳定和健康发展起到积极作用。 缓解按揭早偿压力:下调LPR可以在一定程度上缓解居民的早偿意愿,稳定居民端信用。这是因为降低的LPR将减少新发放房贷与存量房贷之间的利差,减少居民提前还款的动机。 优化贷款利率期限结构:通过调整不同期限的LPR,可以优化贷款利率的期限结构,提高利率政策的协同性,使得房贷利率更加合理。 提高贷款报价质量:央行通过降低LPR,促使贷款报价更加真实地反映市场供需情况,提高贷款报价的质量,减少偏离度。 改善银行负债成本:文件中提到,停止“手工补息”等措施有助于改善银行负债成本,为LPR下调创造一定空间。这可能间接影响房贷利率,因为银行的资金成本降低,可能会有更大的空间来提供较低的房贷利率。 促进贷款利率市场化:LPR改革是利率市场化的重要步骤,通过调整LPR,可以进一步推动贷款利率市场化,提高金融市场的效率。 支持居民购房和企业投资需求:非对称调整LPR,特别是5年期以上LPR的下调,可以释放宽松信号,刺激居民购房和企业投资,支持经济增长。
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金融界
2024-07-22
FXTM富拓:英国今天变天,英镑和富时100或走相反方向?
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压低通胀率,打压富人和企业盈利,但有助
稳定
经济
增长
。 问题是改革党赢多少 既然英国大选大部分结果都已预料之内,那英国大选为何能依然使英镑和英股波动呢? 传统来说,保守党和工党必然占了第一或第二大政党之位,近年获得较多支持的苏格兰民族党是脱欧时期得益最大的政党,由于其亲欧立场得到了不少亲欧派支持。然而,时移世易,不论是脱欧还是再加入欧盟已不再是话题,该党的支持在这次大选极大机会被工党夺走。 唯一的意外,大概是新兴的改革英国党,该党领袖是强硬脱欧派法拉奇 (Nigel Farage),该党目前主打反移民牌,由于英国很长一段时间受移民和难民移入而霸占了很多医疗、公共服务资源,该党提出极严厉的移民政纲希望得到支持。 民调最新显示该党支持率已接近保守党,不过在单选区单议席下,该党预料能得到的议席可能不多,但这个可能就是万一的意外,假如该党今天能拿下比民调更多议席,工党作为最大党虽然不会明显改变移民政策,但也代表了英国选民反移民立场兴起。 富时100指数权重多是能源股 工党上台虽然已是市场意料之内,但大胜的比率将大增工党执政的效率,工党立场偏左并表示将增加油企的税收,而富时100指数最大权重的头5名上市公司里,其中两家都是能源企业,预料短期内或会对英股指数造成压力。 技术上,富时100指数自5月15日触及8480水平后开始回落,更形成了一浪比一浪低的形势,20天均线更有跌破60天均线迹象,形成下跌趋势。假如一浪比一浪低形态延续,下方跌破8100水平将有进一步回落可能,支持参考8060、8030水平。上方阻力在8263、8289水平。 不过也关注近期的波幅有所变小,仍有可能形成楔形反弹形态。 *图片来源: FXTM富拓MT4平台 英国富时100指数 (UK100 日线图) 英镑会否转势? 除了对油企加税外,工党也主张增加富人税率和减少政府支出等立场或可压低英国债务水平和通胀率,配合英国央行有望即将降息,英镑或长远有回落可能。 不过,就短期而言,假如工党一如预料上台,增加英国经济的稳定度,对英镑或有提振作用。技术上,英镑/美元自6月中旬从1.2860水平回落至1.2620水平,每天波幅收窄形成了楔形,也就是有望之后明显反弹。 上方阻力在1.2776水平,突破后有望挑战1.2818、1.2860和1.29水平。 下方支持在1.2738、1.2706水平,只要不跌破1.2706水平,楔形反转形态将有望延续。 *图片来源: FXTM富拓MT4平台 (英镑/美元 日线图) 免责声明:本书面/视频材料为个人观点和想法,不应被理解为包含任何类型的投资建议和/或任何交易的邀请。它并不意味着有义务购买投资服务,也不保证或预测未来的业绩。FXTM富拓及其网络联盟商、代理机构、董事、管理人士或职员不保证任何信息或数据的准确性、有效性、时效性或完整性,对基于以上信息进行投资造成的损失不承担任何责任。 风险警示:差价合约(CFD)是复杂的交易品种,由于杠杆原因,存在快速亏损的高风险。应该仔细考虑您是否理解了CFD的原理以及您是否能够承担亏损的高风险。 2024-07-04
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FXTM 富拓
2024-07-04
闫衍:政策效应释放将支撑中国经济稳中向好
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,甚至有所加深。在此背景下,经济政策在
稳定
经济
增长
大盘,缓解结构性矛盾层面的作用将进一步凸显。从当前来看,在财政政策加快落地,设备更新与以旧换新政策持续推动,以及房地产新政密集出台的支撑下,中国经济稳中向好的局面有望得到进一步巩固。 闫衍指出,当前中国经济运行总体表现为增长提速与供需失衡并存,具体表现为六大特征。一是经济增长加快但名义增速偏低,微观感受与宏观数据仍存偏差,从全球视角来看,当前名义增长较快的经济体微观体感更好。二是增长加快的领域较为集中,装备制造、高技术制造业的投资与生产显著提速,其背后是出口边际改善的带动以及设备更新政策效应的支撑。三是房地产投资延续跌幅扩大,基建投资边际走低但依然发挥托底作用,其中随着专项债与特别国债在二、三季度加快发行及使用,基建投资增速或将边际提升。四是消费恢复性增长的势头边际减弱,再加上装备制造业部分行业产能利用率的边际走低,生产加快与消费偏弱之间的矛盾或有所加深。五是在供需失衡矛盾下价格水平偏低,通缩的压力依然存在,价格偏低对于企业利润的复苏也形成了一定制约。六是经济触底回升与融资持续低迷之间存在错位,货币流通速度相对偏慢,宽信用的落地仍然存在一定阻滞。展望后续,支撑经济上行与拖累经济下行的因素正在“博弈”过程中,政策效应释放的效果将决定经济运行的中枢位置。 闫衍认为,当前重大宏观经济政策的效应仍在释放过程中。一是大规模设备更新与消费品以旧换新政策有利于推动经济形成良性循环,根据估算,设备更新与以旧换新政策有望拉动GDP增长0.9个百分点左右。二是房地产新政有助于改善市场供需失衡问题,也有利于地方财政增长和经济复苏。但是需要注意,在住房总量以及库存规模较大,人口结构老龄化以及城镇化率增速放缓,居民部门杠杆率已经相对较高,以及房地产行业仍处在深度调整期等因素影响下,当前的新一轮房地产新政不会是简单的历史重演。三是政策推动新质生产力持续蓄能,但当前尚不足以对冲旧动能的下行,数据要素等新的经济增长点对于经济增长的贡献有待提升。四是“一揽子化债”与超长期特别国债齐推进,支撑经济增长并保障财政可持续,其中超长期特别国债是积极财政的重要发力点,持续助力稳增长、调结构。展望后续,二十届三中全会在即,深化改革或将在企业领域、市场领域、财税领域以及创新与开放领域进行重点部署。其中,企业领域的改革或主要涉及民营企业发展壮大以及国有企业提质增效,市场领域的改革或主要涉及市场体系优化提升以及要素市场化配置,财税领域的改革或主要涉及央地分权优化以及财政可持续性提升,创新与开放领域或主要涉及运用好政府引导基金等方式加大产业创新,以及进一步通过制度性对外开放稳定我国的外贸与外部环境。 闫衍建议,当前各领域政策措施应当加快落地见效,短期逆周期调节与中长期改革形成合力,推动中国经济实现新旧动能平稳转换。一是推动经济持续向好仍需要财政政策发挥主力作用,中央政府部门加杠杆的空间依然较大,可以在稳增长、调结构、扩消费、促创新等方面发挥更大作用。二是货币政策配合好财政政策落地并继续引导宽信用,在实际利率偏高的背景下,降准降息仍可以在维持流动性稳定、提振价格水平、降低实际利率、降低化债成本等方面发挥作用,结构性货币政策持续支持重点领域加快发展。三是继续防范化解重点领域风险,维护经济金融大局稳定。在房地产领域,应从需求与供给两端发力防止市场持续收缩以及价格持续下行,在地方债务领域,应处理好化债与发展的关系,把握短期与中长期的平衡。四是继续在重点领域深化改革,在制度层面扩大开放,在外部存在贸易限制的背景下,鼓励中国企业从“出口”走向“出海”。 闫衍总结指出,政策效应释放与改革深化落地将持续支撑经济运行回升向好,新质生产力有助于推动新旧动能平稳转换与经济高质量发展,2024年全年经济增长有望达到5.3%左右,中国经济长期向好的基本面也并未改变。
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金融界
2024-05-28
财信研究深度解读:地产新政怎么干? 怎么看?
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地产行业仍是我国国民经济的支柱产业,对
稳定
经济
增长
和守住系统性风险底线的重要性,在各行业中稳居前列甚至首位。如居民住房资产占家庭总资产的59.1%(2019年央行调查报告),房地产抵押贷款占商业银行贷款的30-50%,土地出让收入占政府财政收入的30-50%甚至更多。因此,房地产关联着家庭、商业银行、地方政府的资产负债表,直接影响经济增长和金融稳定。 宏观经济增长方面,据测算,房地产经济对国民经济的贡献率超过五分之一。在我国国民经济中,与房地产市场相关的活动,不仅包括房地产开发投资,还涉及到与房地产相关的服务业、消费以及对上下游产业的影响等,因此房地产经济包括房地产开发投资活动、房地产生产活动和房地产消费活动三个领域。我们测算了我国房地产经济活动对经济增长的影响,结果表明,2023年房地产开发投资活动、房地产生产活动和房地产消费活动增加值,在GDP中的比重总计超过22%(见图3),虽然较2020年高点下降了近10个百分点,但对GDP超五分之一的贡献率,是其他行业很难比拟的。如2022年包括新产业、新业态、新商业模式在内的“三新”经济,在GDP中的比重为17.4%(见图4),即使按照每年提高1%左右的速度增长,2023年在19%左右,没有超过房地产经济的贡献率。这间接表明房地产经济活动对我国经济影响大,保持其稳定,必要性不言而喻。 近些年房地产市场的深度调整,影响了供需循环的畅通和传统动能的稳定,日渐成为“需求上升—价格提高—利润增多—经济增长—收入增加—需求上升”国民经济大循环的堵点。最典型的表现就是低通胀格局的持续,是供需失衡尤其是需求不足在价格上的反映(见图5),而供需失衡和循环的受阻,房地产市场调整带来的影响是不容忽视的。 (二)稳增长并阻断房地产风险扩散至金融和财政领域 占GDP超两成的体量,证明房地产对经济的稳定增长具有毋庸置疑的重要性,尤其在我国产业升级、新旧动能交替的关键期,保持体量占绝对优势的传统动能稳定,让体量不到两成的新动能有一个“舒适”稳定的增长环境,具有战略性意义。因为传统动能下降过快甚至失速,新动能将会失去“友好”发展的窗口期。 房地产市场之于风险,大致有两条渠道:第一条是房地产市场本身的风险及对经济增长的冲击。房地产作为一种特殊资产,具有商品属性和金融属性,通俗地讲,前者就是“房子是用来住的”,后者就是房子往往具有“用来炒的”功能。房地产市场有起落周期,资产价格更有涨跌变化,价格的过大波动,会造成房地产市场本身的停滞调整及对经济增长的冲击。近些年房地产市场的调整,对实体经济的影响比较充分,如通货膨胀、投资、信贷等关键指标在走低(见图5)。 第二条也是更重要的,就是房地产市场风险会蔓延至金融领域和财政领域,最终可能造成系统性风险。因为房地产是很重要的抵押品,并且在此基础上还有诸多复杂的衍生品,但其根源都在房地产本身。金融机构是这些抵押品和衍生品的主要持有者,金融市场是这些产品的主要流转交易场所,因此房地产市场风险必然会波及金融风险。为挽救金融机构、稳定金融市场,财政货币政策均会“出手”,消耗财政资金难以避免。同时,房地产市场的萎缩,土地出让金的大幅减少,也会加重财政收支失衡风险尤其是地方政府债务偿还风险。因此,稳定房地产市场,于稳增长、于防风险,都不可谓不重要。 (三)前期刺激政策效果不及预期,房地产市场仍处于调整期 为稳定房地产市场,2022年以来我国积极应对,采取了系列组合应对措施,但房地产市场仍处于调整期态势,政策效果不及预期。 从2023年看,2023年一季度房地产市场受前期积压需求快速释放、房地产刺激政策合力显效等因素影响,销售、投资、价格等指标增速出现企稳回升;但进入二季度后市场二次探底调整,尽管2022年同期基数很低,销售、投资等关键指标增速依然明显下降;三季度稳房市一揽子政策密集出台,但止跌效果并不明显,四季度延续调整,全年处于深度调整期。 2024年初以来,各地陆续取消各种限制性政策,但市场预期并没有得到根本性扭转,效果欠佳,前4个月基本延续了去年调整态势。如1-4月份房地产投资、销售面积增速降幅分别较上月扩大0.3、0.8个百分点至-9.8%、-20.2%(见图6);70个大中城市房地产价格延续负增长,4月新建商品住宅价格指数环比下降0.6%,较上月扩大0.3个百分点,已连续11个月环比负增长,同比降幅较上月扩大0.8个百分点至3.5%(见图7)。 (四)去库存压力创有数据记录以来新高 房地产市场的调整,尽管供给端大幅减缓,但需求端缩减幅度大于供给端,导致库存的增加。2021年以来,衡量库存变化的产销比(新建商品房待售面积与近三个月平均销售面积之比)指标持续走高至今年4月,并续创有数据记录以来的新高(见图8)。如4月份为8.2倍,较上月提高0.3倍,比2020年底提高5.3倍。从商品房待售面积看,4月增加至7.46亿平米,也处于有数据记录以来的高位。因此,当前房地产市场去库存压力持续加大,尤其是在销售情况不好的情况下更为明显,去库存成为下一阶段房地产市场的主要任务之一。但房地产价格指数的持续下降和房价预期的不稳定,不利于去库存。如今年4月份70个大中城市房地产价格指数同比下跌的城市数量,新建商品住宅达到63个,二手住宅达到70个,后者数量已经超过2015年(见图9)。综合产销比和价格下降城市数量指标,房地产去库存压力已达到新高。 三、政策影响:需求温和回升可期,供需堵点有望趋于畅通 (一)需求端“三支箭”:有利于房地产销售回升,但力度偏温和 预计房地产需求端刺激政策有望带动销售增速回升,理由有三: 一是从历史经验看,降房贷利率、降首付比例后,房地产销售面积增速在半年内均出现过回升,但2021年后政策效果明显弱化。降商贷(商品房贷款,下同)利率方面,2021年下半年以前,个人住房贷款加权平均利率与商品房销售面积增速基本同步反向变动(见图11),降利率对刺激购房需求见效快、作用显著。但此后降利率的刺激效果明显减弱,短期内房地产销售增速出现脉冲式回升后继续下降(见图10)。降首付比例方面,2015-2016年首付比例下限曾两次下调,6个月内地产销售面积增速均出现回升(见图10);但2023年8月份调降首付比例效果不及以往,尽管也曾带来销售的脉冲式回升。降公积金贷款利率方面,该项政策往往和其他政策组合出台,整体看见效相对较慢,单独作用也相对有限。 二是一线和核心二线城市降首付比例、降商贷利率的空间打开,刺激效果或更明显。政策调整前,国内4个一线城市和部分二线城市首付比例高于全国下限水平,商贷利率也高于或等于全国下限(LPR-20BP)(见图12),本次下调首付比例和取消全国房贷利率下限政策,将打开上述城市调降空间,有利于降低居民购房门槛和利息负担,提升置业意愿。一线城市政策松绑有何影响?根据2022年数据,一线城市商品住宅销售额占全国的比重约13.9%,因此这些城市政策松绑对全国房地产销售存在一定的拉动作用,叠加其风向标“示范效应”,有利于提振全国层面居民购房信心和预期,放大政策效果。 三是房地产销售中枢偏离长期趋势水平,需求回升空间较大。2023年全国住宅商品房销售面积已降至9.5亿平方米,今年4月滚动一年的住宅商品房销售面积降至8.6亿平方米,基本回到2009年水平(见图13)。国内商品住宅销售面积或已低于中长期潜在需求中枢水平,需求端政策的进一步放松,有利于去向潜在水平回归。 但是,预计房地产销售回升力度偏温和。一是国内房地产市场供求关系已发生重大变化。2020年我国家庭户人均住房间数达到1.2间/人,满足“每人一间房”的个人居住需求,房地产市场已由供给短缺走向供需基本平衡,导致需求端刺激政策效果趋弱。如2021年下半年以来,我国调降房贷利率并未带动商品房销售面积的明显回升(见图11)。二是根据中指研究院《2024年4月居民置业意愿调查报告》,还贷压力大、收入不稳定、房价下跌是居民购房的主要阻力因素(见图14),需求端刺激政策可以在一定程度上降低居民的还贷压力,但后两大因素的制约短期仍偏强,不利于政策效用的释放。三是当前房地产市场库存去化压力已达到历史新高,本轮政策的重心也转向供给端,预计在房地产市场库存压力明显缓解之前,房地产供需失衡格局将持续对价格形成压制,刺激政策对价格和需求的提振作用或打折扣。 (二)“现房”去库存:预计能消化110万套商品房,占待售商品房面积10%左右 根据“全国切实做好交房工作视频会议”精神,“商品房库存较多城市,政府可以需定购,酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”。为此,央行设立3000亿元保障性住房再贷款,“鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房,预计将带动银行贷款5000亿元”。 这个政策有几个要点:一是所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房,即未出售现房;二是按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则,严格把握所收购商品房的户型和面积标准;三是2023年人民银行设立的1000亿元租赁住房贷款支持计划,也将并入保障性住房再贷款政策中管理,由于人民银行按贷款本金的100%予以资金支持,可带动银行贷款1000亿元。 保障房政策能去多少“现房”库存? 首先是资金问题。央行3000亿元保障性住房再贷款和1000亿元租赁住房贷款支持计划,预计总共能带动银行6000亿元。 然后是保障房面积标准问题。根据国务院《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,我国住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。每种类型面积标准不一,其中为收入低、住房条件差群体提供的实物公租房,一般建筑面积在60平方米以下;为解决新市民和青年人的住房困难而提供的保障性租赁住房,一般建筑面积不超过70平方米;以满足家庭基本居住需求为主的共有产权住房,面积没有统一标准,一般在60到120平方米之间,如北京市规定城六区不应大于90平方米,其他区最大不超过120平方米。此外,考虑到这次收购的是已建好未售的现房,以满足家庭居住需求为主,建筑面积或以60平方米以上为主,因此预计全国保障房面积均值在60-90平方米/套左右。 最后是房地产价格问题。由于这次政策资金是支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,因此涉及到商品房价格。根据国家统计局数据,今年4月我国商品房销售均价为9595元/平方米。在房地产市场处于买方市场和国有企业收购的背景下,我们把收购价格分成三种情景:一是以当前市场价格收购,即9595元/平方米;二是以当前市场价格*80%收购,即7676元/平方米;三是以当前市场价格*60%收购,即5757元/平方米。据此,能测算出6000亿元银行贷款收购现房套数上限为69-174万套,均值上限介于80-150万套。如果以情景二为基准,那么收购保障房套数上限在110万套左右,收购的保障房面积占4月份待售商品面积(7.46亿平方米)的10.5%(见表2)。 (三)盘活存量土地:面临资金来源和项目收支平衡的制约,预计短期效果有限 盘活存量土地方面,吹风会上提到政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发三种方式,后两种属于市场化的盘活方式,这里我们主要分析第一种方式的政策影响。 预计地方政府收回收购盘活存量土地的政策空间较大,但短期政策效果或有限: 一是房企土储库存去化压力持续增加,盘活存量土地空间大。根据克而瑞地产研究中心数据,2023年末百强房企总土储货值去化周期已经高达4.89年,高于2019年1.09年(见图15)。这意味着在新开工低迷的背景下,房企储备的土地库存创新高,地方政府收回收购上述土地库存、帮助企业解困的空间较大。 二是政策效果面临资金来源和项目收支平衡的制约。地方政府收回收购存量土地面临两个核心问题: 第一,资金从哪里来?吹风会上,相关负责人已经明确地方政府专项债券可以作为重要资金来源,但专项债券共支持11大领域,2023年用于保障性安居工程的金额约4700亿元,占比在11.9%左右,这部分资金不足以支持地方政府在全国范围内开展相关政策。此外,在深入实施地方政府债务风险化解方案、经济名义增长中枢低迷的背景下,地方政府收支平衡压力明显增加,地方政府主动加杠杆帮助房企盘活存量土地的意愿不强。 第二,收益如何覆盖成本?吹风会明确指出地方政府“收回、收购土地应当量力而行,统筹考虑项目收支平衡,不增加政府隐性债务风险”,而已明确的资金来源—专项债券也要求项目与融资自求平衡。目前北京、上海、成都、天津等地的二手住宅租金回报率均不足2%(见图16),不足以覆盖当前新增专项债券2.48%左右(3月份数据)的融资成本。再考虑到存量土地向保障房转变过程中,存在开发、改建以及运营成本,收回收购存量土地项目要达到收支平衡并未易事,也对地方政府大规模收回收购存量土地形成制约。 (四)“保交房”攻坚战:重在防风险,提振市场需求效果或有限 本次吹风会将“保交房”作为主题,强调进一步发挥城市房地产融资协调机制作用,推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”,商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”,以支持应续建项目融资和竣工交付。同时上述其他三项供需政策有利于改善房企资金状况,其回笼的资金也可以助力保交房,确保房地产市场平稳运行。“保交房”再次加码,预计会带来两方面影响。 一是有利于推动房地产竣工回升,但对新增投资的作用有限。一方面, 2024年将面临史上最强一轮商品房交付。如2021年我国商品房期房销售面积为15.6亿平方米,为历史最高值,按照三年交付周期推算,这部分已售期房将于今年交付,但今年1-4月份房屋竣工面积下滑逾20个百分点,预计“保交房”政策加码将带动房屋竣工增速明显回升。另一方面,“保交房”政策主要针对在建已售难交付商品房,重在防风险,不会带来新增投资需求。加上竣工属于房地产开发产业链的后端,对增量投资需求的带动作用相对偏弱,因此预计其对房地产投资的拉动有限。 二是缓解房企现金流压力,维护房地产市场稳定。受房地产销售持续低迷、房企融资困难等因素影响,近年来房企违约、暴雷屡见不鲜,且逐渐由小企业向大企业扩散。本轮供需两端各项政策均有利于直接改善房企流动性,缓释其现金流压力,避免房地产市场风险集中爆发扩散,甚至蔓延至金融和财政领域,影响房地产市场本身和实体经济的稳定运行。 (五)政策总结及展望 根据上文对政策组合拳的具体分析,主要有三点结论:一是政策刺激范围扩大,政策力度明显加大。这次政策组合拳从四个方面综合施策,第一是央行同步推出三大政策提振房地产市场需求和预期,第二是“现房”去库存,第三是打好“期房”保交房攻坚战,第四是盘活存量土地。二是政策发力方向进一步优化。本次政策从“现房”去库存、“期房”保交房、盘活存量土地三方面加大了对房地产开发企业缓解困难和压降债务的力度,这是一个值得肯定的积极举措。三是政策效果具有较大不确定性,需观察。政策从出台到落地过程中,有很多不确定性,最终政策效果有待观察评估。 展望下一步政策,我们预计房地产市场演变与政策优化是一个动态过程,新政策出台与否取决于房地产市场实际情况与预期目标之间的差距。这次政策组合拳对稳定房地产市场和提振预期无疑具有积极作用,但能否一蹴而就稳定房市,有待时间检验和进一步观察评估。
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金融界
2024-05-19
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